Droits de l'acheteur en cas d'annulation de la transaction immobilière par le vendeur en Espagne

Quels sont vos droits légaux et les dommages-intérêts auxquels vous pouvez prétendre lorsqu'un vendeur revient sur un accord en Espagne ? Dans la plupart des cas, cela dépend de l'étape du processus d'achat. Si un ‘Contrato de Arras’ (compromis) a été signé sous le régime des ‘Arras Penitenciales’ (article 1454 du Code civil), vous avez droit, en tant qu'acheteur, au remboursement de votre acompte ainsi qu'à des dommages-intérêts d'un montant équivalent. En l'absence d'un contrat signé, la force exécutoire est souvent complexe et financièrement non viable.

La procédure d'achat en Espagne diffère sensiblement de celle en vigueur en Belgique ou aux Pays-Bas. Nous décrivons ci-dessous votre situation juridique à chaque étape.

En savoir plus sur le processus d'achat en Espagne.

1. Le vendeur annule avant le contrat de réservation

Au stade où il n'y a qu'un accord verbal ou une confirmation par courrier électronique sur le prix et les conditions de paiement, votre position juridique en tant qu'acheteur est faible.

• Réalité juridique : Bien qu'il soit théoriquement possible d'affirmer qu'il existe un accord de volonté (offre et acceptation), la charge de la preuve en Espagne est très difficile.
• L'avis : C'est à ce stade qu'il faut entamer la procédure judiciaire pour faire exécuter la vente financièrement irresponsable. Les frais de contentieux et les délais (souvent des années) ne compensent pas l'incertitude du résultat, en particulier lorsque le vendeur est une partie étrangère.
• Conclusion : Sans signature d'un contrat de réservation ou d'un compromis, vous vous retrouvez les mains vides. Il est essentiel d'agir rapidement pour obtenir une trace écrite.

2. Le vendeur se retire après la signature du contrat

L'objectif premier du contrat de réservation est de retirer le bien du marché. Vous payez alors un droit de réservation (souvent compris entre 3 000 et 6 000 euros).

• Obligations du vendeur : Le vendeur peut ne plus faire de publicité pour le bien ou ne plus autoriser les visites.
• Conséquences en cas d'annulation : Si le vendeur décide de ne pas vendre à ce stade, il s'agit d'une rupture de contrat. Vous avez au moins le droit à un remboursement intégral des frais de réservation.
• Rémunération : Sauf mention contraire dans le contrat, l'indemnisation est souvent limitée au remboursement. Toutefois, un contrat bien rédigé peut stipuler que le vendeur doit également rembourser les frais de justice encourus.

En savoir plus sur le contrat de réservation.

3. Le vendeur se retire après un compromis (Contrato de Arras)

C'est l'étape la plus importante. En Espagne, le compromis est souvent appelé ‘Contrat d'Arras’ mentionné. Ici, vous versez un acompte de 10% du prix d'achat.

Dans ce cas précis, le mécanisme de Arras Penitenciales (s'il est correctement enregistré conformément à l'article 1454 du code civil espagnol). Il s'agit de la garantie la plus importante pour l'acheteur.

En savoir plus sur le mode de paiement pour l'achat d'une résidence en Espagne.

La règle 20% (Double dépôt)

Si le vendeur annule la vente après la signature de l'Arras (par exemple parce qu'il a reçu une offre plus élevée), il est légalement tenu de le faire :

1. Remboursement de l'avance déjà versée (10%).
2. Verser des dommages et intérêts d'un montant égal à cette avance (encore 10%).

Dans le langage populaire, on parle de rembourser le “double dépôt”. Au total, vous recevrez donc 20% du prix d'achat de la part du vendeur.

Exemple de calcul :

• Prix d'achat : 300 000 euros
• Votre acompte (10%) : 30 000 euros
• Le vendeur annule.
• Le vendeur doit payer : €60,000 (Votre remboursement de 30 000 euros + 30 000 euros d'amende).

Remarque : Ce mécanisme fonctionne de manière réciproque. En tant que vous en tant qu'acheteur annule sans condition préalable valable (telle que l'impossibilité d'obtenir un prêt hypothécaire, le cas échéant), vous perdrez la totalité de votre dépôt de 10%.

Vous pouvez également prévoir la possibilité d'une exécution judiciaire de l'achat.

Quand puis-je annuler l'achat d'un nouveau logement ?

4. Que faire si vous craignez une ‘mauvaise vente’ ?

Le concept de ‘vente abusive’ n'est pas un motif valable de résiliation sur le plan juridique. Le devoir d'investigation est essentiel avant de signer.

• Défauts cachés : Si, après l'achat, de graves vices cachés (“vicios ocultos”) sont révélés et rendent impossible l'utilisation du bien, vous disposez d'un délai de 6 mois (après le transfert) pour agir.
• Constructions illégales : S'il s'avère que le bien a été (en partie) construit illégalement et que cela n'a pas été signalé, la vente peut parfois être annulée. Cela nécessite une enquête juridique approfondie à l'avance.

Que se passe-t-il si l'acheteur annule la vente en raison d'une erreur de vente ?

Foire aux questions (FAQ)

Quelle est la différence entre Arras Confirmatorias et Arras Penitenciales ? Au Arras Confirmatorias l'acompte n'est qu'une avance et les parties ne peuvent pas annuler unilatéralement la vente en payant une pénalité ; la vente peut alors être exécutée par les tribunaux. Au Arras Penitenciales on peut renoncer à la vente moyennant le paiement de la pénalité (double acompte pour le vendeur, perte de l'acompte pour l'acheteur).

Puis-je obliger le vendeur à vendre plutôt que d'accepter une indemnisation ? Si le contrat est spécifiquement sous Arras Penitenciales est signé, le vendeur a le droit de “racheter” en payant le double dépôt. Vous ne pouvez alors généralement pas faire exécuter la vente. S'il existe un contrat de vente ordinaire sans cette clause, vous pouvez en exiger l'exécution devant les tribunaux, mais cela prend souvent beaucoup de temps.

La force majeure peut-elle être invoquée par le vendeur pour annuler le contrat sans pénalité ? Les cas de force majeure (tels que le décès du vendeur ou la destruction du bien par une catastrophe naturelle) peuvent, dans des cas exceptionnels, suspendre ou annuler la clause pénale. Toutefois, cela dépend fortement de l'interprétation du tribunal espagnol et des circonstances spécifiques. La maladie ou l'impossibilité de trouver un nouveau logement entrent généralement dans cette catégorie pas ci-dessous.

Combien de temps faut-il pour récupérer mon argent si le vendeur annule ? L'idéal serait de le faire immédiatement après la résiliation officielle du contrat. Dans la pratique, un délai de 14 jours est souvent observé. En cas de refus du vendeur, il est nécessaire de saisir le tribunal pour obtenir la saisie du bien.

A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.