Hoe verloopt de betaling bij de aankoop van een huis in Spanje? Het betalingsproces voor vastgoed in Spanje verschilt fundamenteel van de procedure in België en Nederland en verloopt standaard in drie fasen: de reservatie, het voorschot (10%) bij de compromis, en de final betaling via bankcheque bij de notariële akte. Omdat de Spaanse notaris – in tegenstelling tot de Belgische of Nederlandse notaris – geen derdenrekening beheert voor de koopsom, is de bankcheque (cheque bancario) het enige betaalmiddel dat directe betalingszekerheid biedt bij de eigendomsoverdracht.
Hieronder vindt u een gedetailleerde analyse van elke stap in het processus d'achat, inclusief juridische aandachtspunten.
Stap 1: Het reservatiecontract en de aanbetaling
Zodra u tot een prijsakkoord komt, wordt de woning van de markt gehaald door middel van een contrat de réservation. Dit is een korte overeenkomst die de woning gedurende een vastgestelde periode blokkeert voor andere potentiële kopers.
Hoeveel bedraagt het reservatiegeld?
Het reservatiebedrag varieert doorgaans tussen de € 1.500 en € 6.000, of kan als vuistregel op 1% van de aankoopprijs worden begroot.
-
Objectif : De verkoper garandeert dat het pand niet aan derden wordt aangeboden.
-
Risque : Betaal dit bedrag nooit rechtstreeks aan de verkoper, maar bij voorkeur aan de makelaar of uw advocaat op een derdenrekening.
-
Exemple : Voor een appartement in Alicante van € 150.000 betaalt u direct € 1.500 om de deal te “bevriezen”.
L'avis d'un expert : Onderteken nooit een reservatiecontract zonder dat we een eerste note simple (uittreksel eigendomsregister) hebben gecontroleerd.
En savoir plus sur le contrat de réservation et les frais de réservation.
Stap 2: De compromis (Contrat d'Arras) en de 10%-regel
Na de reservatie volgt de juridische onderzoeksfase (diligence raisonnable). Hierin controleert uw advocaat de stedenbouwkundige legaliteit, openstaande schulden en de eigendomsstructuur. Is alles juridisch sluitend, dan volgt de ondertekening van de onderhandse koopovereenkomst, in Spanje vaak het Contrat d'Arras nommé.
De 10% aanbetaling
Bij de ondertekening van dit contract voldoet u een aanbetaling die de totaal betaalde som op 10% van de koopprijs brengt. Het eerder betaalde reservatiebedrag wordt hierop in mindering gebracht.
Exemple de calcul :
-
Koopprijs: € 150.000
-
Totaal voorschot (10%): € 15.000
-
Reeds betaalde reservatie: – € 1.500
-
Te betalen bij compromis: € 13.500
Juridische consequentie: Les Contrato de Arras Penitenciales is bindend. Ziet u als koper af van de koop zonder geldige reden? Dan bent u uw aanbetaling kwijt. Ziet de verkoper af van de verkoop? Dan dient hij u het dubbele van het aanbetalingsbedrag terug te betalen (artikel 1454 Spaanse Burgerlijk Wetboek).
Stap 3: De notariële akte (Escriture) en de bankcheque
De finale stap is het ondertekenen van de notariële akte (Inscription au registre du commerce) bij de Spaanse notaris. Hier vindt de sleuteloverdracht en de betaling van het restsaldo plaats.
Waarom een bankcheque in Spanje?
In tegenstelling tot de Benelux, fungeert de Spaanse notaris pas als financieel tussenpersoon. De notaris ontvangt de koopsom niet op een derdenrekening. Daarom is de gecertificeerde bankcheque (cheque conformado) de industriestandaard voor betalingen tussen particulieren.
-
Zekerheid: De cheque wordt fysiek overhandigd op het moment van tekenen. Zonder cheque, geen handtekening en geen sleutels.
-
Alternatief: Een urgente bankoverschrijving (OMF-transfer) via de Spaanse centrale bank is mogelijk, maar complexer en vereist strikte coördinatie op de dag zelf. Gewone SEPA-overschrijvingen worden door verkopers geweigerd omdat deze niet onmiddellijk zichtbaar en onomkeerbaar zijn.
Let op: Bankkosten. Spaanse banken rekenen vaak aanzienlijke commissies voor het uitschrijven van een bankcheque (soms tot 0,5% van het bedrag).
En savoir plus sur les fonctions du notaire en Espagne.
Overzicht: Bijkomende kosten bij aankoop
Naast de koopsom dient u rekening te houden met de ‘Kosten Koper’ (Gastos de Compraventa). Deze worden pas via de bankcheque aan de verkoper betaald, maar apart voldaan via overschrijvingen.
| Type Kost | Omschrijving |
| Droits de mutation (ITP) | Varieert per regio (bv. 10% in Comunidad Valenciana) bij bestaande bouw. |
| BTW (IVA) + Zegelrecht | 10% BTW + ca. 1,5% AJD bij nieuwbouw. |
| Notaris & Register | Wettelijke tarieven voor de akte en inschrijving in het eigendomsregister. |
| Erelonen Advocaat | Voor de juridische begeleiding en diligence raisonnable. |
De totale kosten bovenop de aankoopprijs liggen doorgaans tussen de 12% en 14%.
En savoir plus sur les frais supplémentaires.
Veelgestelde vragen over betalingen in Spanje (FAQ)
Kan ik de koopsom gewoon overschrijven naar de notaris zoals in België?
Neen. De Spaanse notaris heeft geen derdenrekening voor het ontvangen van de koopsom. U betaalt rechtstreeks aan de verkoper. De notaris ziet enkel toe op de uitwisseling van de cheque en de correcte registratie van de transactie.
Wat gebeurt er met mijn aanbetaling als de bank mijn hypotheek weigert?
Standaard bent u uw voorschot (10%) kwijt als u de financiering niet rond krijgt, tenzij er een expliciet opschortend voorwaarde voor financiering is opgenomen in het Contrat d'Arras. In Spanje is dit echter ongebruikelijk en verkopers accepteren dit zelden. Zorg dus dat uw financiën geregeld zijn vóór u tekent.
A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.
