Impôts espagnols lors de l'achat d'une résidence secondaire

Lors de l'achat d'une résidence secondaire en Espagne, il faut compter, en plus du prix d'achat, un taux de coût compris entre 10% et 15%. Ce pourcentage comprend les taxes (TVA ou droits de mutation), les frais de notaire, les droits d'enregistrement et les conseils juridiques. Le pourcentage exact dépend de deux facteurs essentiels : la région dans laquelle vous achetez et le fait qu'il s'agisse d'une nouvelle construction ou d'un bien existant (revente).

1. La différence entre une nouvelle construction et un bien existant

Réponse directe : Le traitement fiscal en Espagne est strictement séparé en fonction de l'état de la propriété. Pour une nouvelle construction, vous paierez IVA (TVA) et le droit de timbre (AJD). Pour les biens existants, vous ne payez que ITP (Taxe sur les transferts). 

Nouveau bâtiment : IVA et AJD

Lorsque vous achetez un bien immobilier directement au promoteur (première occupation), celui-ci est soumis à la TVA espagnole, ou IVA (Impôt sur la valeur ajoutée).

• Le tarif : Dans toute l'Espagne (continentale et Baléares), l'IVA est 10% sur le prix d'achat. (Note : Dans les îles Canaries, l'IGIC de 7% s'applique).

• Stockage : En plus de l'IVA, il y a toujours le Stamp Duty, ou droit de timbre. AJD (Actes juridiques documentés). Ce chiffre varie selon les régions, mais se situe généralement entre 1.2% et 1.5%.

Propriété existante : ITP

Vous achetez un bien immobilier à un particulier (revente) ? Dans ce cas, vous ne paierez pas de TVA, mais des droits de mutation, ou IPT (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).

• Pas de DJA : Lors du paiement du PTI, il y a non le droit de timbre distinct à payer sur l'acte d'achat.

• Différences régionales : Contrairement à la TVA nationale, l'ITP est déterminée par les régions autonomes.

L'avis d'un expert : "Beaucoup d'acheteurs belges font l'erreur de calculer leur budget sur la base de pourcentages fixes. Dans des régions comme Valence, la différence entre un ancien taux et le taux actuel peut permettre d'économiser des milliers d'euros. Il est essentiel de toujours calculer en fonction des tableaux régionaux actuels. 

2. Taux d'imposition régionaux : Où payer quoi ?

La localisation de votre bien immobilier détermine directement le montant de l'ITP (à la revente). L'Espagne étant composée de régions autonomes, les taux varient considérablement.

Vous trouverez ci-dessous un aperçu des régions les plus populaires auprès des investisseurs belges :

3. Frais supplémentaires : Notaire, registre et avocat

Outre les taxes à payer à l'administration fiscale, vous devrez prévoir un budget pour les questions administratives et juridiques. Pour cela, comptez environ 3 000 à 5 000 eurosen fonction de la complexité et du prix d'achat.

• Frais de notaire : Le notaire espagnol (Notario) facture des honoraires basés sur un barème légal, en fonction de la valeur du bien. Comptez 2 000 euros.

• Frais d'inscription : Inscription de l'acte au registre de la propriété espagnole (Registre de la propriété) est obligatoire pour la sécurité juridique. Comptez sur 800 euros.

• Conseils juridiques : Il est essentiel de faire appel à un cabinet d'avocats spécialisé tel que Confianz. En effet, le notaire en Espagne a pas d'obligation d'enquête comme en Belgique. Votre avocat vérifiera les dettes, l'illégalité et les permis. Comptez environ 1% du prix d'achat plus la TVA.

• Hypothèque espagnole: Si vous envisagez de contracter un prêt hypothécaire pour financer votre logement, il est préférable de prendre en compte les coûts supplémentaires. Pour connaître le coût d'un prêt hypothécaire en Espagne, cliquez ici.

4. Note : La "Plusvalía Municipal

Réponse directe : La Plusvalía est une taxe municipale sur l'augmentation de la valeur des terrains, qui est légalement imposée par l'État. vendeur doivent être payés.

Toutefois, dans la pratique (et en particulier dans les contrats plus anciens), les vendeurs essaient parfois de répercuter ce coût sur l'acheteur.

• Conseil juridique : N'acceptez jamais aveuglément un contrat stipulant que tous les frais et taxes être à la charge de l'acheteur ("gastos según ley" est la formulation la plus sûre). Vous devez supprimer cette mention du contrat si elle est à la charge de l'acheteur.

Foire aux questions (FAQ)

Quel est le coût total de l'acheteur en Espagne en 2025 ?

Vous pouvez compter sur un pourcentage total de 10% à 15% en plus du prix d'achat. Dans les régions à faible PTI (comme l'Andalousie avec 7%), vous êtes plus proche des 10-11%. Dans les régions à fort PTI (comme Valence avec 10%) ou dans les nouvelles constructions (10% IVA + 1,5% AJD), vous êtes plus proche des 13-15%.

Dois-je payer des impôts en Belgique sur ma résidence secondaire en Espagne ?

Non, vous ne payez pas de taxe d'achat en Belgique. Cependant, vous devez déclarer la propriété espagnole dans votre déclaration d'impôts belge. À partir de 2022, un Revenu cadastral (KI) affecté à votre bien étranger. Vous êtes imposé sur la base de ce KI, mais en raison de la convention de double imposition avec l'Espagne, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt (abattement pour progression).

Les nouvelles constructions sont-elles plus avantageuses sur le plan fiscal que les biens existants ?

D'une manière générale, un bien existant (revente) plus avantageux sur le plan fiscal dans des régions telles que l'Andalousie (7% ITP contre 11,2% IVA+AJD). Dans des régions comme la Costa Blanca (Valence), la différence est moindre, car le PTI y est également de 10%, similaire à l'IVA de 10% pour les nouvelles constructions (hors droit de timbre).

Quand les taxes d'achat espagnoles doivent-elles être payées ?

Les taxes (ITP ou IVA/AJD) doivent généralement se situer dans les limites de la norme. 30 jours Après la signature de l'acte notarié (le Escriture) doivent être payés. Les retards de paiement entraînent immédiatement des amendes et des intérêts de la part des autorités fiscales espagnoles (Hacienda). Dans certaines régions, comme l'Andalousie, le terme est 60 jours.

À propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers traités et à l'accent mis sur une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour chaque acheteur de biens immobiliers.

Mise à jour : décembre 2025