Saisies bancaires en Espagne : connaître les pièges

L'achat d'un bien immobilier sur saisie bancaire en Espagne offre des opportunités financières, avec des prix souvent inférieurs de 20% à 40% à la valeur du marché. Toutefois, cet avantage financier s'accompagne de risques juridiques importants, car les banques vendent généralement sans garantie et sans connaître parfaitement l'état de la propriété.

Ces dernières années, de plus en plus de Belges se tournent vers l'immobilier espagnol à partir de saisies bancaires. Bien que le prix d'achat soit attractif, il manque souvent de la transparence que l'on peut attendre d'une vente normale. Dans cet article, nous analysons les principaux pièges juridiques que vous devez connaître avant de signer.

Absence de documentation juridique et de garanties

Dans le cas des saisies bancaires en Espagne, vous achetez généralement le bien dans l'état où il se trouve ("cuerpo cierto"), la banque n'acceptant aucune responsabilité en cas de défauts juridiques ou physiques.

Les banques espagnoles traitent les biens immobiliers comme des actifs financiers dans leur bilan, et non comme des propriétés résidentielles. Par conséquent, elles ont rarement une connaissance détaillée du statut juridique. L'ancien propriétaire ayant souvent été expulsé, il est rare qu'il y ait une coopération ou un transfert de documents officiels.

Les conséquences de l'absence de documentation sont considérables :

• Erreurs cadastrales : Il est courant que le registre foncier (Catastro) ne correspond pas à la réalité du registre de la propriété (Registre de la propriété).

• Titre manquant : Il arrive que l'acte d'achat notarié de l'ancien propriétaire soit introuvable.

• Manquements en matière d'urbanisme : Les rénovations récentes ont souvent été effectuées de manière illégale. Dans les cas extrêmes, il peut même y avoir une ordre de démolition reposent sur (une partie de) la propriété.

• Inhabitabilité : Le bien peut avoir été officiellement déclaré inhabitable, ce qui vous empêche de demander un permis de location ou des services publics.

L'avis d'un expert : "Une banque vend en l'état. Si, après l'achat, il s'avère que la piscine a été construite illégalement, la banque décline toute responsabilité. Vous devrez payer vous-même la légalisation ou la démolition.

Dettes liées au bien (Cargas)

En Espagne, certaines dettes sont liées à la propriété et non à la personne. En tant qu'acheteur d'un bien immobilier appartenant à une banque, vous êtes responsable des dettes de l'ancien propriétaire, telles que les impôts et les taxes communautaires impayés.

Les propriétaires qui ne peuvent plus payer leur hypothèque laissent souvent d'autres factures impayées. Les banques se déchargent souvent de la charge hypothécaire, mais ne sont pas toujours transparentes ou conscientes des autres dettes préférentielles. Les créanciers s'adresseront directement à vous en tant que nouveau propriétaire après le transfert.

Soyez attentifs aux coûts cachés suivants :

• IBI (taxe foncière) : Taxes municipales en souffrance.

• Association des copropriétaires (Comunidad) : Contributions impayées pour l'entretien du complexe.

• Impôts locaux : Comme la taxe sur les déchets (Basura).

• Amendes : Des amendes exceptionnelles en matière d'urbanisme.

Le piège de la "construction neuve vieille de dix ans"

Un bien immobilier inoccupé provenant d'une saisie bancaire peut être considéré comme une "nouvelle construction" à des fins fiscales, ce qui vous oblige à payer la TVA 10% au lieu des droits de mutation moins élevés, alors que les garanties de construction essentielles ont déjà expiré.

De nombreux biens immobiliers vendus aujourd'hui dans le cadre de saisies bancaires remontent à la crise immobilière de 2008-2009. Les promoteurs immobiliers ont fait faillite et les biens sont restés vacants pendant des années.

Cela crée un double désavantage pour l'acheteur :

1. Pression fiscale : Comme le bien n'a jamais été officiellement occupé auparavant, il s'agit d'une première occupation. Par conséquent, vous paierez IVA (TVA) et les droits de timbre (AJD), qui, dans de nombreuses régions, est plus onéreuse que la taxe sur les transferts (IPT) sur les constructions existantes.

2. Garanties expirées : La responsabilité statutaire décennale de l'entrepreneur et de l'architecte (la Décénal Seguro) a souvent déjà expiré pour les biens antérieurs à 2015. Les vices de construction cachés sont alors entièrement à votre charge.

Services publics déconnectés et reconnexion

Lors d'une saisie bancaire, l'eau et l'électricité sont presque toujours coupées. Pour les réactiver, il faut non seulement payer les factures en souffrance, mais aussi souvent renouveler les installations techniques et les rapports d'inspection.

Lorsqu'un propriétaire cesse de payer, les services publics rompent les contrats et enlèvent les compteurs. En tant que nouveau propriétaire, vous ne pouvez pas simplement "reprendre" les contrats.

Vous êtes confronté à un processus complexe :

• Paiements en retard : Les entreprises de services publics exigent souvent que les dettes en cours à l'adresse soient d'abord remboursées.

• Contrôle technique : Pour l'électricité, vous avez besoin d'un nouveau certificat d'inspection valide (Boletín Eléctrico). Dans les immeubles anciens, l'installation n'est souvent plus conforme aux normes en vigueur, ce qui implique le remplacement de l'installation. l'ensemble du câblage doit être renouvelé avant d'obtenir un compteur.

• Frais de connexion : Vous devrez à nouveau payer le coût total de la connexion au réseau.

Conclusion : Faut-il éviter les saisies bancaires ?

Non, il n'est pas nécessaire d'éviter la saisie bancaire, mais un achat sans conseils juridiques spécialisés est irresponsable. Le faible prix d'achat doit être mis en balance avec le coût de la diligence raisonnable et d'une éventuelle régularisation.

Un bien immobilier appartenant à une banque peut être un excellent investissement, à condition d'en connaître le coût total avant vous offrez. Un travail approfondi recherche juridique (due diligence) est le seul moyen de mettre en évidence les vices cachés et les dettes. Cela vous permettra de prendre une décision en connaissance de cause ou de négocier davantage le prix.

En savoir plus sur les mesures inhabituelles à prendre dans le cadre d'une vente sur saisie bancaire.

Questions fréquemment posées sur la saisie bancaire en Espagne

Est-il prudent d'acheter une maison saisie par une banque en Espagne ? Oui, il est possible d'acheter en toute sécurité, mais à condition de procéder à des vérifications complètes au préalable. Les banques n'offrent aucune garantie quant à l'état du bien ou à sa légalité. Sans contrôle légal, vous courez le risque de dettes cachées et de constructions illégales.

Quels sont les frais supplémentaires liés à une saisie immobilière ? Outre les frais d'acquisition habituels (environ 12-14%), il faut tenir compte de l'apurement des dettes de l'ancien propriétaire (IBI, frais de communauté), des frais de remise en service et des éventuels frais de rénovation pour mettre le bien en conformité avec la législation en vigueur.

Dois-je payer la TVA ou les droits de mutation sur les saisies bancaires ? Cela dépend du statut du bien. S'il s'agit d'une "première occupation" (jamais occupée auparavant, souvent dans le cadre de projets en faillite), vous paierez généralement 10% IVA (TVA) plus le droit de timbre. Si le bien a déjà été occupé, vous devez payer l'impôt régional sur les transferts (ITP), qui varie entre 7% et 10%.

A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.