Wie vanaf 3 oktober 2026 een woning of ander onroerend goed in Catalonië verkoopt of verhuurt, moet de koper of huurder een certificado de presencia o ausencia de amianto bezorgen: een attest dat vermeldt of er asbest in het pand aanwezig is. Dat volgt uit de Ley 8/2026, de 2 de julio, de la erradicación del amianto, een wet van het Catalaanse parlement die op 3 juli 2026 in het Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC) en op 17 augustus 2026 in het Spaanse Staatsblad (BOE núm. 201) verscheen.
De wet geldt voor elk onroerend goed op Catalaans grondgebied, ongeacht de woonplaats of nationaliteit van de eigenaar. Belgische en Nederlandse eigenaars van een appartement of villa aan de Costa Brava, de Costa Daurada of in Barcelona vallen er dus volledig onder. Vooral panden gebouwd vóór het Spaanse asbestverbod van 2001-2002 zijn aandachtspunten: denk aan golfplaten daken, waterreservoirs, afvoerbuizen en gevelplaten in fibrocement (in Spanje vaak uralita genoemd).
Wat verandert er concreet?
Het certificaat bij verkoop en verhuur
Artikel 21.2 bepaalt dat het certificaat “debe entregarse cuando se venda o alquile un inmueble”. De verplichting geldt dus voor zowel de verkoop als de verhuur van elk onroerend goed, niet alleen van woningen. Artikel 5, d) formuleert hetzelfde als een recht van de koper of huurder.
Het certificaat geeft de toestand weer op het moment van afgifte. Zolang het uitvoeringsreglement er niet is, moet het minstens vermelden:
- of er zichtbaar asbest aanwezig is;
- in welke staat van bewaring de asbesthoudende materialen zich bevinden;
- welk risico zij voor personen inhouden.
Wie het certificaat mag afleveren en hoe het er precies uitziet, legt de Generalitat nog vast bij reglement. Het certificaat is gebaseerd op een visuele inspectie en biedt dus geen garantie dat er geen verborgen asbest aanwezig is.
Vermelding in het Registro de la Propiedad
De zevende aanvullende bepaling voorziet dat de certificering van de aanwezigheid van asbest in het Eigendomsregister wordt vermeld bij de inschrijving van een overdracht onder bezwarende titel. Asbest wordt zo een gegeven dat de registerhistoriek van het pand blijvend volgt.
Lees meer over het eigendomsregister en kadaster.
Verplichtingen van eigenaars
Eigenaars die niet professioneel met asbest werken, moeten:
- asbesthoudende materialen niet zelf bewerken of verwijderen;
- gekende asbestlocaties melden aan de bevoegde overheid;
- inspecties toelaten en eraan meewerken;
- het pand, zodra asbest is vastgesteld, vrijmaken van die materialen en de nodige maatregelen voor verwijdering nemen.
Verwijdering mag uitsluitend door een gespecialiseerd bedrijf dat is ingeschreven in het nieuwe Catalaanse register van erkende asbestbedrijven. Termijnen die de bevoegde instanties voor verwijdering opleggen, zijn bindend.
Syndici, makelaars en andere professionals
De administrador de fincas (syndicus) moet eigenaars informeren over aanwezig asbest en erop toezien dat zij het certificaat aan de koper of huurder overhandigen. Professionals die in een consumentenrelatie handelen, zoals vastgoedmakelaars, moeten de aan- of afwezigheid van asbest vermelden in elk aanbod, elke promotie en elke advertentie voor de verkoop of verhuur van woningen.
Burenhinder
De derde slotbepaling wijzigt artikel 546-13 van het Catalaans Burgerlijk Wetboek over ongeoorloofde immissies. Verspreiding van asbestvezels wordt voortaan uitdrukkelijk als verboden immissie aangemerkt, wat buren een burgerrechtelijke grondslag geeft voor een staking- en schadevordering.
Inwerkingtreding, termijnen en sancties
De wet treedt in werking drie maanden na publicatie in het DOGC, dus op 3 oktober 2026. Een overgangsregeling voor lopende verkoop- of huurdossiers is niet voorzien; de enige overgangsbepaling betreft de erkenning van controle-instanties.
Het niet overhandigen van het certificaat is een lichte inbreuk, bestraft met een boete van 100 tot 3.000 euro. Asbest laten bewerken door een niet-erkend bedrijf of asbestafval illegaal storten is een zeer zware inbreuk, met boetes van 30.001 tot 100.000 euro. Boetes en dwangsommen (150 tot 3.000 euro, zesmaandelijks herhaalbaar vloeien naar het nieuwe Fons per a l’erradicació de l’amiant.
Volgens het Col·legi d’Arquitectes de Catalunya wordt het specifieke sanctieregime pas volledig operationeel na de goedkeuring van het uitvoeringsreglement. Dat verandert niets aan de burgerrechtelijke risico’s: een koper of huurder kan zich op het ontbreken van het certificaat beroepen.
Wat betekent dit in de praktijk?
U verkoopt. Laat het certificaat opmaken vóór u het pand te koop zet: de makelaar moet de aan- of afwezigheid van asbest al in de advertentie vermelden. Voeg het certificaat toe aan de voorlopige koopovereenkomst (contrato de arras) en aan de notariële akte. Wordt asbest vastgesteld, dan speelt dit mee in de prijsonderhandeling en in de afspraken over wie de verwijdering draagt.
U koopt. Vraag het certificaat op vóór de ondertekening van het contrato de arras, niet pas bij de notaris. Controleer ook of het pand in het Censo catalán de materiales que contienen amianto staat. Een negatief certificaat sluit verborgen asbest niet uit; bij oudere panden blijft een technische keuring aangewezen.
U verhuurt. De verplichting geldt ook voor huurovereenkomsten gesloten vanaf 3 oktober 2026, en de wet maakt geen onderscheid naar het type huur, zodat ook vakantie- en seizoensverhuur er in beginsel onder valt. Bewaar het certificaat bij uw huurdossier, zodat u het bij elke nieuwe huurder kunt overhandigen.
Asbest vastgesteld? Laat het niet zelf verwijderen. Gebruik uitsluitend een bedrijf dat in het Catalaanse register van erkende asbestbedrijven staat, en informeer naar de subsidies die de Generalitat en de gemeenten via het nieuwe Fons per a l’erradicació de l’amiant zullen toekennen.
Appartement in mede-eigendom. Asbest zit vaak in gemeenschappelijke delen, zoals daken, leidingen of waterreservoirs. De syndicus moet de eigenaars informeren. Verwijdering in gemeenschappelijke delen vergt in beginsel een besluit van de algemene vergadering van mede-eigenaars.
Tot slot
Catalonië is de eerste Spaanse regio met een volwaardige asbestwet, en de certificaatplicht raakt elke verkoop en verhuur vanaf 3 oktober 2026. Omdat het uitvoeringsreglement nog ontbreekt, blijft onzeker wie het certificaat mag afleveren en welke inhoud het precies moet hebben. Neem die onzekerheid mee in uw planning en in de contractuele afspraken.
Confianz begeleidt Belgische en Nederlandse eigenaars en kopers bij de aan- en verkoop en verhuur van vastgoed in Spanje. Heeft u een pand in Catalonië, of plant u een transactie? Neem contact met ons op; wij bekijken welke verplichtingen voor uw dossier gelden.
