Impôt sur les plus-values en Espagne (Impôt sur les revenus patrimoniaux) est calculé sur la différence entre la valeur nette des ventes et le prix d'achat réévalué. Un taux forfaitaire de 19% s'applique aux non-résidents.Les résidents, quant à eux, paient un taux progressif qui varie entre le taux d'imposition de l'Union européenne et celui de l'Union européenne. 19% et 28%. Vous pouvez réduire considérablement cette charge fiscale en déduisant les dépenses légalement reconnues ou en utilisant des exonérations spécifiques pour les personnes âgées de plus de 65 ans et les réinvestissements.
En savoir plus sur l'impôt sur les plus-values en Espagne.
1. Réduire la base imposable par la déduction des dépenses
La méthode la plus efficace pour réduire directement l'impôt sur les plus-values consiste à maximiser les dépenses déductibles. Les autorités fiscales espagnoles autorisent la déduction des bénéfices de tous les coûts inhérents à l'achat et à la vente d'un bien immobilier.
Les postes de dépenses déductibles sont les suivants
- Les honneurs : Honoraires des avocats, avoués et notaires.
- Dossiers publics : Frais d'inscription au registre de la propriété (Registre de la propriété).
- Les impôts : Droits de mutation payés (ITP) ou TVA (IVA) à l'achat, ainsi que les taxes municipales. plusvalia muncipal.en vente.
- Coût des ventes : Les commissions de courtage (si elles sont justifiées par une facture officielle incluant la TVA).
2. Investissement immobilier : rénovations et réaménagements
Les coûts des améliorations structurelles et des rénovations de votre propriété espagnole sont déductibles, à condition qu'ils répondent à des exigences administratives strictes. Contrairement à l'entretien régulier, ces investissements augmentent la valeur d'achat imposable de la propriété.
Pour déduire avec succès les frais de rénovation, vous devez répondre à deux critères :
- Facturation : Vous devez disposer de factures officielles conformes à la législation espagnole, y compris votre Numéro NIE.
- Légalisation : Les modifications structurelles ou les extensions doivent avoir été notifiées au registre foncier et, dans l'idéal, ratifiées par le biais d'un Escriture de l'œuvre nouvelle.
Exemples d'améliorations déductibles : L'installation de l'air conditionné, une nouvelle toiture, le renouvellement du sol ou la rénovation complète de la cuisine. Cependant, les coûts d'une hypothèque ou d'un prêt sont non déductible.
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3. Exonération totale pour les résidents âgés de 65 ans et plus
Vous avez plus de 65 ans et vous êtes résident fiscal en Espagne ? Dans ce cas, vous pouvez bénéficier d'une exonération totale de l'impôt sur les plus-values lors de la vente de votre résidence principale (vivienda habitual).
- Résidence principale : Vous devez avoir occupé le logement de manière continue au cours des trois dernières années.
- Exceptions : La période de trois ans peut être raccourcie en cas de décès, de mariage, de divorce ou de déménagement forcé en raison des conditions de travail.
- Option de rente : Pour les biens qui ne sont pas la résidence principale (par exemple, une maison de vacances), les plus de 65 ans peuvent également bénéficier d'une exonération à condition que le produit de la vente (jusqu'à un maximum de 240 000 euros) soit utilisé dans les six mois pour établir une police d'assurance de rente (renta vitalicia).
4. Exemption de réinvestissement pour les résidents de moins de 65 ans
Les résidents de moins de 65 ans peuvent éviter l'impôt sur les plus-values en réinvestissant la totalité du produit de la vente de leur résidence principale dans un nouveau logement familial.
Les principales conditions de cette exemption sont les suivantes
- Délai : Le réinvestissement doit avoir lieu dans un délai de deux ans (avant ou après) la vente de l'ancien logement.
- Localisation : Le nouveau domicile familial peut être situé n'importe où dans l'UE ou l'EEE, y compris en Belgique ou aux Pays-Bas.
- Réinvestissement partiel : Si une partie seulement du produit est réinvestie, l'exonération s'applique proportionnellement.
Questions fréquemment posées sur l'impôt sur les plus-values en Espagne (FAQ)
Quel est le montant de l'impôt sur les plus-values que je dois payer en tant que non-résident en Espagne ? En tant que non-résident, vous payez un taux forfaitaire de 19% sur la plus-value nette. En outre, l'acheteur déduit du prix de vente une somme forfaitaire de 3% à titre de paiement anticipé aux autorités fiscales (l'impôt sur le revenu des personnes physiques). rétention).
Les coûts d'une hypothèque espagnole sont-ils déductibles des plus-values ? Non, les coûts liés au financement, tels que les commissions de clôture, les coûts d'évaluation pour la banque ou les frais de notaire pour l'acte hypothécaire, ne sont pas déductibles des plus-values en vertu de la législation espagnole actuelle.
Quand une propriété en Espagne est-elle considérée comme une "vivienda habituelle" ? Un bien immobilier est considéré comme une résidence principale si vous y avez vécu de manière effective et permanente pendant une période continue d'au moins trois ans et si vous êtes résident fiscal.
Puis-je déduire des frais de rénovation sans facture officielle ? Non, les autorités fiscales espagnoles (Hacienda) sont très strictes. Sans une facture officielle indiquant les détails corrects (NIF/NIE des deux parties et spécification de la TVA), la déduction sera irrévocablement refusée.
A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.
