Garantie bancaire en Espagne : Votre protection essentielle lors de l'achat sur plan (Nouvelle construction)

Votre dépôt pour une nouvelle construction en Espagne est-il en sécurité sans la loi Breyne ? Non. Étant donné qu'en Espagne, vous ne devenez propriétaire qu'à l'achèvement des travaux (et non pendant la construction comme en Belgique), une garantie bancaire en Espagne est votre seul filet de sécurité juridique. Sans ce document, si le promoteur fait faillite, vous perdrez votre argent.

L'achat d'un bien immobilier sur plan (off-plan) en Espagne diffère fondamentalement de la procédure suivie en Belgique ou aux Pays-Bas. Alors qu'en Belgique, vous devez passer par la procédure d'acquisition d'un bien immobilier sur plan (off-plan). Breyne Law Si les propriétaires d'immeubles et les détenteurs du droit d'accession deviennent directement propriétaires du terrain et des structures, ce n'est pas le cas en Espagne. Vous financez la construction de 30% à 60%, mais vous ne possédez légalement rien jusqu'au transfert des clés. De ce fait, le garantie bancaire en Espagne (Aval Bancario) n'est pas une option, mais une nécessité absolue.

Écoutez notre podcast sur les étapes de l'achat d'une nouvelle construction en Espagne. Ou lisez sur la Les différentes étapes d'un achat de construction neuve en Espagne.

Que signifie exactement une garantie bancaire en Espagne ?

Une garantie bancaire est un produit d'assurance ou un dépôt financier qui garantit que vous récupérerez vos avances si le promoteur immobilier ne remplit pas ses obligations. La loi espagnole (Ley de Ordenación de la Edificación (loi sur l'organisation de la construction)) oblige les promoteurs à souscrire cette garantie pour les projets résidentiels, qu'il s'agisse de votre résidence principale ou de votre résidence secondaire.

La garantie comprend deux mécanismes de sécurité essentiels :

1. Couverture des paiements : L'assureur ou la banque garantit le remboursement de tous les montants déposés, majorés des intérêts légaux.

2. Le "compte spécial" (Cuenta Especial) : Le promoteur doit ouvrir un compte bancaire séparé uniquement pour la construction du projet. La banque est conjointement et solidairement responsable de vérifier que les fonds sur ce compte sont correctement dépensés.

L'avis d'un expert : "Veuillez noter qu'une garantie bancaire est une garantie financièreLa garantie de bonne fin n'est pas une garantie d'achèvement. Elle vous permet d'être remboursé en cas de problème, mais n'oblige pas l'entrepreneur à poser les tuiles droites ou à améliorer la qualité de la construction".

Pourquoi la garantie bancaire fait-elle souvent défaut dans la pratique ?

Malgré l'obligation légale, nous constatons, surtout au niveau de l'Union européenne, qu'il n'y a pas d'obligation légale. Costa Blanca et MurciaLes promoteurs n'offrent souvent pas de garantie bancaire. Les raisons sont essentiellement économiques :

• Coût : Une garantie bancaire coûte de l'argent, ce qui réduit la marge du promoteur.

• Solvabilité : La banque considère que le capital du promoteur n'est pas suffisamment solide pour supporter le risque.

• Licences : Le projet en est à un stade trop précoce et le permis de construire n'a pas encore été délivré.

Des arguments tels que "Nous sommes une entreprise familiale ou "Nous faisons cela depuis des années" avoir aucune valeur juridique. Sans garantie, vous courez tous les risques.

Si vous envisagez d'acheter un appartement ou une villa en Espagne sur plan, Confianz peut vous aider avec les éléments suivants l'examen juridique du promoteur de la construction et la demande d'une garantie bancaire.

Lire plus de conseils sur l'achat d'un plan en Espagne.

Pas de garantie bancaire ? Voici 3 alternatives sûres

Si le promoteur ne peut ou ne veut pas fournir de garantie bancaire, Confianz conseille de pas de paiements directs à faire. Utilisez l'une des stratégies suivantes pour protéger vos actifs :

1. Paiement différé (réservation prolongée)

Vous ne payez rien jusqu'à ce que le promoteur puisse présenter le permis de construire ainsi que la garantie bancaire, ou même seulement à l'achèvement formel.

• Avantage : Aucun risque financier.

2. Le compte tiers des avocats

Vous déposez les fonds sur notre compte tiers. Un contrat est établi, stipulant que l'argent ne sera débloqué que si le promoteur fournit certains documents justificatifs (tels que la garantie bancaire).

• Avantage : Vous disposez d'un contrat d'achat contraignant et votre argent est en sécurité.

3. Le compte fiduciaire notarial

Vous déposez les fonds sur le compte fiduciaire d'un notaire, enregistré dans une acte notarié de dépôt. Il contient des conditions strictes de libération.

• Avantage : Sécurité maximale pour les deux parties.

• Inconvénient : Le notaire facturera ces frais (idéalement à la charge du promoteur).

Pour en savoir plus sur les alternatives à la garantie bancaire, cliquez ici.

Quand puis-je annuler l'achat et demander un remboursement ?

Vous pouvez résilier le contrat d'achat et faire appel à votre garantie bancaire s'il existe une raison juridiquement valable. Les raisons personnelles (telles que le divorce ou le fait de "ne plus avoir envie") donnent à l'acheteur le droit de résilier le contrat d'achat et de faire appel à la garantie bancaire. pas de droit sur le remboursement.

Les raisons valables d'invoquer la garantie sont les suivantes

• Faillite du promoteur.

• Non-démarrage des œuvres.

• Retard de livraison : La loi parle de dépassement de la date contractuelle. Dans la pratique, il faut s'attendre à un "délai raisonnable" de 6 à 12 mois avant qu'un tribunal n'autorise la dissolution.

Feuille de route : Comment le remboursement fonctionne-t-il dans la pratique ?

Le recouvrement de votre argent est rarement automatique. Le processus se déroule généralement en quatre étapes :

1. Négociation : Votre avocat entamera des discussions avec le promoteur au sujet du remboursement du principal, des intérêts et d'éventuels dommages et intérêts.

2. Règlement (règlement) : Un accord de règlement est conclu, qui met officiellement fin à la vente et fixe les modalités de paiement.

3. Réclamation à la banque/à l'assureur : Si le promoteur ne paie pas, vous pouvez faire appel directement à l'institution financière qui a émis la garantie. Vous devez pas en attendant que le promoteur fasse faillite.

4. Décaissement : La banque ou l'assureur vous verse les fonds (ou les verse par l'intermédiaire du promoteur), après quoi le bien est mis en vente auprès de tiers.

Vous trouverez ici plus d'informations sur la procédure à suivre pour récupérer votre argent dans le cadre d'une nouvelle construction.

Remarque : La garantie bancaire n'expirera pas avant que le bien ne soit officiellement livré par l'architecte et que l'autorité compétente n'ait été informée de l'existence de la garantie. Licencia de Primera Ocupación (permis d'habiter) a été obtenu.

Foire aux questions (FAQ)

Une garantie bancaire est-elle nécessaire pour un second séjour en Espagne ? Oui, la législation espagnole ne fait pas de distinction. Pour tout nouveau projet de construction à vocation résidentielle (résidence principale, secondaire ou locative), le promoteur est tenu de souscrire une garantie bancaire ou une assurance pour les avances reçues.

Que se passe-t-il si le promoteur refuse de fournir une garantie bancaire ? Si le promoteur refuse, il s'agit d'une "rupture de contrat". Ne payez pas. Suggérez de passer par un compte tiers notarié. Le promoteur refuse-t-il également cette solution ? Le risque d'insolvabilité est alors trop élevé et nous conseillons de renoncer à l'achat.

La garantie bancaire me permettra-t-elle également de récupérer les intérêts payés ? Oui, juridiquement, la garantie bancaire couvre non seulement le montant principal (avances) que vous avez payé, mais aussi les intérêts légaux sur ce montant depuis le moment du paiement jusqu'au remboursement.

Puis-je poursuivre la banque si je n'ai pas de certificat de garantie physique ? Dans certains cas, oui. Si vous pouvez prouver que vous avez déposé de l'argent sur le "compte spécial" (Cuenta Especial) du promoteur, la banque réceptrice est solidairement responsable, même si le promoteur ne vous a pas remis le certificat physique. Pour ce faire, vous devez être représenté par un avocat.

A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.

La vidéo ci-dessous est une résumé de ce blog créé à l'aide de l'intelligence artificielle.

Mise à jour : décembre 2025