Lors de la vente d'un bien immobilier espagnol, vous êtes légalement tenu de payer l'impôt sur les plus-values réalisées. Cela s'applique à la fois aux résidents fiscaux et aux non-résidents. Il est essentiel de faire la distinction entre l'impôt national sur les plus-values (Impôt sur la fortune patrimoniale) et le taxe municipale sur les plus-values (Plusvalía Municipal), les deux étant applicables lors de la vente.
Dans cet article, nous nous concentrons sur l'impôt national sur les plus-values immobilières et sur la manière de le calculer et de l'optimiser correctement.
Quand l'impôt espagnol sur les plus-values s'applique-t-il ?
L'impôt sur les plus-values est dû sur toute vente ou don de biens immobiliers situés sur le territoire espagnol, que le vendeur réside en Espagne ou à l'étranger (en Belgique ou aux Pays-Bas, par exemple).
Toutefois, le traitement fiscal diffère en fonction de votre statut de résident :
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Non-résidents : Vous ne payez l'impôt que sur la plus-value de la propriété espagnole.
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Les résidents : Vous êtes imposable en Espagne sur vos revenus mondiaux. Les plus-values réalisées en Belgique (par exemple, la vente d'actions) sont en principe également imposables en Espagne.
Conseil d'expert : "La convention de double imposition entre la Belgique et l'Espagne prévoit que l'impôt sur les plus-values déjà payé en Belgique peut être déduit de l'impôt espagnol. Toutefois, comme la Belgique ne prélève souvent pas d'impôt sur les plus-values sur les actifs privés, l'impôt intégral est généralement dû en Espagne."
Comment calculer la base imposable (formule et exemple)
La base imposable est la différence entre la valeur nette des ventes et la valeur nette des achats. Vous ne payez donc pas d'impôt sur le prix de vente total, mais sur le bénéfice "pur" après déduction des frais.
La formule est la suivante :
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Valeur des ventes : Le prix de vente réel moins les frais de vente (courtier, municipalité, etc.). Plusvalía, scifi énergétique).
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Valeur d'acquisition : Le prix d'achat initial plus les frais d'achat (notaire, droits d'enregistrement/ITP, TVA/IVA).
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Rénovations : Les coûts des améliorations substantielles (avec facture) peuvent être ajoutés à la valeur d'achat (en tenant compte de la dépréciation).
Exemple de calcul :
Supposons que vous ayez acheté un bien immobilier en 2015 et que vous le vendiez en 2024.
| Poste | Montant | Notes |
| Prix de vente (2024) | € 240.000 | |
| Min : Coût des ventes & Plusvalía | – € 5.000 | Courtier, municipalité, etc. |
| = Valeur nette des ventes | € 235.000 | |
| Prix d'achat (2015) | € 200.000 | |
| Plus : coûts d'acquisition | + € 25.000 | Notaire, ITP, avocat |
| = Valeur nette d'acquisition | € 225.000 | |
| Base imposable | € 10.000 | (€ 235.000 – € 225.000) |
Remarque : Il est illégal d'indiquer dans l'acte une valeur de vente inférieure au prix réel (paiement au noir). Depuis 2016, les autorités fiscales espagnoles (Hacienda) strictement sur la conformité au marché. En cas de fraude, vous risquez de lourdes amendes et des poursuites pénales.
Taux d'imposition des plus-values (2024/2025)
Le taux que vous payez dépend de votre résidence fiscale.
1. Pour les non-résidents (ressortissants belges/néerlandais ayant une deuxième résidence)
Pour les non-résidents, un taux fixe de 19% sur les plus-values nettes.
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Dans l'exemple ci-dessus (base 10 000 €), vous payez € 1.900 taxe.
2. Pour les résidents fiscaux en Espagne
Les résidents paient en fonction d'un taux progressif (le Renta del Ahorro). Le bénéfice est agrégé aux autres revenus d'investissement.
| Disque (bénéfice) | Taux |
| De 0 à 6 000 euros | 19% |
| De 6 001 à 50 000 euros | 21% |
| De 50 001 à 200 000 euros | 23% |
| 200 001 € à 300 000 | 26% |
| Plus de 300 000 euros | 28% |
La retenue (Retención) 3% pour les non-résidents
En cas de vente par un non-résident, l'acheteur est tenu de retenir 3% sur le prix d'achat total et de le verser directement aux autorités fiscales espagnoles. Il s'agit d'une avance sur l'impôt sur les plus-values afin d'empêcher les étrangers de partir sans payer.
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Scénario A (trop d'argent retenu) : La retenue de 3% est plus élevée que l'impôt réel (19% sur les bénéfices). Vous pouvez récupérer la différence par le biais d'une déclaration d'impôts.
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Durée : Le remboursement prend en moyenne 4 à 12 mois après la demande.
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Scénario B (sous-estimé) : Votre impôt sur les bénéfices est supérieur à la retenue 3%. Vous devez payer le montant restant dans les 4 mois suivant la vente.
Étude de cas : Dans notre exemple de calcul, le prix de vente était de 240 000 €. La déduction 3% est de € 7.200. La taxe réelle n'était que de € 1.900. Vous avez droit à un recouvrement de € 5.300.
Exemptions et réductions
Il existe des situations spécifiques dans lesquelles vous non ou moins l'impôt sur les plus-values payé.
Exemptions totales (Résidents uniquement)
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Réinvestissement Maison familiale: Vous vendez votre résidence principale et réinvestissez la totalité du produit de la vente dans une nouvelle résidence principale (en Espagne ou dans l'UE) dans un délai de 2 ans ? Vous êtes alors exonéré. Notez qu'il s'agit d'une exonération proportionnelle.
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65 ans et plus : Vous avez plus de 65 ans et vous vendez votre résidence principale (vous y habitez depuis au moins 3 ans) ? Dans ce cas, la plus-value 100% est exonérée, même sans réinvestissement.
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Rente (Renta Vitalicia) : Pour les autres biens immobiliers (hors maison familiale), les plus de 65 ans peuvent bénéficier d'une exonération si la plus-value est convertie en rente viagère (dans la limite d'un montant maximum).
Réduction (Coeficientes de Abatimiento)
Pour les biens acquis avant le 31 décembre 1994 applique un régime transitoire complexe qui permet d'exonérer une partie de la plus-value. Cette disposition ne s'applique qu'à une valeur de vente inférieure ou égale à 400 000 euros par contribuable.
Foire aux questions (FAQ)
1. Dois-je également payer des impôts en Belgique sur la vente de ma maison en Espagne ?
Prenez. La Belgique ne prélève généralement pas d'impôt sur les plus-values lors de la vente de biens étrangers appartenant au patrimoine privé. Il n'y a pas de double imposition sur la vente.
2. Quelle est la différence entre la Plusvalía Municipal et l'impôt sur les plus-values ?
La Plusvalía Municipal est un impôt municipal sur l'augmentation de la valeur du terrain, que vous fassiez un bénéfice ou une perte (bien que cela soit discutable dans le cas d'une perte). L'impôt national sur les plus-values (Ganancia Patrimonial) porte sur la plus-value commerciale réelle de l'ensemble de la propriété. Vous payez généralement les deux.
3. Quand les autorités fiscales espagnoles me rendront-elles ma retenue 3% ?
Si vous n'avez pas réalisé de bénéfices ou si l'impôt est inférieur à la retenue, vous devez déposer une demande de remboursement (Modelo 210). Le délai de traitement varie selon les régions, mais il est généralement compris entre 6 et 12 mois après le dépôt de la demande.
4. L'Exit Tax s'applique-t-elle aux biens immobiliers en Espagne ?
Non. L'impôt de sortie espagnol est un impôt sur les plus-values non réalisées sur les actions (portefeuille de valeurs) lorsque vous transférez votre résidence fiscale dans un autre pays. Il ne s'applique pas aux biens immobiliers, car ceux-ci restent imposés en Espagne lors d'une vente ultérieure.
A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.
Mise à jour : décembre 2025
