Le notaire espagnol est un personnage important mais souvent mal compris dans le processus d'achat. De nombreux acheteurs du Benelux supposent que le notaire espagnol effectue les mêmes tâches que son homologue dans leur pays d'origine. Il s'agit là d'une idée fausse. Contrairement au notaire belge ou néerlandais, qui contrôle l'ensemble de la transaction de A à Z, le notaire espagnol a un rôle beaucoup plus limité et passif. Ce rôle est assumé par un cabinet d'avocats espagnol, comme le nôtre, par exemple.
L'essentiel de la différence : l'arbitre contre l'entraîneur
L'erreur fondamentale que commettent les acheteurs étrangers est de croire que le notaire espagnol effectue des recherches proactives sur le bien immobilier. Ce n'est pas le cas. Le notaire espagnol est un fonctionnaire publicLe fonctionnaire, dont la tâche principale est de fournir un "témoignage public" (la vie publique) d'accorder l'acte signé en son nom.
Le rôle du notaire espagnol : un arbitre neutre
Il est préférable de considérer le notaire espagnol comme un arbitre hautement qualifié mais strictement impartial. Son rôle est passif et limité à l'aspect formel de la transaction. Plus précisément, ses fonctions sont les suivantes
- Vérification de l'identitéIl vérifie l'identité de l'acheteur et du vendeur.
- Formalisation de l'acteL'accord de coopération est un acte officiel et public. Inscription au registre public des ventes. Souvent, le premier projet d'acte contient plusieurs erreurs.
- Vérification du registre de la propriétéIl demande, juste avant de signer, un extrait récent du registre de la propriété (note simple) pour vérifier le statut juridique le plus récent.
- Suivi des paiementsIl s'assure de l'échange correct du paiement, généralement par chèque bancaire, au moment de la signature.
- Informations neutresIl informe les deux parties de leurs droits et obligations, mais il s'agit d'un conseil formel et non personnel.
Consultez ici un aperçu des attributions du notaire par rapport à celles de Confianz.
Cependant, un notaire espagnol ne vérifie pas s'il y a des constructions illégales, comme une piscine sans permis. Il ne se penche pas non plus sur les antécédents du bien en matière d'octroi de licences et ne cherche pas à savoir s'il existe des projets d'aménagement urbain susceptibles d'affecter le bien, comme la construction d'une nouvelle route. Il ne vérifie pas non plus systématiquement si des dettes ont été contractées auprès de l'association des propriétaires (comunidad de propietarios). C'est le travail d'un avocat espagnol.
Comment se déroule en pratique la nomination d'un notaire ?
Le rôle de l'avocat : votre coach (partisan)
Contrairement au notaire neutre, l'avocat est partial et agit en tant qu'avocat exclusif de l'acheteur. Nous sommes le "coach" qui procède à un examen juridique, administratif et fiscal complet, appelé Diligence raisonnable. Cet examen a lieu bien avant la prise de rendez-vous chez le notaire. Et de préférence avant la signature du contrat de vente privée,
Les Diligence raisonnable comprend :
- Contrôle juridique: Examen des titres de propriété et vérification de l'absence d'hypothèques, de saisies ou d'autres dettes.
- Contrôle administratifVérification de tous les permis de construire et d'habitabilité et des plans de zonage municipaux.
- Contrôle fiscal: Vérifiez que toutes les taxes locales (telles que l'IBI) et les contributions à l'association des propriétaires ont été payées, afin de ne pas payer pour les dettes du vendeur.
Sur la base de ces vérifications, nous établissons le contrat d'achat privé (contrato de arras) qui, après versement d'un acompte, retire le bien du marché. Il s'agit du contrat de vente obligatoire. Si, par exemple, une infraction à la législation sur la construction est constatée, le contrat peut prévoir que le vendeur organise une régularisation avant la signature de l'acte. Ce n'est que lorsque nous aurons donné le feu vert dans tous les domaines que la nomination du notaire sera effectuée. La signature de l'acte est donc la ligne d'arrivée formelle, et non le coup d'envoi.
En savoir plus sur la procédure d'achat d'une propriété en Espagne.
Comment devenir notaire en Espagne ?
Le prestige du notaire espagnol provient du processus de sélection. En Espagne, on devient notaire par le biais de la oposicionesLe système d'évaluation de la qualité de l'enseignement : un examen national d'État connu sous le nom de "course aux déchets intellectuels". Ce système crée une profession dont le niveau de connaissances est exceptionnellement élevé. Ils ne peuvent pas choisir librement leur lieu de travail ; les candidats notaires sont affectés à un district par le gouvernement et construisent leur carrière en fonction de leur ancienneté. Plus un notaire acquiert de l'expérience, plus il obtient une place de choix.
Qui choisit le notaire ?
En Espagne, contrairement à ce qui se passe parfois en Belgique, il n'y a qu'un seul notaire pour la transaction. La règle est simple : "celui qui paie décide". Étant donné que l'acheteur prend généralement en charge les frais de notaire, il a légalement le droit de choisir le notaire.
En savoir plus sur le rôle du notaire espagnol dans le processus d'achat.
Quel est le coût du notaire ?
Les frais de notaire (unranceles Notariales) sont fixés par la loi dans un arrêté royal et ne sont donc pas librement négociables. Le prix est basé sur un barème dégressif lié à la valeur du bien. Toutefois, la facture totale varie en raison des coûts supplémentaires liés au nombre de pages, au nombre de copies et à d'autres opérations. Comme les coûts ne sont généralement pas tout à fait clairs à l'avance, on a recours à des commissions. Ces commissions sont réglées ultérieurement sur la base des factures.
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Comment payer le prix d'achat en toute sécurité ?
Le paiement du prix d'achat est une préoccupation pour de nombreux acheteurs.
- Chèque bancaire espagnol (Chèque bancaire)Le paiement par chèque : Il s'agit de la méthode la plus traditionnelle. L'acheteur remet un chèque garanti par sa banque espagnole au vendeur chez le notaire, en même temps que les clés. En pratique, nous gérons le chèque de banque par l'intermédiaire de notre compte tiers.
- Compte de tiers (Compte-rendu de trimestre)La méthode la plus sûre : l'acheteur dépose le prix d'achat à l'avance sur un compte spécial, légalement protégé, tenu par le notaire. L'acheteur dépose le prix d'achat à l'avance sur un compte spécial, légalement protégé, détenu par le notaire. L'argent n'est transféré au vendeur qu'après la signature de l'acte. Cela élimine tout risque.
Toutefois, l'utilisation d'un compte tiers pas de pratique courante en Espagne. En raison de la législation très stricte en matière de lutte contre le blanchiment d'argent, l'utilisation d'un tel compte entraîne une charge administrative et une responsabilité considérables pour le notaire. De nombreux notaires sont donc réticents à offrir ce service.
Comment les différents paiements du prix d'achat sont-ils effectués en Espagne ?
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