Bouwmisdrijf Regulariseren in Vlaanderen: Procedure, Risico’s en Oplossingen

Wat is een bouwmisdrijf regulariseren? Het regulariseren van een bouwmisdrijf is het juridische proces waarbij u alsnog een omgevingsvergunning verkrijgt voor constructies of functiewijzigingen die in het verleden zonder de juiste vergunning of in strijd met de vergunning zijn uitgevoerd. Het doel is om de feitelijke toestand in overeenstemming te brengen met de juridische werkelijkheid, waardoor u risico’s op boetes, herstelmaatregelen en waardevermindering bij verkoop vermijdt.

Veel panden in Vlaanderen kampen met historische bouwovertredingen. Voor eigenaars en vastgoedinvesteerders is het cruciaal om te weten dat verjaring van een misdrijf niet gelijkstaat aan een vergunning.

Wat valt er onder een bouwmisdrijf?

Een bouwmisdrijf (of bouwovertreding) omvat meer dan enkel “bouwen zonder toestemming”. In de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) worden onder meer de volgende situaties als strafbaar beschouwd:

• Onvergund bouwen: Het oprichten van een constructie zonder omgevingsvergunning.
• Niet-conform bouwen: Bouwen in strijd met de verleende vergunning of goedgekeurde plannen (bv. andere afmetingen, materialen of inplanting).
• Functiewijzigingen: Het wijzigen van de hoofdfunctie van een pand (bv. van wonen naar kantoor of van landbouw naar wonen) zonder vergunning.
• Instandhouding: Het in stand houden van bovenstaande illegale situaties in ruimtelijk kwetsbaar gebied (bv. bos- of natuurgebied), ook als u deze niet zelf heeft gecreëerd.

Waarom is regularisatie noodzakelijk? (3 Grote Risico’s)

Het negeren van een bouwovertreding brengt aanzienlijke financiële en juridische risico’s met zich mee. Wij onderscheiden drie hoofdmotieven voor regularisatie:

1. Handhaving en Sancties

De politie of gewestelijke ambtenaren kunnen een Proces-Verbaal (PV) opstellen na een klacht van buren, een werfcontrole of zelfs via luchtfotografie.

• Gevolg: U riskeert strafrechtelijke boetes of, in ernstige gevallen, een bevel tot afbraak (herstelmaatregel).
• Expert Tip: “Het argument ‘het staat er al 20 jaar’ biedt geen garantie tegen herstelvorderingen. De overheid treedt steeds strenger op via handhavingsbeleid. Dit zeker in ruimtelijk kwetsbaar gebied.”

2. Blokkade bij Verbouwingen

Wilt u een woning uitbreiden of energetisch renoveren? Indien er een bouwovertreding op het perceel rust, wordt een nieuwe vergunning doorgaans geweigerd.

• Nieuw misdrijf: Werken uitvoeren aan een onvergund deel wordt gezien als een nieuw bouwmisdrijf, wat de juridische situatie complexer maakt.

3. Waardevermindering bij Verkoop

Bij de verkoop van vastgoed geldt een informatieplicht. U moet potentiële kopers inlichten over gekende bouwmisdrijven.

• Financiële impact: Een niet-geregulariseerd pand is minder waard. Investeerders en kopers zullen de geschatte regularisatiekosten (en het risico op weigering) in mindering brengen op de biedprijs.
• Weigering hypothecair krediet: De eisen om een hypothecair krediet te krijgen, worden steeds strenger. In de praktijk zien we meer en meer weigeringen omdat er een bouwmisdrijf op het goed rust.
• Aansprakelijkheid: Verzwijgt u een overtreding? Dan riskeert u na de verkoop een claim voor verborgen gebreken of zelfs de nietigverklaring van de verkoop.

Hoe verloopt de regularisatieprocedure?

Het regulariseren van een bouwovertreding volgt procedureel hetzelfde traject als een gewone vergunningsaanvraag via het Omgevingsloket, maar met extra aandachtspunten.

1. De Aanvraag: U dient een dossier in waarin u de bestaande toestand en de gewenste (te regulariseren) toestand beschrijft.
2. Bewijslast: Is er een PV opgesteld? Voeg dit toe. Zijn er vonnissen? Voeg deze toe.
3. Toetsing: De gemeente of het gewest beoordeelt of de constructie voldoet aan de huidige voorschriften voor ruimtelijke ordening.

Hoe beoordeelt de overheid uw aanvraag?

Dit is een cruciaal struikelblok. De overheid toetst aan de regelgeving die geldt op het moment van de aanvraag, niet de regels van toen er gebouwd werd.

• Strengere regels: Was de uitbouw 15 jaar geleden vergunbaar, maar nu niet meer door gewijzigde bestemmingsplannen? Dan wordt de regularisatie geweigerd.
• Geen verworven recht: Het feit dat de overtreding nooit vervolgd is (gedoogbeleid), maakt het niet automatisch vergunbaar.
• Goede trouw is irrelevant: Dat u “het niet wist” bij aankoop, is juridisch geen argument voor de stedenbouwkundige beoordeling.

Strafrechtelijke vs. Burgerrechtelijke gevolgen

Het indienen van een regularisatieaanvraag heeft invloed op de sancties, maar wist het verleden niet volledig uit.

• Strafrechtelijke verjaring: De termijn waarbinnen de overheid u kan vervolgen (boetes) ligt tussen de 3 en 10 jaar, afhankelijk van de aard van de inbreuk en stuitingsdaden (zoals een PV).
• Impact van regularisatie:
  • Indien u regulariseert tijdens een procedure, kan de rechter vaak geen herstelmaatregel (afbraak) meer opleggen.
  • Het toont “goed burgerschap”, wat kan leiden tot een lagere straf of opschorting.
• Bestraffing sluit regularisatie niet uit: Zelfs als u veroordeeld bent tot een boete, blijft het pand onvergund. U moet alsnog regulariseren om het pand juridisch in orde te krijgen (“in regel stellen”).

FAQ: Veelgestelde vragen over Bouwmisdrijven

Is een bouwmisdrijf na 10 jaar verjaard en dus legaal? Nee, dit is een wijdverbreid misverstand. De strafvordering (het recht van de procureur om u te beboeten) kan verjaren na 5 of 10 jaar, maar de illegaliteit van de constructie blijft bestaan. Het pand blijft “onvergund”, wat problemen geeft bij verkoop of nieuwe werken.

Kan ik mijn huis verkopen met een bouwovertreding? Ja, dat kan, maar u heeft een meldingsplicht. De notaris zal de stedenbouwkundige inlichtingen opvragen. Als hieruit een overtreding blijkt, moet de koper hiermee akkoord gaan. Vaak resulteert dit in een lagere verkoopprijs of een opschortende voorwaarde dat de verkoper eerst regulariseert.

Wat kost het regulariseren van een bouwovertreding? De kosten bestaan uit drie luiken:

1. De administratieve kosten voor de vergunningsaanvraag (gemeente).
2. Het ereloon van een architect (indien plannen nodig zijn).
3. Eventuele administratieve boetes of meerwaardebelasting (bv. verhoging onroerende voorheffing) die gekoppeld worden aan de regularisatievergunning.

Over de auteur: Niels Vansimpsen is advocaat omgevingsrecht bij Confianz. Hij begeleidt vergunningsaanvragen door heel Vlaanderen. Ook staat hij door heel Vlaanderen cliënten bij met het indienen van een bezwaar of een beroep tegen een ingediende vergunningsaanvraag. Tevens verleent hij bijstand bij bouw- en milieumisdrijven en adviseert hij cliënten over de haalbaarheid van hun vastgoedproject.

Heeft u vragen over een bouwmisdrijf regulariseren? Neem dan gerust contact op met onze advocaat omgevingsrecht. Dan kunnen we samen uw opties overlopen.