Is de Spaanse vastgoedmarkt veilig voor buitenlandse kopers? Hoewel de Spaanse huizenmarkt professioneler is geworden sinds de vastgoedbubbel, ontbreekt het nog steeds aan strikte regulering voor makelaars en projectontwikkelaars. Zonder verplichte certificering kan iedereen zich makelaar noemen, en projectontwikkelaars verzuimen soms nog steeds wettelijke verplichtingen zoals bankgaranties. Een veilige aankoop vereist daarom altijd onafhankelijke juridische begeleiding en een grondige diligence raisonnable.
Beluister ook onze podcastaflevering over de cowboys op de Spaanse vastgoedmarkt via Youtube, Spotify ou Apple Podcasts.
1. Risico’s bij projectontwikkelaars: Bankgaranties en financiering
De toegang tot de markt voor projectontwikkelaars is de afgelopen jaren verzwaard, maar dit biedt geen volledige garantie voor de koper. Banken hanteren strengere criteria en eisen een bewezen track-record voordat ze financiering verstrekken. Hierdoor worden absolute amateurs sneller uit de markt gefilterd dan tien jaar geleden.
Echter, het grootste risico voor kopers op plan blijft bestaan: het ontbreken van de wettelijk verplichte bankgarantie (Aval Bancario).
Waar u op moet letten:
-
Financiële stabiliteit: Kleine promotoren vinden moeilijker partners, wat kan leiden tot vertragingen of faillissementen tijdens de bouw.
-
De Bankgarantie: Accepteer nooit een aankoop op plan zonder een individuele bankgarantie die uw voorschotten dekt. Dit is uw enige vangnet als de ontwikkelaar failliet gaat.
2. De Spaanse makelaar: Een ongereguleerd beroep
In tegenstelling tot België, waar het beroep van vastgoedmakelaar strikt gereglementeerd is (BIV), is de Spaanse makelaardij in de meeste regio’s volledig vrij. Er zijn nauwelijks drempels om het beroep uit te oefenen; de opstartkosten zijn laag en diplomavereisten ontbreken vaak.
Het fundamentele probleem ligt in de wettelijke aansprakelijkheid. De taak van de Spaanse makelaar stopt op het moment dat er een overeenkomst is tussen koper en verkoper.
-
Beperkte verantwoordelijkheid: De makelaar is niet verantwoordelijk voor de juridische correctheid van het pand, noch voor de afloop van de transactie na het tekenen van het contract.
-
Focus op verkoop: Omdat hun commissie afhangt van de deal, en niet van de kwaliteit van het dossier, primeert vaak de snelle verkoop boven de veiligheid van de koper.
Citation d'un expert : “De term ‘cowboys’ is helaas nog steeds actueel. Wij zien regelmatig dat freelancers of niet-geregistreerde makelaars kopers onder druk zetten om snel te tekenen, zonder de stedenbouwkundige situatie te controleren.”
3. Waarom de Spaanse notaris u onvoldoende beschermt
Een veelgemaakte fout bij Belgische en Nederlandse kopers is de aanname dat de Spaanse notaris dezelfde beschermende rol heeft als in eigen land. Dit is feitelijk onjuist.
Le notaire espagnol (Notario) heeft een administratieve en fiscale rol: hij identificeert partijen en zorgt voor de inschrijving in het register. Hij voert echter geen inhoudelijke controles uit naar:
-
De bouwkundige staat van de woning.
-
Stedenbouwkundige overtredingen (illegale uitbreidingen).
-
Openstaande schulden die niet direct uit het register blijken.
Het blind vertrouwen op de notaris zonder voorafgaande controle door een eigen advocaat is de hoofdoorzaak van juridische problemen na de aankoop.
En savoir plus sur les fonctions du notaire espagnol.
4. Stappenplan: Zo koopt u veilig vastgoed in Spanje
Om malafide praktijken en juridische valkuilen te vermijden, is een strikte scheiding van belangen noodzakelijk. Volg deze richtlijnen voor een veilige transactie:
Kies voor gevestigde makelaarskantoren
Vermijd eenmanszaken of freelancers die pas net actief zijn.
-
Kijk naar kantoren die meerdere jaren bestaan en een vast team in loondienst hebben.
-
Vaste medewerkers zijn doorgaans meer gericht op langetermijnrelaties dan freelancers die werken op basis van snelle commissies.
Eis onafhankelijk juridisch advies
Het belangrijkste advies is het inschakelen van uw eigen, onafhankelijke advocaat of jurist.
-
Weiger de ‘in-house’ advocaat: Veel makelaars stellen een advocaat voor die aan hen gelieerd is. Hier is sprake van een direct belangenconflict. Wiens belangen behartigt deze jurist: de uwe of die van de makelaar die hem werk bezorgt?
-
Juridische controles: Uw eigen jurist controleert het eigendom (Note Simple), de vergunningen en de contracten avant u tekent of betaalt.
En savoir plus sur l'achat en toute sécurité en Espagne.
Foire aux questions (FAQ)
1. Is een vastgoedmakelaar in Spanje verplicht gecertificeerd? Neen, in de meeste Spaanse regio’s is het beroep niet beschermd. Iedereen kan zich makelaar noemen zonder specifieke opleiding of certificering. In sommige regio’s (zoals Catalonië en Valencia) zijn er recent wel registers (zoals RAICV) ingevoerd, maar controle blijft beperkt.
2. Wat doet een Spaanse notaris precies bij een aankoop? De Spaanse notaris verifieert de identiteit van de kopers en verkopers en zorgt voor de officiële eigendomsoverdracht via de notariële akte (Escriture). Hij voert echter geen grondig onderzoek uit naar de staat van de woning, illegale verbouwingen of verborgen gebreken. Dat is de taak van uw advocaat.
3. Ben ik mijn geld kwijt als een Spaanse projectontwikkelaar failliet gaat? Zonder bankgarantie loopt u dat risico inderdaad. Volgens de Spaanse wet (LOE) is een ontwikkelaar verplicht een bankgarantie (Aval Bancario) af te geven voor uw voorschotten. Als u deze garantie heeft, betaalt de bank uw geld terug bij faillissement. Zonder dit document bent u vaak een gewone schuldeiser.
4. Waarom heb ik een advocaat nodig als er al een makelaar is? De makelaar werkt voor de verkoper (of zijn eigen commissie) en is niet aansprakelijk voor juridische gebreken. Een onafhankelijke advocaat werkt uitsluitend voor u en voert de noodzakelijke diligence raisonnable uit om te garanderen dat u een legale en schuldenvrije woning koopt.
A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.
