Achat d'une maison sur plan en Espagne (compra sobre plano) signifie que vous investissez dans un bien immobilier qui n'a pas encore été construit. Bien que cela offre des avantages financiers, cela comporte des risques, tels que la faillite du promoteur ou des retards. La règle d'or en matière de sécurité est la présence d'une garantie bancaire (aval bancario) et un permis de construire valide. Sans ces deux éléments, vous risquez de perdre vos avances.
Cet article présente les cinq vérifications juridiques essentielles et les mesures de diligence raisonnable que vous devez prendre en tant qu'acheteur pour protéger votre investissement dans les nouvelles constructions espagnoles.
En savoir plus sur le processus d'achat d'une nouvelle construction.
1. Quelle est la réputation financière et les antécédents du promoteur ?
Faites preuve de diligence raisonnable en ce qui concerne la solvabilité du promoteur et les projets antérieurs avant de signer. Un bureau de vente sympathique ne garantit pas la livraison.
Sur le marché immobilier espagnol, il est essentiel de ne pas se fier aveuglément au matériel de marketing. Lors de l'entretien initial, posez des questions précises sur les points suivants
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L'histoire : Quels sont les projets qui ont été menés à bien au cours des cinq dernières années ?
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Partenaires : Quels sont les entrepreneurs et les banques avec lesquels un partenariat est établi ?
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Structure de la propriété : Le promoteur est-il propriétaire du terrain ou n'a-t-il qu'une option d'achat ?
"Une garantie bancaire est essentielle pour recouvrer vos paiements au promoteur de la construction. - Conseil d'expert de la pratique.
2. Le projet a-t-il reçu le permis de construire définitif (Licencia de Obra) ?
Ne signez jamais un contrat d'achat privé et ne versez jamais d'acompte important si l'acheteur est un particulier. Licence d'exploitation (permis de construire) n'a pas encore été délivré par la municipalité.
Le promoteur est légalement tenu de présenter ce permis. Une assurance verbale selon laquelle le permis est "en cours d'obtention" est insuffisante. Confianz vérifie auprès du service d'urbanisme (Urbanisme) de la municipalité pour vérifier si les plans sont conformes aux règles d'urbanisme.
Vérifier spécifiquement pour :
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Zone de construction : Le terrain est-il situé en zone urbaine (urbano) et non dans les zones agricoles protégées (rústico)?
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Développements futurs : D'autres projets de construction sont-ils prévus qui pourraient affecter votre vue ou la valeur de la propriété ?
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Correspondance cadastrale : Le projet proposé correspond-il à l'enregistrement dans le Catastro? Demander au Certification Catastrale et le Plan Parcial sur.
3. Vos paiements sont-ils couverts par une garantie bancaire légale ?
La législation (Ley 57/68 et amendements ultérieurs) exige que les promoteurs garantissent les avances des acheteurs par le biais d'une garantie bancaire (Aval Bancario) ou une police d'assurance.
Il s'agit de votre principal filet de sécurité. Si le promoteur fait faillite ou ne livre pas le bien (dans les délais), la banque garantit que vous récupérerez votre argent.
La liste de contrôle financière :
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Propriété de la terre : Demandez au Inscription au registre du commerce pour prouver que le développeur en est le propriétaire.
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Charges et dettes : Contrôler par le biais d'un Note Simple dans le Registre de la propriété (Registre de la propriété) s'il existe des saisies ou des hypothèques sur le terrain.
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Les impôts : Le développeur dispose-t-il de l'IBI (Impôt sur les biens incorporels) payées ? Les dettes fiscales peuvent être transférées à l'acheteur.
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Responsabilité décennale : L'entrepreneur est-il assuré par la Décénal Seguro? Cette assurance couvre les défauts structurels pendant 10 ans.
- Garantie bancaire et compte bancaire spécialLe promoteur doit fournir les documents relatifs à la garantie bancaire. En savoir plus sur la garantie bancaire en Espagne.
4. Quelles sont les clauses indispensables dans le contrat de vente (Contrato Privado) ?
Un contrat de vente équilibré comprend une date d'achèvement fixe, des calendriers de paiement clairs et une description technique détaillée (Mémoire des calendriers).
Méfiez-vous des contrats unilatéraux qui ne servent que les intérêts du promoteur. Veillez à ce que les éléments suivants soient explicitement inclus :
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Caractéristiques techniques : Ajouter le Mémoire des calendriers et les plans du bâtiment en annexe. Cela permet d'éviter les discussions sur les matériaux utilisés (par exemple, marbre ou céramique).
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Coûts communs : Demandez une estimation des futurs Communauté coûts.
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Conditions suspensives : Attention aux "conditions spéciales".
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Exemple : Nous voyons passer des clauses selon lesquelles des équipements (tels qu'une piscine) ne sont construits que si 80% des appartements sont vendus. Nous ne l'acceptons pas.
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Promotions : Des appareils ou des meubles gratuits sont-ils promis ? Mettez-le noir sur blanc dans le compromis.
5. Tous les certificats sont-ils présents lors de la remise (Escritura) ?
Le transfert chez le notaire ne peut avoir lieu qu'une fois que le Licencia de Primera Ocupación (LPO) et la Certificat de travail final (CFO) sont présents.
Sans le LPO (permis de première occupation), vous ne pouvez pas habiter légalement le bien, vous ne pouvez pas souscrire de contrats pour l'eau et l'électricité, et vous ne pouvez pas louer le bien comme maison de vacances.
Documents essentiels à la livraison :
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Certificado Final de Obra : L'architecte confirme que le bâtiment est prêt.
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Licencia de Primera Ocupación : Le conseil confirme que la maison répond aux normes de construction et qu'elle est sûre. En savoir plus sur le certificat Cedula de Habitabilidad.
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Declaración de Obra Nueva : La déclaration de nouvelle construction doit être enregistrée.
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Garanties :
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1 an : Erreurs de finition.
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3 ans : Défauts affectant l'habitabilité.
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10 ans : Défauts structurels (Décénal Seguro).
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Questions fréquemment posées sur l'achat d'une nouvelle propriété en Espagne (FAQ)
Une garantie bancaire est-elle obligatoire pour les nouvelles constructions en Espagne ? Oui, en vertu de la législation espagnole, un promoteur immobilier est tenu d'assurer tous les acomptes versés par un acheteur au moyen d'une garantie bancaire (aval bancario) ou une assurance. Celle-ci protège votre argent en cas de faillite ou de non-livraison.
Quelle est la différence entre la Licencia de Obra et la Licencia de Primera Ocupación ? Les Licence d'exploitation est le permis de construire nécessaire à l'exécution des travaux. commencer. Les Licencia de Primera Ocupación (LPO) est le permis délivré par la municipalité après les travaux, afin de confirmer que la construction s'est déroulée conformément aux plans et que le bien est habitable.
Puis-je vendre mon bien immobilier nouvellement construit avant qu'il ne soit achevé ? Oui, cela s'appelle "vendre des droits contractuels" (Cesión de derechos). Cependant, le promoteur doit souvent donner son accord et il peut y avoir des implications fiscales. En savoir plus sur les défauts visibles et cachés.
Que se passe-t-il si l'achèvement de ma propriété espagnole est retardé ? Si votre contrat comporte une date d'achèvement claire et une clause pénale, vous avez droit à la résiliation du contrat avec remboursement de vos acomptes (couverts par la garantie bancaire).
A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.
