Lors de l'extinction de l'usufruit en Espagne - généralement due au décès de l'usufruitier - le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété. Le règlement fiscal de cette opération est soumis à l'impôt sur les mutations (ITP) ou à l'impôt sur les successions (ISD), en fonction du mode d'acquisition d'origine. Dans la plupart des régions autonomes, la déclaration doit être effectuée dans les 30 jours à six mois suivant le décès.
Qu'est-ce que l'usufruit et la nue-propriété en droit espagnol ?
L'usufruit (usufruit) donne le droit d'utiliser un bien immobilier espagnol et d'en percevoir les fruits (tels que les revenus locatifs). L'usufruitier est responsable des charges quotidiennes, de l'entretien et des taxes locales telles que l'IBI.
Le nu-propriétaire (nudo propietario) possède la propriété juridique mais n'a aucun droit d'utilisation tant que l'usufruit court. Une fois l'usufruit éteint, la "consolidation de la propriété" a lieu. Selon les juristes, il s'agit d'un moment crucial :
"La consolidation de la pleine propriété n'est pas un événement non imposable en Espagne. Les autorités fiscales la considèrent comme un transfert imposable de la partie restante de la valeur de la propriété au nu-propriétaire".
Taxe sur les achats fractionnés (ITP)
Lorsque les parents achètent l'usufruit et les enfants la nue-propriété (planification de la succession), au décès des parents, l'usufruit et la nue-propriété sont transférés aux enfants. Impuesto over Transmisiones Patrimoniales (ITP) applicables.
Comment la taxe est-elle calculée ?
Les enfants paient l'impôt sur les valeur actuelle de l'usufruitcalculée sur la base du pourcentage que représentait l'usufruit lors de l'achat initial, appliqué à la valeur marchande actuelle.
- Taux : Selon la région (par exemple, 10% dans la Comunidad Valenciana, 7% en Andalousie).
Exemple de calcul (Costa Blanca) :
- Achat : Propriété de 100 000 €. Usufruit évalué à 35% (35 000 €).
- Décès (20 ans plus tard) : La valeur de la maison est passée à 200 000 euros.
- Base imposable : 35% de 200 000 € = 70 000 €.
- PTI accumulé (10%) : €7.000.
Remarque : L'Espagne applique des présomptions légales. Si l'usufruitier se trouve dans 3 ans décède après un achat fractionné, les autorités fiscales peuvent le requalifier en donation ou en héritage, ce qui rend les droits de succession (souvent plus élevés) applicables.
Taxe sur l'usufruit hérité (ISD)
Si le partenaire survivant a hérité de l'usufruit et les enfants de la nue-propriété, l'extinction tombe sous le coup de la loi. Impôt sur les recettes et les dons (ISD) ou les droits de succession.
Au décès du partenaire survivant, les enfants paient des droits de succession sur la valeur de l'usufruit qu'ils obtiennent désormais. La charge fiscale exacte dépend fortement de la région autonome et des exonérations dont bénéficient les descendants au premier degré.
Pour éviter les pénalités et les surprises fiscales, les propriétaires doivent garder à l'esprit les faits suivants :
- Evaluation : Les autorités fiscales espagnoles appliquent la Valeur de référence du cadastre comme base minimale d'imposition.
- Différences régionales : Chaque région d'Espagne (Murcie, Baléares, Catalogne, etc.) a ses propres tarifs et réductions.
En savoir plus sur l'héritage en Espagne.
Questions fréquemment posées sur l'usufruit en Espagne (FAQ)
1. Comment calculer la valeur de l'usufruit en Espagne ? La formule standard est la "règle de 89". Soustrayez l'âge de l'usufruitier du nombre 89. Le résultat est le pourcentage de la valeur de la pleine propriété (avec un minimum de 10% et un maximum de 70%).
2. Dois-je remplir une déclaration fiscale en Espagne si l'usufruitier décède en Belgique ou aux Pays-Bas ? Oui. Quel que soit le lieu du décès de l'usufruitier, la consolidation de la propriété d'un bien immobilier espagnol doit toujours être déclarée et réglée en Espagne avec les autorités fiscales locales.
3. Que se passe-t-il si je ne déclare pas la consolidation ? Sans le règlement fiscal et le cachet correspondant de l'administration fiscale, vous ne pouvez pas vendre ou réhypothéquer le bien, car le changement n'apparaîtra pas dans le registre foncier (Registre de la propriété) peuvent être enregistrés.
A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.
