L'achèvement des nouvelles constructions en Espagne est un processus juridique et technique strict au cours duquel le transfert de propriété a lieu après l'obtention de tous les permis (tels que la Licencia de Primera Ocupación). Si, en tant qu'acheteur, vous ne pouvez pas être physiquement présent - par exemple, en raison de restrictions de voyage ou de conflits de calendrier - ce processus peut être mené à bien en toute légalité par le biais d'une procuration notariée. Dans ce cas, une partie légale (telle que Confianz) vous représente chez le notaire, lors de l'inspection et du transfert des clés.
Dans cet article, nous vous guiderons à travers les étapes suivantes 7 étapes clés de la livraison sécurisée, en mettant l'accent sur la protection de l'acheteur non-résident.
Étape 1. La procuration notariale : votre base juridique
Sans présence physique, une procuration notariée (Poder Notarial) nécessaire à la signature de l'acte de vente (Escriture) pour pouvoir signer et demander des numéros NIE. Ce document nous autorise à agir en votre nom.
Il existe trois façons de rendre cette procuration juridiquement valable :
- En Espagne : Avec un notaire espagnol. C'est généralement l'option la plus rapide et la moins chère (150 € - 180 €).
- En Belgique et aux Pays-Bas (bilingue) : Avec un notaire maîtrisant la langue espagnole. Un acte bilingue est établi immédiatement, ce qui permet d'économiser les frais de traduction.
- En Belgique/Pays-Bas (régulier) : Avec votre propre notaire. Veuillez noter que cet acte doit ensuite être accompagné d'un Apostille de La Haye et traduit par un traducteur assermenté, ce qui rend le processus plus coûteux et plus lent.
Pour plus d'informations sur les procurations notariées en Espagne, cliquez ici.
L'étape 2. Les formalités administratives et les autorisations
Avant de devenir un propriétaire légal, le bien doit exister administrativement. Ce processus commence dès que l'architecte fait la demande de permis de construire. Certificat de travail final (Certificat de fin de travail).
La livraison administrative comprend deux documents essentiels :
- Certificat de conformité (LPO/DRO) : La municipalité vérifie si la construction a eu lieu conformément au permis et s'adresse à l'entreprise. Licencia de Primera Ocupación La question de savoir si le Déclaration de responsabilité de sortie. Sans ce document, vous pouvez pas d'eau ni d'électricité et la propriété ne peut pas être louée.
- Déclaration de nouvelle construction (Obra Nueva) : Le promoteur enregistre le bâtiment achevé auprès du bureau d'enregistrement (Registre de la propriété; similaire au service Sécurité juridique en Belgique). Votre propriété recevra ainsi son propre numéro de finca et sera dotée d'un titre de propriété individuel. La propriété sera également déclarée à la le cadastre, afin qu'une valeur cadastrale puisse être déterminée.
Remarque : Ce n'est que lorsque l'enregistrement au registre foncier est terminé et que le promoteur a souscrit l'assurance décennale obligatoire (Décénal Seguro), il est possible de passer l'acte de vente définitif.
Étape 3. L'inspection et la ‘liste des anomalies’
L'acceptation préliminaire est le moment où l'état physique du bien est vérifié. Si vous n'êtes pas sur place, votre agent immobilier ou un expert indépendant procédera à cette inspection, souvent par le biais d'une liaison vidéo en direct.
L'objectif est d'établir une Liste de repérage: liste de défauts ou d'imperfections.
- Principaux défauts : Les éléments qui empêchent l'habitabilité. Dans ce cas, l'exécution de l'acte est reportée.
- Petits points de finition : Les défauts cosmétiques (peinture, rayures). Le promoteur est tenu de les corriger. Juridiquement, l'acte peut se poursuivre, à condition qu'il y ait des accords clairs sur le papier concernant la période de réparation.
Étape 4. Finalisation de l'acte de vente (Escritura)
Une fois le bien approuvé administrativement et physiquement, votre syndic signera l'acte notarié de vente.
La procédure de paiement :
En Espagne, il est d'usage que le paiement final ne soit pas effectué par virement bancaire au notaire, mais par un chèque bancaire espagnol (Cheque Bancario) qui est remis physiquement lors de la signature. Confianz gère les fonds via un compte tiers et se charge de la création de ces chèques.
Après signature, votre représentant recevra
- Les clés.
- Les Le livre de l'édifice (Le livre de construction) : Une clé USB ou un dossier contenant tous les plans techniques, les manuels et les certificats de garantie.
Étape 5. Connexion des utilitaires
Après l'acte, vous êtes officiellement propriétaire. Prévoyez un délai de Environ 10 à 15 jours ouvrables avant que l'eau et l'électricité ne soient effectivement raccordées et que les compteurs ne soient installés.
Paiement des factures :
- Costa Blanca : De nombreux services publics acceptent un IBAN belge ou néerlandais pour les prélèvements automatiques (SEPA).
- Autres régions (par exemple Almería) : Les entreprises de services publics exigent encore souvent un compte bancaire espagnol (ES-IBAN). Il est conseillé de s'en assurer à l'avance afin d'éviter toute coupure.
Étape 6. Conditions légales de garantie (LOE)
Selon les règles de construction espagnoles (Ley de Ordenación de la Edificación (loi sur l'organisation de la construction) - LOE), vous êtes protégé en tant qu'acheteur contre les défauts. Ces délais sont imposés par la loi.
Vue d'ensemble Garanties Espagne
| Type de défaut | Période de garantie | Exemples |
| Finition | 1 an | Carreaux décollés, peinture, portes mal fermées. |
| Habitabilité | 3 ans | Problèmes d'hygiène, d'humidité, d'insonorisation, d'électricité, d'installations. |
| Structurel | 10 ans | Défauts dans les fondations, les solives, risque d'effondrement (Décénal Seguro). |
Important : Dès qu'un défaut devient visible, vous deux ans Le temps de faire respecter cette règle par la loi. Signaler les défauts, cependant immédiatement par écrit au promoteur pour garantir la charge de la preuve.
Un exemple. Vous achetez un appartement neuf le 15 mai 2026. Vous ne pouvez pas être présent lors de l'acte de vente. Vous n'arrivez dans votre appartement pour la première fois que le 20 septembre 2027. Vous constatez que la chaudière ne fonctionne pas correctement. Vous le signalez immédiatement au promoteur. Dans ce cas, la période de garantie est de trois ans. Le problème relève donc de la période de garantie. Vous disposez également de deux ans pour faire valoir vos droits devant les tribunaux, soit jusqu'au 20 septembre 2029.
En savoir plus sur les vices apparents et cachés dans l'immobilier en Espagne.
Étape 7. Association des copropriétaires (VME)
Lorsque vous achetez dans un complexe ou une urbanisation, vous devenez automatiquement membre de l'association. Communauté des propriétaires. La première assemblée générale détermine souvent les statuts et le règlement intérieur.
Pourquoi ce document est-il essentiel ?
La réglementation détermine si les locations de vacances sont autorisées. Depuis les récentes modifications législatives, les EMV peuvent interdire les locations de vacances. Faites-le vérifier avant l'achat.
En savoir plus sur l'importance de l'association des copropriétaires en Espagne.
Foire aux questions (FAQ)
Puis-je refuser de signer l'acte pour des défauts mineurs ?
Non, d'un point de vue juridique, les petits défauts de finition (comme une rayure sur une porte ou sur la peinture) ne constituent pas une raison valable pour refuser ou retarder le transfert notarié. Toutefois, le promoteur est tenu de rectifier ces points après l'acte dans un délai raisonnable.
Que se passe-t-il si le promoteur fait faillite pendant la construction ?
Si vous achetez une construction neuve, le promoteur est tenu par la loi d'assurer vos avances par l'intermédiaire d'une compagnie d'assurance. garantie bancaire (Aval Bancario). Si le bien n'est pas livré, cette garantie vous permet de récupérer les avances versées, majorées des intérêts légaux.
Combien de temps faudra-t-il avant que je puisse emménager dans mon logement après l'acte de vente ?
Une fois l'acte signé, vous serez propriétaire et disposerez des clés. Cependant, en raison des délais administratifs pour le raccordement des compteurs d'eau et d'électricité, il faut compter entre 2 et 4 semaines avant que le bien ne soit entièrement fonctionnel et habitable.
En période de corona, il est plus fréquent que les acheteurs ne puissent pas assister à l'achèvement de leur bien immobilier neuf. Cet article vous expliquera donc les différentes étapes de la livraison d'un bien immobilier neuf en Espagne. Cet article vous expliquera donc les différentes étapes de la livraison d'un bien immobilier neuf en Espagne, en particulier dans le cas où vous n'êtes pas sur place.
Vous trouverez ici le processus complet d'achat d'une nouvelle construction en cinq étapes. Vous envisagez d'investir en Espagne ? Si c'est le cas, n'hésitez pas à nous contacter.
