Bij de verkoop van een zelfgebouwde woning in Spanje betaalt u als niet-resident 19% meerwaardebelasting op de nettowinst. Deze winst wordt berekend door het verschil te nemen tussen de totale valeur de transfert en de aantoonbare valeur d'achat. Voor wie zelf bouwt, schuilt het grootste fiscale risico in het niet correct documenteren van de bouwkosten, waardoor de belastbare basis kunstmatig hoog uitvalt.
Vous trouverez ici des informations détaillées sur l'impôt sur les plus-values en Espagne.
In dit artikel leest u exact hoe u de belastbare meerwaarde berekent, waarom administratie cruciaal is en hoe u ‘het horrorscenario’ van dubbele belasting voorkomt.
Het Fiscale Risico: Waarom documentatie essentieel is
Het grootste struikelblok voor zelfbouwers is de bewijslast. Indien u bij verkoop de gemaakte bouwkosten niet kunt aantonen met geldige facturen, accepteert de Spaanse fiscus deze kosten niet als onderdeel van de aanschafwaarde.
L'avis d'un expert : “Wij zien in de praktijk dat verkopers tot wel 40% meer belasting betalen dan noodzakelijk, puur door het ontbreken van correcte facturen met NIE-vermelding uit de bouwfase. Zonder bewijs is de bouwkost fiscaal gezien nul.”
Het horrorscenario in de praktijk
Stel, uw ouders bouwden in de jaren ’90 een villa. De grond werd gekocht, maar de aannemer werd deels contant betaald of facturen zijn verloren gegaan (soms nog in pesetas).
- Het gevolg: Bij verkoop wordt de verkooprijs bijna volledig als ‘winst’ gezien, omdat de oorspronkelijke investering in stenen niet bewezen kan worden.
- De sanctie: U betaalt 19% belasting over een winst die u in werkelijkheid nooit heeft gemaakt.
Hoe wordt de Meerwaardebelasting berekend? (3 Stappen)
De Spaanse meerwaardebelasting voor niet-residenten (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) wordt berekend via een vaste formule.
Stap 1: Bepaal de Aanschafwaarde
De aanschafwaarde is de basisinvestering. Bij zelfbouw bestaat deze uit:
- De aankoopprijs van de bâtiment terrain.
- De effectieve en aantoonbare bouwkosten (architect, aannemer, materialen).
- Aankoopkosten en belastingen (Notaris, Registratiekantoor, BTW/IVA, AJD).
- Eventuele renovaties die de waarde of levensduur van het pand hebben verhoogd (investeringen, geen onderhoud).
- Min: Eventuele afschrijvingen als de woning verhuurd is geweest.
Stap 2: Bepaal de Overdrachtswaarde
Dit is de effectieve verkoopprijs zoals vermeld in de notariële akte (Escriture).
- Minimale fiscale waarde: De verkoopprijs mag niet lager zijn dan de referentiewaarde die de fiscus hanteert.
- Déductions : U mag de kosten direct gerelateerd aan de verkoop aftrekken, zoals de makelaarscommissie en de lokale meerwaardebelasting (Plusvalía Municipal).
Stap 3: De Formule
De belastbare basis is: Overdrachtswaarde – Aanschafwaarde = Netto Meerwaarde. Over dit bedrag betaalt u als niet-resident een vlak tarief van 19% als niet-inwoner.
En savoir plus sur le processus de construction en Espagne (8 étapes).
Cruciale Documentatie: Facturen en Obra Nueva
Om de aanschafwaarde maximaal te kunnen bewijzen, moet uw administratie aan strikte eisen voldoen. Een “bonnetje” volstaat niet.
Vereisten voor geldige facturen
Voor de Spaanse belastingdienst (Hacienda) is een factuur enkel geldig als bewijs van investering indien:
- Votre Numéro NIE en volledige naam duidelijk vermeld staan.
- De factuur voldoet aan de wettelijke btw-vereisten.
- Er een betalingsbewijs (bankafschrift) gekoppeld kan worden aan de factuur.
De rol van de Declaración de Obra Nueva
Bij nieuwbouw is de Déclaration d'intention (Verklaring van Nieuwbouw) hét sleuteldocument.
- Hierin wordt de waarde van de constructie officieel geregistreerd bij de notaris.
- Strategische afweging: U betaalt 1,5% zegelrecht (AJD) op de waarde die u hier aangeeft. Het is verleidelijk om deze waarde laag te houden om nu belasting te besparen. Echter, een te lage waarde in de Obra Nueva betekent een lagere aanschafwaarde later, en dus méér meerwaardebelasting (19%) bij verkoop.
- Avis : Geef altijd de werkelijke kostprijs van de bouw aan om later niet afgestraft te worden.
oe kunt u de meerwaardebelasting verminderen? Enkele tips.
Conclusie en Advies voor de Vastgoedbelegger
Zelf bouwen in Spanje biedt controle over kwaliteit en kosten, maar vereist een rigoureuze administratieve discipline. Het bewaren van facturen is geen bijzaak, maar een essentieel onderdeel van uw vermogensbeheer.
Onze aanbeveling:
- Digitaliseer elke factuur direct na ontvangst.
- Controleer of uw aannemers uw NIE-nummer correct vermelden.
- Zorg dat de Obra Nueva de werkelijke investeringswaarde reflecteert.
Foire aux questions (FAQ)
1. Hoeveel belasting betaal ik op de verkoop van mijn huis in Spanje als niet-resident? Als niet-resident (inwoner van België of Nederland) betaalt u 19% belasting op de nettowinst (meerwaarde). Dit is het verschil tussen de verkooprijs (minus kosten) en de aankooprijs (plus kosten en verbouwingen).
2. Mag ik verbouwingskosten aftrekken van de meerwaardebelasting in Spanje? Ja, maar enkel als het gaat om structurele verbeteringen of uitbreidingen die de waarde van het pand verhogen (investeringen). Regulier onderhoud (schilderwerk, reparaties) is doorgaans niet aftrekbaar. U moet bovendien beschikken over officiële facturen met uw NIE-nummer.
3. Wat is het verschil tussen Plusvalía Municipal en de nationale meerwaardebelasting? Les Plusvalía Municipal is een gemeentelijke belasting op de waardestijging van de sol (niet de woning), te betalen bij elke overdracht. De nationale meerwaardebelasting (Ganancia Patrimonial) is een belasting op de winst die u maakt op het gehele vastgoed (grond + woning). Beide moeten betaald worden bij verkoop.
4. Wat als ik geen facturen meer heb van de bouw van mijn woning? Zonder facturen kunt u de bouwkosten niet bewijzen aan de fiscus. De belastingdienst zal de aanschafwaarde dan vaststellen op enkel de waarde van de grond (indien die akte er wel is) of een zeer lage schatting, waardoor uw belastbare winst – en dus uw belastingfactuur – aanzienlijk hoger uitvalt.
A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.
