Les Belges et les Néerlandais peuvent-ils emprunter en Espagne ?

Les Belges et les Néerlandais peuvent-ils emprunter en Espagne ? Oui, la souscription d'un prêt hypothécaire espagnol est une méthode courante de financement de l'achat d'un bien immobilier. Pour les non-résidents (étrangers ne vivant pas en Espagne), les banques espagnoles financent généralement 60% à 70% de la valeur d'achat ou de la valeur d'expertise. Vous devez tenir compte d'un contrôle strict des revenus, selon lequel vos charges totales ne doivent pas dépasser 30% à 40% de votre revenu net.

1. Combien pouvez-vous emprunter (rapport prêt/valeur) ?

La capacité d'emprunt maximale des non-résidents diffère de celle des résidents espagnols. Alors que les résidents peuvent emprunter jusqu'à 80%, les banques limitent le risque pour les étrangers.

• Quota maximum : 60% à 70% de la valeur de la maison.

• La valeur de référence : La banque étudie la valeur la plus basse entre le prix d'achat et la valeur estimée (Tasación).

Exemple d'expert :

Vous achetez un bien immobilier pour 400 000 euros, mais l'évaluation officielle n'est que de 350 000 euros. La banque finance 70% à partir de la valeur la plus basse (350 000 €).

• Prêt maximum : 245 000 euros.

• Votre propre contribution : 155 000 euros + coût d'achat (environ 12-14%).

Note sur les nouvelles constructions : Pour les nouveaux projets de construction, les banques ne financent généralement que le solde à l'acte notarié (achèvement). Tous les versements intermédiaires et les avances au promoteur doivent être autofinancement avec ses propres ressources.

2. Conditions financières et capacité de remboursement

Les banques espagnoles sont strictes dans leur analyse du risque. Votre cas dépend de votre capacité de remboursement et de votre âge.

La règle 40%

Le total de vos charges mensuelles (y compris votre prêt immobilier en Belgique/Pays-Bas, vos prêts automobiles et le nouveau prêt hypothécaire espagnol) ne peut pas dépasser 40% de votre revenu mensuel net montants. Si ce pourcentage est dépassé, un garant (membre de la famille ou entreprise) peut parfois aider.

Durée et âge

• Durée maximale : Standard 15 à 20 ans pour les non-résidents (jusqu'à 30 ans pour les résidents).

• Limite d'âge : L'hypothèque doit être entièrement remboursée au moment où vous 75 ans devient.

  • Avez-vous 60 ans ? Vous pouvez alors emprunter sur une durée maximale de 15 ans. Cela augmente votre remboursement mensuel et pèse plus lourdement sur la règle 40%.

Documentation (KYC)

Préparez-vous à un examen approfondi. La banque exige au moins

• Formulaire KYC (Know Your Customer).

• Avis d'imposition de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (3 dernières années).

• Bulletins de salaire ou preuve de revenus périodiques (3 derniers mois).

• Extraits de compte courant (6-12 derniers mois) et preuve d'endettement (CKP).

3. Intérêts, frais et remboursement anticipé

Depuis la nouvelle loi sur les hypothèques de 2019, les coûts pour l'emprunteur ont considérablement diminué et les conditions de remboursement anticipé sont devenues plus transparentes.

Taux d'intérêt : Fixe ou variable ?

Les intérêts sont constitués par Euribor (taux de base) plus une marge fixe de la banque. Cette marge varie en fonction de votre profil et de la souscription de produits annexes (tels que l'assurance incendie ou l'assurance solde restant dû).

• Variable : Révisé tous les six mois. Plus risqué en cas de hausse de l'Euribor.

• Fixe : Certitude quant à votre coût mensuel, souvent un taux d'entrée légèrement plus élevé.

• Mixte : Par exemple, 10 ans en fixe, puis en variable.

Coûts ponctuels et récurrents

• Pour le banc : Depuis 2019, la banque paie les frais de notaire et d'enregistrement de l'acte hypothécaire.

• Pour vous : Vous payez le coûts d'estimation (évaluation) et les éventuels frais d'ouverture/frais administratifs (compter au moins 1 000 euros).

Pour connaître le coût d'un prêt hypothécaire en Espagne, cliquez ici.

Indemnité de départ (Intérêts de retard)

Souhaitez-vous rembourser le prêt de manière anticipée ? La loi impose des plafonds stricts :

4. Exemple de calcul : Durée courte ou longue

Est-il judicieux de raccourcir au maximum la durée du contrat ? Pas toujours. De point de vue de l'investissement (flux de trésorerie en cas de leasing), une durée plus longue est souvent plus intéressante, malgré un coût d'intérêt total plus élevé.

Scénario : Vous empruntez 72 000 € (taux d'intérêt : 2,75%).

• Option A (20 ans) :

  • Frais mensuels : € 390

  • Intérêts totaux après 5 ans : 9 486 € (en cas de vente après 5 ans).

• Option B (10 ans) :

  • Frais mensuels : € 687

  • Intérêts totaux après 5 ans : 8 652 € (en cas de vente après 5 ans).

Conclusion : À 20 ans, vous payez plus d'intérêts au total, mais votre obligation mensuelle est inférieure de près de 300 euros. Cela vous donne une plus grande marge de manœuvre financière et facilite l'"autofinancement" du bien en cas de location.

5. Le document FEIN

Après l'approbation de votre dossier, vous recevrez le formulaire de demande d'asile. FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Il s'agit de l'offre ferme de la banque.

• Validité : Durée minimale de 10 jours (14 en Catalogne), mais souvent valable jusqu'à 3 mois.

• Action : Vous devez signer l'acte d'achat et l'acte hypothécaire chez le notaire pendant cette période.

Foire aux questions (FAQ)

Puis-je emprunter 100% du prix d'achat en Espagne ? Non, les banques espagnoles financent généralement un maximum de 60% à 70% de la valeur la plus basse (évaluation ou prix d'achat) pour les non-résidents. Vous devez financer les frais de l'acheteur et les 30 à 40% restants avec vos propres fonds.

Quels sont les coûts d'un prêt hypothécaire espagnol ? Depuis le changement de loi en 2019, la plupart des coûts (notaire, enregistrement, droit de timbre) sont pris en charge par la banque. En tant que client, vous ne payez que les frais d'évaluation (environ 300 à 600 €) et les éventuels frais d'ouverture de la banque. Dans la pratique, toutefois, les banques facturent des frais administratifs différents.

L'assurance-vie est-elle obligatoire ? Bien que la loi ne l'exige pas toujours, presque toutes les banques espagnoles font de la souscription d'une assurance solde restant dû et d'une assurance incendie une condition d'obtention d'un prêt hypothécaire (ou d'un taux d'intérêt plus favorable).

Jusqu'à quel âge puis-je emprunter en Espagne ? La plupart des banques appliquent une limite d'âge de 75 ans. Cela signifie que l'hypothèque doit être entièrement remboursée avant que l'emprunteur le plus âgé n'atteigne cet âge.

À propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers traités et à l'accent mis sur une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour chaque acheteur de biens immobiliers.

Mise à jour décembre 2025