Une réforme du marché immobilier espagnol en vue ?

Introduction : un nouveau dispositif espagnol en matière de logement, déjà en vigueur

Depuis le 8 octobre 2026, le Real Decreto-ley 29/2026, du 6 octobre (BOE n° 249 du 7 octobre 2026) est entré en vigueur. Ce décret-loi royal modifie notamment la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la Ley 12/2023 relative au droit au logement, la loi sur la TVA, la loi sur les impôts locaux et la loi sur l'impôt sur le revenu. Pour les Belges qui possèdent une résidence secondaire en Espagne, qui envisagent de la louer ou d'en acheter une, cela concerne principalement trois points : la location touristique, la location saisonnière et la fiscalité.

Le contexte est inhabituel. Un décret quasi identique, le RDL 26/2026 du 29 septembre, n’a pas été validé par le Congreso de los Diputados le 2 octobre 2026 et a donc été abrogé de plein droit. Après la dissolution des Cortes Generales en vue des élections du 29 novembre 2026, le gouvernement a approuvé, le 6 octobre, le RDL 29/2026, dans une version élargie et remaniée.

Attention : ce n'est pas encore définitif. Conformément à la Constitution espagnole, un décret-loi doit être validé dans les trente jours suivant sa promulgation (validation). Les Cortes étant dissoutes, c'est la Diputación Permanente du Congrès qui statue. Jusqu'à ce vote, le RDL produit pleinement ses effets juridiques. En cas de non-validation, il cesse d'être applicable pour l'avenir, mais les effets juridiques nés pendant sa période de validité restent en principe acquis.

Locations touristiques : TVA, majoration de l'IBI et obligations de publicité plus strictes

Ce sont ceux qui louent leur logement en Espagne à des touristes pour de courtes durées qui seront les plus touchés. Trois changements retiennent particulièrement l'attention.

1. Taux de TVA de 10 % à compter du 1er décembre 2026. La loi espagnole modifiée sur la TVA exclut la location d'appartements ou de logements meublés de l'exonération de TVA dès lors que (i) le bailleur fournit des services propres à l'hôtellerie (nettoyage, linge de maison, restauration, etc.), ou (ii) que la durée de séjour par locataire ne dépasse pas 30 nuits. Ces locations sont désormais soumises au taux réduit de 10 %. Seule exception : la location du logement dans lequel le bailleur a lui-même sa résidence principale.

Pour un propriétaire belge qui n'est pas établi en Espagne, cela implique en règle générale un enregistrement à la TVA en Espagne, des déclarations de TVA périodiques et l'obligation de facturer la TVA aux locataires particuliers. Un régime d'autoliquidation (inversion de la responsabilité fiscale) ne s'applique pas lorsque le locataire est un particulier. Point positif : la TVA sur les frais liés à la location imposable est en principe déductible.

2. Supplément IBI jusqu'à 150 %. La loi modifiée sur les impôts locaux permet aux communes de zone où le marché immobilier résidentiel est tendu d'appliquer une majoration à la « cuota líquida » de l'impôt foncier (IBI) pour les logements destinés à la location touristique :

Cette majoration est facultative : elle nécessite une décision municipale ordonnance fiscale, est due au 31 décembre et s'applique aux périodes imposables commençant après son entrée en vigueur. Concrètement, elle ne pourra donc être perçue qu'au plus tôt pour l'année IBI 2027.

3. Numéro d'enregistrement et transparence dans chaque annonce. La RDL impose que toute publicité ou offre concernant un logement à louer mentionne, entre autres, le numéro d'identification ou le code d'enregistrement du logement, ainsi que la qualité de grande fourchette lorsqu’elle s’applique. Parallèlement, la LAU instaure un nouveau régime de sanctions à l’encontre des plateformes en ligne qui ne respectent pas leurs obligations vis-à-vis de la Ventanilla Única Digital de los Arrendamientos et du règlement (UE) 2024/1028, avec des amendes allant de 100 000 euros à 1 million d’euros ou 2 % du chiffre d’affaires annuel mondial. Les annonces ne comportant pas de numéro d’enregistrement valide seront donc supprimées plus rapidement.

Enfin, la LAU précise que la mise à disposition à des fins touristiques, qui ne relève pas de son champ d'application, ne peut en aucun cas dépasser 31 jours.

La location saisonnière devient une “ location résidentielle temporaire ” soumise à des conditions strictes

Le classique Arrendamiento de temporada disparaît en tant que loyer à réglementation libre destiné à un usage autre que résidentiel. Elle est remplacée par la la location temporaire de logements, qui relève désormais des règles applicables à la location immobilière relève de la LAU.

• Causa obligatoire. Le contrat doit mentionner expressément la raison réelle et démontrable pour laquelle le locataire est temporairement éloigné de son lieu de résidence habituel (travail, études, traitement médical, etc.). La charge de la preuve incombe au bailleur. En l'absence d'un tel motif, le contrat est considéré, avec effet rétroactif à compter de sa conclusion, comme un bail d'habitation ordinaire.
• Durée. Plus de 31 jours et, en règle générale, 12 mois au maximum. Cette durée ne peut être prolongée que tant que la cause temporaire persiste.
• Reconversion professionnelle. Si la durée de la location dépasse 12 mois sans justification, ou si plus de deux contrats temporaires sont conclus ou renouvelés successivement entre les mêmes parties pour le même logement, le premier contrat est alors considéré comme un bail d'habitation ordinaire, avec une durée minimale légale de cinq (ou sept) ans et le régime légal de renouvellement.
• Loyer. En cas de contrats temporaires successifs portant sur le même logement, l'augmentation annuelle du loyer ne doit pas dépasser l'indice IRAV.
• Garantie et entretien. La garantie complémentaire, qui s'ajoute à la « fianza », est limitée à un mois de loyer. Le bailleur est tenu de maintenir le logement en état d'habitation et de prendre en charge les petites réparations ; s'il ne réagit pas dans un délai de cinq jours ouvrables, le locataire est en droit d'effectuer lui-même les réparations et de déduire le montant correspondant du loyer suivant.
• Résiliation par le locataire. Au bout d'un mois, avec un préavis de dix jours et sans indemnité.\

Location de chambres. La location d'une chambre ou d'un local au sein d'un logement relève désormais expressément de la location résidentielle, qu'elle soit permanente ou temporaire, selon le besoin auquel elle répond. La somme des loyers des contrats de location de chambres en cours simultanément ne peut dépasser le loyer de l'ensemble du logement. Dans une zone sous pression, les restrictions légales en matière de loyer s'appliquent en outre.

Régime transitoire. Les contrats saisonniers conclus avant le 8 octobre 2026 conserveront leur ancien régime jusqu'à la fin de la durée convenue, puis expireront sans possibilité de renouvellement. Tout renouvellement sera soumis au nouveau régime. Les communautés autonomes conserveront leurs propres règles en matière de location temporaire et de location de chambres.

Location résidentielle classique : davantage de charges pour le bailleur

Toute personne qui loue son logement en Espagne à long terme en tant que résidence principale doit revoir ses modèles de contrat.

Frais et taxes. Les frais d'agence, de gestion et de formalisation du contrat ne peuvent plus être répercutés, directement ou indirectement, sur le locataire. Les taxes sur le logement, telles que l'IBI, ne peuvent pas non plus être mises à la charge du locataire, sauf s'il est lui-même assujetti à l'impôt. Dans les immeubles qui ne relèvent pas du régime de la copropriété (copropriété), les frais communs ne peuvent plus être répercutés.

Fin du régime dérogatoire applicable à la location de biens de luxe. Jusqu’à présent, les parties pouvaient négocier librement la location d’un logement entier d’une superficie supérieure à 300 m² ou dont le loyer annuel initial était supérieur à 5,5 fois le salaire minimum légal. Les règles impératives en matière de location immobilière ne s'y appliquaient qu'à titre complémentaire. Le RDL supprime cette exception. Les logements de luxe loués comme résidence principale relèvent désormais également pleinement du régime locatif impératif : durée minimale de cinq (ou sept) ans, renouvellements légaux, plafonds d’indexation, limitation des cautions et interdiction de répercuter les frais d’agence et les taxes. Le RDL ne prévoit pas de disposition transitoire spécifique pour les baux de luxe en cours ; pour les nouveaux baux, le nouveau régime s'applique en tout état de cause dans son intégralité.

Réparations. En cas de défauts affectant l'habitabilité, la sécurité ou la santé, le locataire peut exiger par écrit que des réparations soient effectuées, en joignant un devis raisonnable. Le bailleur dispose de quinze jours calendaires pour accepter, proposer une alternative ou effectuer lui-même les réparations. Passé ce délai, le locataire est en droit de faire réaliser les travaux et d'imputer leur coût sur les loyers futurs.

Garanties. La garantie complémentaire est limitée à deux mois de loyer pour les baux d'une durée maximale de cinq ans (sept ans si le bailleur est une personne morale). Un locataire ne peut plus être contraint de souscrire une assurance de garantie de loyer (assurance contre le défaut de paiement). À l'expiration du contrat, l'état du logement est consigné dans un document signé par les deux parties ; à défaut, on présume que le logement a été restitué en bon état.

Droit de préemption. Le droit de préemption et de rachat (droit de préemption et droit de rachat) du locataire subsiste en cas de vente en bloc, tant que le logement est juridiquement individualisable. La notification doit mentionner le prix attribué au logement et les critères objectifs d'imputation, de préférence sur la base de la valeur de référence cadastrale. Une renonciation contractuelle à ce droit n'est plus valable.

Indexation. En l'absence de clause expresse, le loyer n'est pas indexé. En cas de clause sans indexation, c'est l'IRAV qui s'applique, lequel constitue également le plafond absolu. En outre, une restriction exceptionnelle s'applique aux indexations entre le 8 octobre 2026 et le 31 décembre 2027 : aucune augmentation n'est autorisée si le loyer dépasse le plafond de l'indice de référence, et dans le cas contraire, l'augmentation est plafonnée à 2 % en l'absence de nouvel accord.

Prolongation exceptionnelle. Le locataire peut, s'il a payé ponctuellement au cours des huit mois précédents, demander une prolongation exceptionnelle par tranches annuelles jusqu'à deux ans au maximum lorsque la prolongation obligatoire expire avant le 31 décembre 2028 ou qu'une prolongation tacite prend fin. Le bailleur ne peut s'y opposer qu'en cas d'accord différent, de nouveau contrat ou de besoin de logement personnel avéré, même si celui-ci n'était pas prévu dans le contrat. Dans une zone tendue, la prolongation exceptionnelle jusqu'à trois ans prévaut.

Les contrats conclus avant la loi n° 12/2023 (26 mai 2023) sont désormais également soumis aux prolongations légales et aux nouveaux plafonds d'indexation ; pour le reste, l'ancien régime reste applicable.

Expulsion des locataires vulnérables : suspension jusqu'à fin 2030

Le RDL met en place deux mesures de protection pour les locataires en situation de précarité (économique) et ne disposant pas d'autre solution de logement.

Exceptionnel innervation par les pouvoirs publics. Dans le cadre d'une procédure d'expulsion pour défaut de paiement, la situation de vulnérabilité du locataire est signalée à l'autorité compétente. Celui-ci dispose d’un délai non prorogeable de deux mois pour soit proposer un autre logement, soit payer ou déposer en consigne toutes les sommes réclamées et échues, majorées des frais de justice. Pendant ce délai, la procédure et l’expulsion sont suspendues. Si l’autorité publique effectue le paiement, la procédure prend fin et le contrat se poursuit. Si elle ne fait rien, elle se substitue automatiquement au locataire en tant que débiteur et aucune expulsion ne peut avoir lieu tant que la situation de vulnérabilité persiste. Il s’agit d’une mesure structurelle, sans date d’expiration.

Suspension temporaire jusqu'au 31 décembre 2030. Lorsque l'extraordinaire innervation Si ce n'est pas le cas, le juge suspend la procédure (même après le jugement, tant que l'expulsion n'a pas été exécutée) si les pouvoirs publics ne proposent pas de logement adapté. La suspension est réexaminée tous les douze mois et dure au maximum trois ans. Les bailleurs privés et les bailleurs de logements abordables ou sociaux ont droit à une indemnisation de la part des pouvoirs publics : celle-ci couvre au maximum le loyer contractuel perdu, les charges non payées et les frais de justice, mais pas le manque à gagner ni le préjudice moral.

Pour le petit bailleur privé, deux exceptions sont importantes. La suspension n’est pas appliquée si le juge estime que la vulnérabilité économique ou résidentielle du bailleur doit primer. Par ailleurs, la vulnérabilité du locataire ne prime pas lorsque le bailleur est une personne physique propriétaire d'au plus deux logements.

Les nouvelles règles s'appliquent également aux procédures d'exécution en cours dans lesquelles l'expulsion n'a pas encore été effectuée.

Fiscalité : quels changements pour les non-résidents ?

La plupart des mesures fiscales modifient la loi 35/2006 (IRPF) et s'adressent donc aux résidents fiscaux espagnols. Pour un Belge qui reste résident fiscal en Belgique et qui est soumis en Espagne à l'imposition des non-résidents (IRNR), l'impact est plus limité.

Revenus locatifs. Les nouvelles réductions, très différenciées, applicables au rendement locatif net (allant de 15 % à 100 %, en fonction de l'évolution du loyer, de la situation dans une zone sous pression et de l'âge du locataire) ne s'appliquent qu'au titre de l'IRPF. Les non-résidents ne peuvent en principe pas en bénéficier, comme c'était le cas auparavant.

Revenu forfaitaire provenant d'un logement non loué (imputation des revenus immobiliers). À compter du 1er janvier 2027, la loi IRPF remplacera le pourcentage fixe (1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale) par un barème progressif appliqué à la somme des valeurs cadastrales : 1,1 % jusqu’à 100 000 euros, 1,5 % de 100 000 à 500 000 euros, 2 % de 500 000 à 1 000 000 d’euros et 3 % au-delà. La loi relative à l’imposition des non-résidents renvoie aux règles de l’IRPF pour ce calcul. La manière dont ce barème s’applique concrètement à un non-résident possédant un ou plusieurs logements doit encore faire l’objet d’une clarification de la part de l’Agencia Tributaria. Pour 2026, le pourcentage de 1,1 % est maintenu pour les communes dont les valeurs cadastrales ont été récemment révisées.

Supplément pour logement inoccupé sur l'IBI. La loi révisée sur les impôts locaux autorise les communes à prélever une surtaxe pouvant aller jusqu'à 50 % (dans certains cas jusqu'à 100 % ou plus) sur les logements inoccupés de manière continue depuis plus de deux ans et sans motif valable. En dehors des zones sous pression, cette mesure s'applique uniquement aux propriétaires de quatre logements ou plus ; au sein d'une zone sous pression, elle s'applique à tous les propriétaires. Une résidence secondaire est expressément considérée comme un motif valable, avec un maximum de quatre ans d'inoccupation continue. Une résidence secondaire régulièrement utilisée n'est généralement pas soumise à la surtaxe, mais la preuve de son utilisation (consommation des services publics) revêt une importance croissante.

Plus-value municipale. À compter du 1er décembre 2026, de nouveaux coefficients maximaux s'appliqueront au calcul objectif de l'impôt communal sur la plus-value (IIVTNU), allant de 0,11 à 0,30 en fonction de la durée de détention (par exemple 0,22 après dix ans et 0,30 après vingt ans ou plus). La possibilité de faire calculer l'impôt sur la base de la plus-value réelle est maintenue.

Vente à un organisme public de logement. La nouvelle exonération de la plus-value réalisée lors de la vente d'un logement resté inoccupé pendant au moins deux ans à une entité publique chargée du logement social ou abordable (jusqu'au 31 décembre 2027, totale jusqu'à 200 000 euros et dégressive jusqu'à 800 000 euros) est une mesure relevant de l'IRPF et ne s'applique donc pas, à la lettre, aux non-résidents.

Acquisition, grands propriétaires et autres mesures

Limitation des achats spéculatifs. Jusqu'au 31 décembre 2030, les fonds qui rachètent des biens immobiliers ou des portefeuilles de prêts hypothécaires impayés à un prix nettement inférieur à leur valeur d'expertise, ainsi que les personnes morales qui grande fourchette (ainsi que les entités de leur groupe) ne peuvent acquérir un logement à titre gratuit ou moyennant une contrepartie inférieure à 70 % de la valeur de marché. Cette valeur de marché est déterminée par une société d'expertise indépendante, enregistrée auprès de la Banque d'Espagne. Pour un acheteur particulier belge, cela ne change pas grand-chose, mais toute personne détenant plusieurs logements par l'intermédiaire d'une société doit vérifier si elle dépasse le seuil de grande fourchette dépasse.

Notion grande fourchette renforcé. Le seuil reste fixé à plus de dix logements urbains ou à plus de 1 500 m² de surface habitable (garages et débarras non compris), mais peut être abaissé à cinq logements dans les zones soumises à des contraintes. La nouveauté réside dans le fait que cette qualité doit être attestée par un certificat du Registro de la Propiedad, et que chaque logement d'un même bien immobilier est comptabilisé séparément, même en l'absence de division enregistrée (division horizontale). Un Belge qui, par exemple, possède un immeuble d'appartements dans son intégralité, sans division en copropriétés, peut ainsi, à l'insu de tous, grande fourchette ce qui aura des conséquences sur les plafonds de loyer, les renouvellements et les obligations de publicité.

Transfert de crédits hypothécaires. La loi sur le crédit hypothécaire prévoit désormais que l'emprunteur conserve, à l'égard du cessionnaire de son crédit, les mêmes exceptions et moyens de défense, y compris la compensation, et qu'il doit être informé de la cession.

Autres mesures. Le RDL crée également la ligne ICO « TU CASA » (prêt sans intérêt pouvant atteindre 20 % de la valeur ou 50 000 euros pour l'achat d'une première résidence principale, avec un prix de revente maximal fixe), un « Fondo de Vivienda de Impacto Social », une définition légale du logement abordable (prix, frais compris, ne dépassant pas 30 % du revenu familial médian dans la commune), des règles plus strictes pour les SOCIMI et le nouveau compte d’épargne et d’investissement « Financia Europa ». Ces mesures s’adressent principalement aux résidents fiscaux et aux acteurs institutionnels.

Liste de contrôle à l'intention des propriétaires belges de biens immobiliers en Espagne

• Vous proposez des locations touristiques pour une durée maximale de 30 nuits par locataire ? Préparez-vous, avant le 1er décembre 2026, à vous enregistrer à la TVA espagnole et à émettre des factures avec un taux de TVA de 10 %.
• Vérifiez que votre logement dispose d'un numéro d'enregistrement valide et que celui-ci figure bien dans chaque annonce et sur chaque plateforme.
• Votre logement est-il situé dans une zone à risque ? Suivez les consignes de la commune ordonnance fiscale en vue d'une éventuelle majoration de l'IBI à partir de 2027.
• Réécrivez vos contrats de location temporaire : motif explicite et justifiable, durée maximale de 12 mois, pas plus de deux contrats consécutifs.
• Supprimez de vos baux les clauses relatives à la répercussion des frais d'agence et de l'IBI, à l'obligation de souscrire une assurance-garantie locative et à la renonciation au droit de préemption.
• Prévoir des indexations des loyers jusqu'à fin 2027, avec un plafond de 2 % (ou 0 % au-dessus du plafond de l'indice de référence).
• Conservez les justificatifs de l'utilisation de votre résidence secondaire (consommation, présence) afin de vous prémunir contre une éventuelle majoration pour inoccupation.
• Possédez-vous plusieurs logements ou un immeuble non divisé ? Vérifiez si vous grande fourchette êtes.

Conclusion

Le décret royal 29/2026 modifie nettement l'équilibre entre le bailleur et le locataire en Espagne en faveur de ce dernier et alourdit les contraintes fiscales et administratives liées à la location de courte durée. Pour le propriétaire belge d’une résidence secondaire, l’obligation de TVA à compter du 1er décembre 2026 et les nouvelles règles relatives à la location temporaire constituent les points les plus urgents. Étant donné que la validation par la Diputación Permanente et les élections du 29 novembre 2026 pourraient encore modifier le cadre réglementaire, il convient de suivre de près l'évolution de la situation.

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Cet article présente l'état du droit au 3 novembre 2026 et ne constitue pas un avis juridique concernant une situation concrète.