L'achat d'une propriété de luxe en Espagne est souvent motivé par l'émotion. L'architecture et l'emplacement jouent un rôle décisif dans la décision de l'acheteur. Toutefois, dans le segment supérieur du marché, l'esthétique risque de masquer les réalités techniques et juridiques.
Chez Confianz, nous insistons donc sur l'importance d'une due diligence intégrée : juridique et de construction. L'engagement d'un architecte ou d'un expert en construction est un élément essentiel d'une décision d'achat réfléchie.
1. L'analyse technique au-delà de l'esthétique
Les propriétés de luxe se caractérisent par des finitions raffinées, mais la perfection visuelle ne garantit pas la qualité structurelle. Les problèmes structurels peuvent être masqués par des matériaux de haute qualité ou des interventions cosmétiques récentes.
L'évaluation d'un architecte ou d'un expert technique comprend :
- la stabilité et la structure portante du bâtiment ;
- L'état de la toiture et des façades ;
- les problèmes d'humidité et d'isolation ;
- la qualité et la conformité des installations techniques (CVC, domotique, technique des piscines).
Là où l'acheteur voit surtout l'apparence, l'expert analyse la réalité technique sous-jacente.
2. Identification des défauts existants et latents
Une enquête technique aboutit généralement à un rapport objectif et documenté allant au-delà de ce qui est visible pour un non-spécialiste. Elle fait la distinction entre
- défauts actuels, nécessitant des réparations immédiates ;
- les défauts latents ou potentiels, dont l'impact ne se manifeste qu'à moyen terme.
Il s'agit par exemple de structures de toit obsolètes, d'installations qui ne répondent plus aux futures normes énergétiques ou de sécurité, ou d'éléments structurels dont la durée de vie restante est limitée. Ces déterminations sont essentielles pour une évaluation correcte des risques.
3. Levier juridique dans les négociations sur les propriétés de luxe en Espagne
Les conclusions techniques ont une fonction non seulement informative mais aussi juridique. Le rapport de l'expert est un outil de négociation important lors de l'élaboration du compromis ou de l'accord de vente privée.
Plus précisément, cela peut permettre à l'acheteur de :
- négocier une réduction de prix proportionnelle aux coûts de réparation nécessaires ;
- ou des réparations spécifiques à imposer contractuellement au vendeur avant la signature de l'acte authentique ;
- ou inclure des conditions suspensives ou résolutoires.
En l'absence de diligence technique, le bien est généralement acheté “dans l'état où il se trouve”, Le délai pour invoquer les vices cachés est très court lors de la revente : seulement 6 mois. Le délai pour invoquer les vices cachés est très court en cas de revente : seulement 6 mois.
4. Quand une enquête technique a-t-elle lieu ?
Idéalement, l'inspection technique devrait avoir lieu entre la réservation et la signature du contrat de vente privée.
Avec une réservation, vous prenez une option sur le bien immobilier pour une certaine période, généralement de 20 à 30 jours. Pendant cette période d'option, Confianz peut effectuer des contrôles juridiques et un expert technique ou un architecte peut examiner le bien.
Ils disposent donc d'une marge de manœuvre contractuelle suffisante pour formuler des conditions. Une fois le compromis signé, la vente est en principe définitive et il devient nettement plus difficile, sur le plan juridique, d'invoquer encore des lacunes techniques.
En savoir plus sur la procédure d'achat d'une propriété en Espagne.
Conclusion : investir dans la sécurité juridique
Le coût d'un expert technique compense rarement le risque financier et juridique d'un mauvais achat dans le segment du luxe. Une analyse technique approfondie contribue à la sécurité juridique et évite qu'un investissement de rêve ne se transforme en source de litiges.
Chez Confianz, nous assistons nos clients lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne, notamment en ancrant juridiquement les constatations techniques dans les documents d'achat. Notre équipe de juristes néerlandais et espagnols veille à ce que les rapports soient correctement traduits en clauses exécutoires dans le compromis ou la promesse d'achat. Si nécessaire, nous pouvons également vous mettre en contact avec des experts et des architectes de notre réseau.
Vous envisagez un achat et souhaitez que votre compromis de conception soit juridiquement et techniquement concluant ? Nous serions heureux de travailler avec vous pour voir comment les risques techniques peuvent être correctement couverts contractuellement. Pour plus d'informations sur nos services, cliquez ici.
