De aankoop van een tweede verblijf of investeringspand in Spanje, en specifiek in Catalonië, is een complex proces dat aanzienlijk verschilt van de Belgische en Nederlandse vastgoedpraktijk. Een correcte juridische begeleiding is hierbij onontbeerlijk.
Een sleutelmoment in dit proces is de promesse de vente (de aankoopbelofte). In de Spaanse praktijk is dit geen eenmalige handeling, maar verloopt dit doorgaans in drie tot vier strikt te volgen fases: het bod, de reservering, het juridisch nazicht en tot slot het bindende arras-contract. Wij zetten de stappen voor u uiteen.
Stap 1: Het reserveringsdocument (Promesse de vente)
Zodra u een geschikt pand heeft gevonden, wordt de procedure doorgaans opgestart met een promesse de vente of een formeel bod. In dit document worden de basiskrijtlijnen van de transactie vastgelegd:
- De prijs: Het bedrag dat u biedt voor het onroerend goed.
- De termijn: De geldigheidsduur van uw bod (doorgaans 3 tot 5 dagen).
- Ontbindende voorwaarden: Hierin worden clausules opgenomen omtrent het verkrijgen van een financiering of de resultaten van een bouwtechnische expertise. Remarque : Spaanse makelaars zullen vaak proberen deze voorwaarden te weren of te minimaliseren. Het is essentieel om hierin resoluut te zijn ter bescherming van uw vermogen.
Indien uw bod wordt aanvaard, wordt het pand (tijdelijk) van de markt gehaald, zodat de juridische controles kunnen plaatsvinden.
Stap 2: De reserveringsbetaling
Om de ernst van uw bod kracht bij te zetten, vereist de Spaanse praktijk een reserveringsbetaling. Dit bedraagt doorgaans een som tussen de € 3.000 en € 6.000.
- Bij een weigering van het bod dient dit bedrag onmiddellijk en integraal te worden gerestitueerd.
- Bij aanvaarding geldt het als een eerste schijf van de uiteindelijke koopprijs.
Belangrijk advies: Stort dit reserveringsbedrag nooit rechtstreeks op de privérekening van de verkoper. Maak hiervoor uitsluitend gebruik van de derdenrekening, bijvoorbeeld de derdenrekening van ons kantoor of een derdenrekening van een erkend makelaarskantoor.
Stap 3: De onmisbare juridische due diligence (VÓÓR het arras-contract)
Dit is de meest kritieke fase van uw aankoop. Tussen de aanvaarding van het bod en het ondertekenen van het eigenlijke koopcontract (de arras), moet er een grondige juridische, stedenbouwkundige en fiscale controle (due diligence) plaatsvinden.
Het is een fundamentele fout om een arras-contract te tekenen voordat wij het pand volledig hebben doorgelicht. In Spanje zijn schulden (zoals onbetaalde onroerendezaakbelasting of syndicuskosten) en stedenbouwkundige inbreuken immers vaak gekoppeld aan het pand zelf, en niet aan de persoon. Zonder voorafgaande controle riskeert u deze lasten over te nemen. Wij kijken onder meer voor u na:
- Of het pand volledig legaal is gebouwd en vergund.
- Of er geen hypotheken, beslagen of openstaande schulden op rusten.
- Of de verkoper de rechtmatige en enige eigenaar is met verkoopbevoegdheid.
Pas wanneer deze due diligence een sluitend en positief resultaat oplevert, kan er veilig worden overgegaan tot de volgende stap.
Hier vindt u meer informatie over onze aankoopbegeleiding.
Stap 4: Het ondertekenen van het ‘Contrato de Arras’
Zodra de juridische veiligheid van de transactie is gegarandeerd, stelt Confianz het contrato de arras (de onderhandse koopovereenkomst) op of kijken we dit na. Hoewel men in België vaak spreekt van een ‘voorlopig’ koopcontract, is deze overeenkomst in Spanje uiterst bindend.
In Catalonië maakt men in nagenoeg alle gevallen gebruik van de Arras Penitenciales (conform artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek). Dit mechanisme werkt als volgt:
- De betaling: Bij ondertekening betaalt u een voorschot van 10% van de overeengekomen koopprijs (verminderd met de reeds betaalde reserveringssom).
- Contractbreuk door de koper: Indien u na ondertekening eenzijdig afziet van de aankoop, bent u dit volledige voorschot van 10% definitief kwijt.
- Contractbreuk door de verkoper: Indien de verkoper zich terugtrekt (bijvoorbeeld omdat hij een hoger bod ontvangt), is hij wettelijk verplicht om uw voorschot te restitueren mét daarbovenop een boete gelijk aan datzelfde bedrag. U ontvangt dus het dubbele van uw inleg terug.
Naadloze afhandeling tot de notariële akte
Na de ondertekening van de arras liggen de modaliteiten van de verkoop definitief vast. De laatste stap is de verlijding van de notariële akte (Écriture publique) voor een Spaanse notaris en de betaling van het resterende saldo (90%).
Een belangrijke stap is tevens de aanvraag van het NIE-nummer. Dit is een fiscaal identificatienummer voor niet-inwoners in Spanje en zal u nodig hebben bij de aankoop. Hier vindt u meer informatie over het NIE-nummer.
Besluit: Een vastgoedtransactie in Catalonië biedt prachtige perspectieven, maar brengt door taal- en wetgevingsverschillen specifieke risico’s met zich mee. Laat u in elke fase van het koopproces proactief begeleiden door een onafhankelijke professional. Zo verzekert u zich van een veilige en zorgeloze aankoop.
