Ley de Costas Espagne : Que signifie la loi littorale pour vos droits de propriété ?

Les Ley de Costas (loi côtière espagnole) est une législation qui protège la bande côtière de l'Espagne en la divisant en zones soumises à des restrictions strictes en matière de propriété. Pour les acheteurs, cela signifie que les propriétés situées en bord de mer (première ligne) ne sont souvent pas détenus en pleine propriété mais font l'objet d'une concession temporaire de l'État, et que les rénovations dans la zone au-delà sont strictement réglementées.

Ignorer cette législation est l'un des plus grands pièges à éviter lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne. Un bien immobilier peut sembler tout à fait correct visuellement, mais légalement, sur la base de la législation en vigueur, il est impossible de le vendre. Domaine public et mettre en péril votre investissement.

Qu'est-ce que la Ley de Costas et pourquoi a-t-elle été introduite ?

Les Ley de Costas a été introduite en 1988 (et réformé en 2013/2014) pour protéger le littoral espagnol d'un développement excessif et de dommages écologiques. La loi définit la frontière juridique entre la propriété privée et le domaine public de l'État.

Le principal mécanisme de la loi est le Deslinde (la ligne de démarcation). Cette ligne définit où la plage publique se termine et où la propriété privée peut commencer.

L'avis d'un expert : "De nombreux acheteurs ne se rendent pas compte que la ligne de démarcation peut se déplacer au fil des ans en raison de l'élévation du niveau de la mer. Un terrain privé aujourd'hui peut être revendiqué par l'État à l'avenir. Une vérification juridique approfondie n'est donc pas un luxe, mais une nécessité".

Les 3 zones de la loi littorale espagnole (et leur impact sur votre propriété)

La loi divise la zone côtière en trois zones spécifiques. Vous trouverez ci-dessous le statut juridique et les restrictions pour chaque zone.

1. Domaine public (Dominio Público Marítimo-Terrestre)

Localisation : La plage, les dunes et la bande où viennent les vagues. Droits de propriété : Vous pouvez cliquer ici non possèdent la terre. La terre appartient à l'État espagnol.

• Statut des logements existants : Les maisons légalement construites avant 1988 ne seront pas démolies immédiatement, mais la propriété sera convertie en un parc d'habitation. concession administrative.

• La concession : Initialement, l'État accordait un droit d'utilisation de 30 ans. Grâce à la modification de la loi de 2013/2014, cette durée peut être prolongée dans de nombreux cas jusqu'à 2063.

• Risque : À l'expiration de la concession, le droit d'utilisation expire. Vous pouvez avoir droit à une indemnisation, mais vous perdez la "propriété".

• Possibilité de commercialisation : Vous pouvez vendre le droit de concession, mais sa valeur est nettement inférieure à celle de la "pleine propriété".

2. Zone protégée (Servidumbre de Protección)

Localisation : Une bande de 100 mètres (parfois 20 mètres dans les zones urbaines) à l'intérieur des terres à partir de la ligne de démarcation. Droits de propriété : La propriété privée est autorisée, mais avec de fortes restrictions sur l'utilisation et la construction.

• Restrictions de construction :

  • Nouvelle construction : Strictement interdit.

  • Expansion : Les volumes existants peuvent pas être augmentée (ni en hauteur, ni en surface).

  • Entretien : Les rénovations visant à améliorer l'hygiène, la sécurité et l'esthétique sont autorisées, sous réserve d'une autorisation préalable du gouvernement de l'État (Communauté autonome).

• La zone de transit : Les 6 à 20 premiers mètres à partir du rivage doivent rester libres à tout moment pour le passage du public et des services d'urgence. Il ne doit y avoir aucune construction fixe (telle qu'une piscine ou une clôture) à cet endroit.

3. Zone d'influence (Zona de Influencia)

Localisation : La zone jusqu'à 500 mètres à l'intérieur des terres. Droits de propriété : La pleine propriété est autorisée.

• Restrictions : Les restrictions sont moins strictes et sont déterminées par la municipalité locale (le Plan général d'urbanisation).

• Points d'intérêt : Il existe souvent des règles concernant la hauteur maximale des bâtiments et l'esthétique, afin de ne pas perturber la vue sur le littoral et d'éviter les "murs de béton" des immeubles de grande hauteur.

Pourquoi le notaire espagnol ne vous conseillera-t-il pas ?

Une idée fausse et persistante veut que le notaire espagnol vérifie si un bien immobilier est conforme à la Ley de Costas. En Espagne, le notaire a un rôle plus limité qu'en Belgique ou aux Pays-Bas ; il identifie les parties et vérifie le titre de propriété, mais il n'exerce pas d'autres fonctions. pas d'étude d'urbanisme de.

Votre responsabilité en tant qu'acheteur : Vous devez vérifier vous-même (ou par l'intermédiaire d'un avocat spécialisé) :

1. Si le bien se trouve partiellement ou totalement dans la zone protégée.

2. L'existence d'un dossier en cours pour la révision du trait de côte (Expediente de Deslinde).

3. Si toutes les extensions ont été légalement enregistrées dans le passé.

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Questions fréquemment posées sur la Ley de Costas (FAQ)

Les questions ci-dessous portent sur les incertitudes les plus courantes concernant les biens immobiliers sur la côte espagnole.

Ma maison est-elle illégale si elle se trouve dans la zone protégée ?

Pas par définition. Si l'habitation a été construite avec un permis valide avant l'entrée en vigueur de la Ley de Costas (1988), elle relève d'un régime transitoire. L'habitation est légale mais "sans permis de construire". Cela signifie que vous pouvez conserver l'habitation mais pas l'agrandir.

Puis-je construire une piscine dans la zone des 100 mètres ?

Dans la plupart des cas, ce n'est pas le cas. La construction d'une piscine est considérée comme une augmentation du volume ou un changement d'affectation du sol, ce qui est interdit par la loi sur la protection de l'environnement. Service de protection. Les piscines illégales existantes risquent de faire l'objet d'un ordre de démolition.

Qu'adviendra-t-il de ma concession après 2063 ?

Actuellement, la loi stipule que le droit d'utilisation prend fin. À moins que la loi ne soit à nouveau modifiée à l'avenir, la propriété revient à l'État. Il est essentiel, lors de l'achat d'une propriété de "première ligne", d'inclure la durée restante de la concession comme facteur d'évaluation.

Comment savoir si une propriété est concernée par la loi littorale ?

Cela n'est pas toujours clairement indiqué dans le registre de la propriété (Note Simple). Vous devez demander un certificat spécifique à l Démarcation des côtes ou demander à un avocat de réaliser une étude de "due diligence", en superposant les plans cadastraux aux cartes deslinde.

À propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers traités et à l'accent mis sur une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour chaque acheteur de biens immobiliers.