Ventes abusives en Espagne : quels sont vos droits lorsqu'un contrat de réservation est signé ?

Vous avez signé un contrat de réservation pour une propriété espagnole et versé un acompte, mais vous n'êtes pas sûr de votre décision d'achat ? Pas de panique : vous n'êtes pas (encore) légalement obligé d'acheter le bien. Contrairement au contrat de vente final (le compromis), le contrat de réservation ne sert qu'à retirer temporairement le bien du marché. Même si, dans de nombreux cas, vous risquez de perdre votre dépôt initial si vous annulez sans raison valable, il existe des motifs légaux spécifiques qui permettent de récupérer vos fonds.

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Nous analysons ci-dessous votre situation juridique, la différence entre l'obligation de réservation et l'obligation d'achat, et la manière de garantir votre dépôt.

Un scénario bien connu : le regret après un "coup de tête" en vacances

Cela arrive souvent : vous visitez plusieurs propriétés dans la région d'Alicante avec un agent immobilier. Le soleil brille, la villa a une piscine et vous êtes tenté de prendre une décision rapide. Vous signez un contrat de réservation sur-le-champ et vous vous rendez immédiatement à l'agence immobilière. De 3 000 à 10 000 euros sur la réservation de la propriété.

De retour en Belgique ou aux Pays-Bas, vous poursuivez vos recherches, par exemple sur Google Maps. Vous découvrez autour de la villa des parcelles abandonnées que vous n'aviez pas remarquées lors de la visite. L'angoisse vous gagne : Et si les gens commencent à construire ici et que ma vue ou ma tranquillité disparaissent ? Vous voulez vous débarrasser de la vente.

Remarque : Ce scénario met en évidence l'importance d'un "contrôle juridique" rationnel par rapport à une prise de décision émotionnelle. Une signature impulsive déclenche des processus juridiques qu'il vaut mieux gérer de manière proactive.

Réserve vs. Compromis : Quand êtes-vous vraiment bloqué ?

Il est essentiel de faire la distinction entre une contrat de réservation et un contrat de vente privée (Compromis / Contrato de Arras).

Le contrat de réservation

Avec ce document, vous retirez temporairement le bien du marché. Cela donne à votre avocat le temps d'effectuer les vérifications légales.

• Obligation : Vous êtes non obligatoire pour procéder à l'achat effectif.

• Risque : Tant que vous ne compromis signé, votre seul risque est la perte du montant de la réservation (généralement entre 3 000 et 10 000 euros).

En savoir plus sur le contrat de réservation.

Le piège du compromis rapide

Certains courtiers tentent de vous faire signer immédiatement un compromis ou exigent le paiement de 10% du prix d'achat.

• Avis : Coche jamais un compromis et ne versez pas d'acompte 10% avant que votre avocat n'ait entièrement vérifié le bien sur le plan juridique et urbanistique.

• Fait : Le marché immobilier espagnol n'est pas réglementé dans la plupart des régions. N'importe qui peut s'appeler agent immobilier. En Espagne, le notaire n'a qu'un rôle administratif et, contrairement à ce qui se passe en Belgique, il ne vous conseille pas sur les vices cachés ou les constructions illégales.

Pourquoi est-il préférable de ne pas signer immédiatement le compromis en Espagne ? Nous l'expliquons à l'aide d'un exemple concret.

Puis-je récupérer mon acompte après une annulation ?

La règle principale est simple : le premier dépôt sert à garantir au vendeur que vous êtes sérieux. Si vous vous retirez sans raison légale valable (par exemple, "j'ai changé d'avis"), vous perdrez généralement ce montant.

Cependant, il existe trois exceptions dans laquelle vous avez droit à un remboursement :

1. Défauts juridiques : Si l'inspection révèle que le bien contient des éléments illégaux, qu'il y a des violations des règles de construction ou qu'il manque des permis nécessaires, le contrat sera annulé et vous serez remboursé.

2. Conditions essentielles non remplies : Si le bien ne répond pas à une exigence de votre part déterminant Les biens de l'entreprise sont communiqués par écrit à l'avance.

   • Exemple : Vous achetez spécifiquement pour la location de vacances. Les recherches montrent-elles que le bien ne peut pas obtenir de permis de location ? Il s'agit alors d'un motif valable de résiliation, à condition qu'il s'agisse d'une condition.

3. Désinformation : Si vous pouvez prouver par une communication écrite (courriel, WhatsApp) que l'agent immobilier vous a mal informé sur les caractéristiques essentielles du bien.

"Dans les cas où les clients ont clairement écrit leurs motivations d'achat à l'avance, le taux de réussite du recouvrement de la somme réservée en cas de défauts imprévus augmente". - Confianz.

Comment limiter les dégâts d'une vente abusive ?

La prévention est votre meilleure arme juridique en Espagne. Suivez les étapes suivantes pour protéger votre position :

• Communiquer par écrit : Faites toujours part au courtier et à votre avocat, par courrier électronique, des raisons qui vous poussent à acheter un bien (location, vie privée, projets de rénovation, etc.). Les engagements verbaux n'ont aucune valeur juridique.

• Conditions d'utilisation préalables : Demandez à votre avocat d'inclure des clauses dans le contrat de réservation. Par exemple : "Sous réserve de l'approbation du plan d'urbanisme".

• Attendez avec le 10% : Ne payez l'acompte important qu'après avoir reçu le feu vert de votre avocat (après les vérifications juridiques).

Foire aux questions (FAQ)

Suis-je obligé d'acheter la maison après avoir signé un contrat de réservation ? Non, un contrat de réservation ne vous oblige généralement pas à acheter le bien. Il ne sert qu'à vous réserver temporairement le bien. Vous pouvez toujours renoncer à l'achat, mais vous risquez de perdre le montant de la réservation.

Quand recevrai-je le remboursement de ma réservation en cas d'annulation ? Vous aurez droit à un remboursement si de graves lacunes sont révélées lors de l'examen juridique (comme l'illégalité) ou si des conditions suspensives écrites prédéterminées ne sont pas remplies (comme l'obtention d'un prêt hypothécaire ou d'un permis de location).

Un engagement verbal de la part d'un agent immobilier espagnol est-il juridiquement valable ? En théorie, oui, mais en pratique, c'est difficilement prouvable. En Espagne, veillez à ce que tout engagement concernant l'état, l'emplacement ou les possibilités du bien soit confirmé par écrit (par e-mail) afin d'éviter toute discussion ultérieure.

Quelle est la différence entre une réservation et un "Contrato de Arras" ? Une réservation est une "option" de courte durée assortie d'une petite somme d'argent (environ 3 000 euros). A Contrat d'Arras est le contrat de vente formel (compromis) dans lequel vous payez généralement 10% à l'avance. Ce dernier est juridiquement contraignant ; si vous annulez, vous perdez les 10% ou le vendeur doit vous rembourser le double.

A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.