Le marché immobilier espagnol est-il sûr pour les acheteurs étrangers ? Bien que le marché immobilier espagnol se soit professionnalisé depuis la bulle immobilière, il n'est toujours pas soumis à une réglementation stricte pour les agents immobiliers et les promoteurs immobiliers. En l'absence de certification obligatoire, n'importe qui peut s'autoproclamer agent immobilier, et les promoteurs immobiliers négligent encore parfois les obligations légales telles que les garanties bancaires. Par conséquent, pour acheter en toute sécurité, il faut toujours un avis juridique indépendant et un examen approfondi diligence raisonnable.
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1. Risques pour les promoteurs de projets : Garanties bancaires et financement
L'accès au marché pour les promoteurs immobiliers s'est resserré ces dernières années, mais cela ne garantit pas totalement les acheteurs. Les banques appliquent des critères plus stricts et exigent un registre des traces avant de fournir un financement. Par conséquent, les amateurs absolus sont éliminés du marché plus rapidement qu'il y a dix ans.
Toutefois, le risque le plus important pour les acheteurs sur plan demeure : l'absence de la garantie bancaire légalement requise (Aval Bancario).
Ce qu'il faut surveiller :
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Stabilité financière : Les petits promoteurs ont plus de mal à trouver des partenaires, ce qui peut entraîner des retards ou des faillites pendant la construction.
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La garantie bancaire: N'acceptez jamais un achat sur plan sans une garantie bancaire individuelle couvrant vos acomptes. C'est votre seul filet de sécurité en cas de faillite du promoteur.
2. L'agent immobilier espagnol : une profession non réglementée
Contrairement à la Belgique, où la profession d'agent immobilier est strictement réglementée (IPI), l'Union européenne n'a pas d'autre choix que de se doter d'un système d'information. Le courtage en espagnol est totalement gratuit dans la plupart des régions. Il n'y a pratiquement pas d'obstacles à l'entrée dans la profession ; les coûts de démarrage sont faibles et les exigences en matière de diplôme sont souvent inexistantes.
Le problème fondamental réside dans la responsabilité juridique. Le travail de l'agent immobilier espagnol s'arrête dès lors qu'il y a une accord est entre l'acheteur et le vendeur.
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Responsabilité limitée : Le courtier n'est pas responsable de l'exactitude juridique du bien, ni du résultat de la transaction après la signature du contrat.
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Se concentrer sur les ventes : Comme leur commission dépend de la transaction, et non de la qualité du dossier, la vente rapide prime souvent sur la sécurité de l'acheteur.
Citation d'un expert : Le terme "cow-boys" est malheureusement toujours d'actualité. Nous voyons régulièrement des indépendants ou des agents immobiliers non agréés faire pression sur les acheteurs pour qu'ils signent rapidement, sans vérifier l'état de l'urbanisme".
3. Pourquoi le notaire espagnol ne vous protège pas suffisamment
Une erreur fréquente chez les acheteurs belges et néerlandais est de croire que le notaire espagnol joue le même rôle protecteur que dans leur pays d'origine. Cette affirmation est erronée dans les faits.
Le notaire espagnol (Notario) a un rôle administratif et fiscal : il identifie les partis et assure l'inscription au registre. Cependant, il conduit pas de contrôle de fond à l'étranger :
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L'état structurel du bien.
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Violations de l'urbanisme (extensions illégales).
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Les dettes impayées qui ne ressortent pas immédiatement du registre.
La confiance aveugle dans le notaire, sans vérification préalable par son propre avocat, est la cause première des problèmes juridiques postérieurs à l'achat.
En savoir plus sur les fonctions du notaire espagnol.
4. Feuille de route : comment acheter une propriété en Espagne en toute sécurité
Pour éviter les malversations et les pièges juridiques, une stricte séparation des intérêts est nécessaire. Suivez ces conseils pour une transaction en toute sécurité :
Choisir des sociétés de courtage bien établies
Évitez les entreprises individuelles ou les indépendants qui débutent.
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Regardez les bureaux qui plusieurs années et disposent d'une équipe salariée permanente.
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Les employés permanents ont tendance à se concentrer davantage sur les relations à long terme que les free-lances qui travaillent pour des commissions rapides.
Demander un avis juridique indépendant
Le conseil le plus important est d'engager votre avocat ou juriste propre et indépendant.
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Rejeter l'avocat "interne" : De nombreux courtiers suggèrent un avocat qui leur est affilié. Il y a là un conflit d'intérêts direct. Quels intérêts cet avocat représente-t-il : les vôtres ou ceux du courtier qui lui fournit du travail ?
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Contrôles juridiques : Votre avocat contrôle la propriété (Note Simple), permis et contrats avant vous signez ou payez.
En savoir plus sur l'achat en toute sécurité en Espagne.
Foire aux questions (FAQ)
1. Un agent immobilier en Espagne doit-il être certifié ? Non, dans la plupart des régions espagnoles, la profession n'est pas protégée. N'importe qui peut s'appeler agent immobilier sans formation ou certification spécifique. Certaines régions (comme la Catalogne et Valence) ont récemment mis en place des registres (comme l'IRACV), mais le contrôle reste limité.
2. Que fait exactement un notaire espagnol lors d'un achat ? Le notaire espagnol vérifie l'identité des acheteurs et des vendeurs et organise le transfert officiel de la propriété par le biais de l'acte notarié (Escriture). Toutefois, il ne mène pas d'enquête approfondie sur l'état du bien, les rénovations illégales ou les vices cachés. C'est le travail de votre avocat.
3. Vais-je perdre mon argent si un promoteur immobilier espagnol fait faillite ? Sans garantie bancaire, vous courez effectivement ce risque. En vertu de la loi espagnole (LOE), un promoteur est tenu de fournir une garantie bancaire (Aval Bancario) à émettre pour vos avances. Si vous disposez de cette garantie, la banque vous remboursera votre argent en cas de faillite. Sans ce document, vous êtes souvent un créancier ordinaire.
4. Pourquoi ai-je besoin d'un avocat s'il y a déjà un agent immobilier ? Le courtier travaille pour le vendeur (ou sa propre commission) et n'est pas responsable des vices juridiques. Un avocat indépendant travaille exclusivement pour vous et effectue les démarches nécessaires. diligence raisonnable pour vous assurer que vous achetez un logement légal et sans dettes.
A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.
