Wie in Spanje een nieuwbouwwoning koopt, betaalt in de regel 10% btw. In principe is er geen recht op aftrek wanneer u als particulier een nieuwbouw in Spanje koopt. Het betreft dus in feite een overdrachtsbelasting.
Er is evenwel een uitzonderingsregime voor bepaald toeristisch vastgoed. In dit artikel vindt u meer informatie over de voorwaarden van het recht op btw-aftrek.
1. La qualification juridique pour la récupération de la TVA dans la construction neuve en Espagne
De Spaanse btw-wet stelt dat residentiële verhuur van woningen is vrijgesteld van btw. Een vrijstelling van btw betekent echter ook dat de koper geen recht op aftrek heeft van de bij aankoop betaalde btw.
De uitzondering hierop vormt de verhuur waarbij ‘diensten eigen aan de hotelsector’ worden verleend. Indien deze diensten aanwezig zijn, is de verhuur onderworpen aan btw (meestal 10% voor residentieel vastgoed)en ontstaat het recht op volledige btw-recuperatie. De btw is enkel recupereerbaar indien de koper kwalificeert als ‘ondernemer’ in de zin van de btw-wetgeving. Dit vereist dat de verhuur niet louter als onroerende verhuur wordt beschouwd, maar als een economische activiteit met hoteldiensten.
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Servicios complementarios propios de la industria hotelera‘ 2.’
Selon les autorités fiscales espagnoles et diverses consultations obligatoires, les services hôteliers doivent être substantiels pour pouvoir bénéficier de l'exonération. Par exemple, les services hôteliers doivent être substantiels pour que l'exonération soit levée :
- Accueil et réception d'invités.
- Nettoyage périodique pendant le séjour (et pas seulement au moment du départ).
- Changement du linge de lit et de bain régulièrement.
- Autres services tels que la restauration, la surveillance ou l'assistance technique.
Si le propriétaire se contente de remettre les clés et d'organiser le nettoyage final, les autorités fiscales considèrent qu'il s'agit d'une activité exonérée et la récupération de la TVA est refusée.
3. La période de révision de 10 ans
En Espagne, les biens immobiliers sont considérés comme des ‘bienes de inversión’ (biens d'investissement) à des fins fiscales. Une période d'examen de 10 années civiles (l'année d'achat et les neuf années suivantes) s'applique à ces biens.
- La règle : Vous devez utiliser le bien de manière continue pour des locations taxées à la TVA au cours de ces 10 années.
- La sanction : Si vous vendez le bien dans ce délai (sans TVA) ou si vous l'utilisez à des fins privées, vous devez rembourser la TVA récupérée à l'administration fiscale au prorata.
4. Structure opérationnelle et fonctionnement
Pour récupérer efficacement la TVA, l'investisseur doit s'enregistrer auprès des autorités fiscales espagnoles et soumettre des déclarations de TVA trimestrielles.
Vaak wordt er gewerkt met een professionele exploitant. Hierbij verhuurt de eigenaar het pand aan de exploitant. Het btw-tarief is dan 21% btw, aangezien het een verhuur aan een rechtspersoon is zonder residentieel doel. De exploitant verhuurt op zijn beurt aan toeristen (onderworpen aan 10% btw met hoteldiensten). Deze structuur waarborgt het recht op aftrek voor de eigenaar.
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5. Pouvez-vous encore utiliser le bien vous-même ?
Lorsqu'un investisseur dans un bien immobilier neuf espagnol récupère la TVA sur la construction, il existe un lien direct entre le droit à la déduction et l'exploitation effective du bien. Les autorités fiscales espagnoles autorisent l'utilisation propre, mais cela affecte directement l'étendue de la déduction et le respect de la période de révision.
Juridiquement, il existe une séparation stricte entre un bien résidentiel et un bien d'investissement touristique. Si le propriétaire possède le bien en tant que résidence principale (residencia habitual), la qualification d‘’activité économique" devient immédiatement caduque. Il s'ensuit une révision complète au cours de laquelle toute la TVA récupérée doit être remboursée, majorée des intérêts de retard.
Indien u de woning wenst te gebruiken voor uw eigen vakantie, is er geen maximale wettelijke termijn vastgelegd die bepaalt hoe lang u zelf van de woning mag gebruikmaken. Er is dus in de Spaanse wetgeving pas de durée maximale fixe (zoals “maximaal 4 weken”) die bepaalt wanneer u het recht op btw-aftrek verliest. In plaats daarvan hanteert de belastingdienst het principe van proportionaliteit.
Si vous utilisez le bien vous-même pendant une partie de l'année, il s'agit d'une ‘consommation privée’ ou ‘autoconsommation’. Pendant cette partie de l'année, le bien n'est pas lié à des opérations taxées à la TVA. Cela a deux conséquences :
- Déduction initiale : En principe, vous ne pouvez récupérer la TVA qu'au prorata du pourcentage d'utilisation du bien pour des locations imposables. Vous y séjournez vous-même pendant 2 mois (16,6%) et vous le louez pendant 10 mois ? Dans ce cas, en théorie, seuls 83,4% de TVA sont déductibles.
- Correction annuelle : Au cours de la période de révision de dix ans, vous devez vérifier chaque année le rapport réel entre l'utilisation propre et la location. Si l'utilisation propre au cours d'une année donnée diffère sensiblement de l'année d'achat, vous devez apporter une correction dans votre déclaration de TVA.
6. Risques en cas d'auto-utilisation excessive
Hoewel er geen wettelijk maximale termijn voor eigen gebruik is, trekt overmatig eigen gebruik (bijv. meer dan 3 tot 4 maanden per jaar) de aandacht van de inspectie. De belastingdienst kan dan aanvoeren dat de ‘economische affectatie’ van het goed ondergeschikt is aan het persoonlijke genot. Indien de fiscus oordeelt dat er geen sprake is van een werkelijke ondernemersactiviteit, kan het volledige recht op btw-aftrek met terugwerkende kracht worden geweigerd. In dat geval riskeert u ook boetes.
7. La ‘méthode de l'hôtel’ comme alternative
Pour éviter la complexité administrative des calculs annuels au prorata, la structure suivante est souvent utilisée dans la pratique :
Le propriétaire ‘loue’ son bien à l'opérateur (ou se le facture à lui-même) au prix du marché, y compris la TVA 10% et les services hôteliers obligatoires.
- Avantage : Le bien reste dans le circuit de la TVA (sphère taxée) 100% du temps.
- Conséquence : La TVA initialement récupérée est conservée (aucune révision n'est nécessaire), à condition que vous remettiez effectivement la TVA sur votre propre séjour aux autorités fiscales.
8. En pratique
Bij de aankoop van een dergelijk project tekent u naast de koopovereenkomst ook een exploitatieovereenkomst met de beheerder van het complex. De beheerder (‘exploitant’) zorgt dan voor de verhuringen en levert de hoteldiensten. In dergelijke exploitatieovereenkomst staan de voorwaarden voor eigen gebruik eveneens vermeld. Het contract kan dus wel degelijk bijkomende beperkingen opleggen zoals bijvoorbeeld een maximaal eigen gebruik van 4 weken per jaar en geen mogelijkheid voor eigen gebruik tijdens het hoogseizoen.
Avis
Indien u opteert voor een investering in een project van btw-recuperatie is het belangrijk dat u weet dat er beperkingen zullen zijn op eigen gebruik. Dergelijke projecten dienen voornamelijk als opbrengsteigendom en niet als privé- of vakantiewoning voor de eigenaar. Als u toch de woning wenst te gebruiken als eigen vakantiewoning, kunnen er financiële consequenties zijn zoals het verlies van het recht van btw-aftrek en mogelijks een btw-boete.
Zorg ervoor dat u alle voorwaarden van het project goed begrijpt vooraleer u zich verbindt tot aankoop. In de exploitatieovereenkomst kunnen verschillende voorwaarden worden opgenomen qua verhuurbaarheid, eigen gebruik en kosten.
