Het fundamentele verschil tussen een procedure tot herstel van stedenbouwkundige legaliteit en gedwongen onteigening in de regio Costa Blanca (Comunidad Valenciana) ligt in de juridische grondslag en de financiële consequentie. Bij illegaal herstel bestraft de overheid een overtreding en draagt u als eigenaar de kosten voor afbraak of regularisatie. Bij onteigening verliest u eigendom ten behoeve van het algemeen belang, maar heeft u wettelijk recht op een marktconforme schadevergoeding (Justiprecio).
Bent u eigenaar van vastgoed in de Costa Blanca ( Comunidad Valenciana) of overweegt u een aankoop? Een correct begrip van de Valenciaanse stedenbouwwet (TRLOTUP) is noodzakelijk om vermogensverlies te voorkomen.
Beluister ook onze podcastaflevering over de verschillen tussen suelo urbano en suelo rústico.
1. Illegale bouw: Herstel van de stedenbouwkundige legaliteit
Wat is het? Dit is een sanctieprocedure. Het doel van de overheid is het terugbrengen van de fysieke werkelijkheid naar de wettelijke norm.
In de regio Valencia wordt streng gehandhaafd op bouwmisdrijven via de TRLOTUP (Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje). Wanneer een constructie is opgetrokken zonder vergunning of in strijd met de verleende licentie, start de gemeente een procedure.
Lees meer over bouwovertredingen in rurale gebieden in Spanje.
Risicofactoren en Verjaring
De regelgeving is duidelijk: overtredingen op openbaar domein of in groenzones verjaren nooit.
“Veel buitenlandse kopers denken onterecht dat een illegale aanbouw na verloop van tijd automatisch legaal wordt. In Valencia is de wetgeving echter aangescherpt: constructies op beschermde grond blijven eeuwig vervolgbaar.”
De Procedure in 3 Fasen
Indien de gemeente een inbreuk vaststelt, volgt een strikt administratief traject:
- Vaststelling van de inbreuk: Inspecteurs documenteren de afwijking (bv. een zwembad, garage of extra verdieping zonder vergunning).
- Bevel tot herstel (Regularisatie of Afbraak): U krijgt de kans om de situatie te legaliseren indien dit stedenbouwkundig mogelijk is. Is legalisatie niet mogelijk? Dan volgt een onherroepelijk sloopbevel.
- Gedwongen uitvoering: Weigert u te voldoen aan het bevel? De overheid voert de sloopwerken zelf uit. De volledige kosten van de aannemer en de administratieve boetes worden op u verhaald.
Let op: Dit is geen onteigening. U ontvangt geen vergoeding voor het verlies van de constructie.
Lees meer over het koopproces in Spanje.
2. Gedwongen onteigening (Expropiación Forzosa): Uw financiële rechten
Wat is het? Een administratieve overdracht van eigendom voor publiek nut, waarbij de eigenaar schadeloos wordt gesteld.
Gedwongen onteigening is geen straf, maar een noodzakelijk instrument voor stadsontwikkeling. De Spaanse wetgeving beschermt de eigenaar hier strikt. De overheid mag enkel overgaan tot onteigening indien er sprake is van aantoonbaar openbaar nut (zoals de aanleg van wegen, ziekenhuizen of kustbescherming).
De Justiprecio: Uw recht op compensatie
Het kernbegrip bij onteigening is de Justiprecio (de billijke prijs).
- Dit bedrag moet de werkelijke marktwaarde van het onteigende goed weerspiegelen.
- De berekening is complex en vaak onderwerp van discussie. De overheid stelt initieel vaak een lagere waarde voor.
- Statistiek: In beroepsprocedures wordt de Justiprecio gemiddeld met 20% tot 30% verhoogd ten opzichte van het eerste bod van de overheid, mits correct juridisch onderbouwd.
Vergelijking: Sanctie vs. Compensatie
Om verwarring te voorkomen, vindt u hieronder de verschillen tussen beide procedures. Dit onderscheid is essentieel voor uw verweer.
| Kenmerk | Herstel Stedenbouwkundige Legaliteit | Gedwongen Onteigening |
| Oorzaak | Overtreding (illegaal bouwen) | Algemeen Belang (publiek nut) |
| Aard procedure | Bestraffend (Sanctie) | Verwervend (Administratief) |
| Financieel gevolg | Kosten voor eigenaar (Sloop + Boete) | Vergoeding voor eigenaar (Compensatie) |
| Juridische actie | Regularisatie of Afbraak | Onderhandeling over Justiprecio |
Juridisch Advies en Bezwaar
Of u nu te maken krijgt met een sloopbevel of een onteigeningsplan in Alicante: passiviteit leidt tot rechtsverlies.
Beslissingen van de administratie zijn aanvechtbaar. U kunt in beroep gaan via:
- Administratief beroep: Direct bij de overheid die de beslissing nam.
- Contentieux-administratief beroep: Via de rechtbank, indien het administratief beroep wordt afgewezen.
We controleren of de gemeente procedurefouten heeft gemaakt, of de verjaringstermijnen zijn gerespecteerd en of de aangeboden vergoeding correct is berekend.
Bij Confianz begeleiden wij u graag met een heldere analyse en een praktische aanpak, zodat u weet waar u aan toe bent – vóór problemen escaleren.
Veelgestelde Vragen (FAQ)
Wat gebeurt er als ik een huis koop in Spanje met illegale verbouwingen?
U neemt het risico over. In Spanje kleeft de stedenbouwkundige inbreuk aan het pand, niet aan de persoon. Als nieuwe eigenaar kunt u geconfronteerd worden met een sloopbevel en de bijbehorende kosten, zelfs als u de overtreding niet zelf heeft begaan. Een grondige controle vóór aankoop is essentieel.
Verjaren illegale bouwwerken in de regio Valencia?
Dat hangt af van de aard van de grond. Overtredingen op bepaalde classificaties van ‘suelo rústico’ (landbouwgrond) of beschermd openbaar domein verjaren nooit. Voor andere inbreuken gelden specifieke termijnen (4 – 15 jaar onder de huidige TRLOTUP, afhankelijk van de overtreding, voorheen 4 jaar), maar bewijslast ligt bij de eigenaar.
Hoe wordt de waarde (Justiprecio) bij onteigening bepaald?
De waarde wordt bepaald op basis van de kadastrale waarde, de marktwaarde van vergelijkbare panden en de potentiële opbrengst van de grond. Het is cruciaal om een eigen taxatie (contra-expertise) in te dienen om het openingsbod van de overheid te weerleggen.
Kan ik onteigening weigeren?
Neen, indien het ‘openbaar nut’ officieel is vastgesteld, kunt u de onteigening zelf zelden stoppen. U kunt wel de procedure vertragen indien er vormfouten zijn gemaakt, en u kunt procederen over de hoogte van de schadevergoeding.
Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.
