Le choix entre l'achat d'une propriété espagnole en tant que particulier ou par l'intermédiaire d'une société dépend principalement de votre objectif d'utilisation et de la valeur de la propriété. En règle générale, l'achat à titre privé est fiscalement avantageux pour une résidence secondaire à usage propre. L'achat par l'intermédiaire d'une société devient intéressant pour les biens dont la valeur de transaction est plus élevée (biens de luxe), en cas de location active ou dans le cadre d'une planification successorale.
Écoutez également notre épisode de podcast sur l'achat d'une entreprise en Espagne.
De nombreux investisseurs belges se demandent comment structurer la propriété de leurs rêves en Espagne. Un mauvais choix peut entraîner une double imposition ou des frais inutilement élevés. Bénéfice de toute la nature (VAA). Dans cette analyse, nous fournissons un cadre de référence direct basé sur trois compromis cruciaux.
Considération 1 : Quel est votre objectif principal ?
L'objectif du bien immobilier détermine l'optimisation fiscale. S'agit-il d'une simple jouissance ou d'un rendement ?
Situation A : Usage personnel uniquement (résidence secondaire)
Utiliserez-vous principalement le bien vous-même et ne le louerez-vous qu'occasionnellement à votre famille ? Alors, achetez un véhicule privé.
- L'efficacité fiscale : En Espagne comme en Belgique, c'est généralement l'option la plus économique.
- Pas de VAA : Vous évitez l'impôt sur le bénéfice de All Nature, qui serait dû pour un usage privé avec une entreprise.
- Valeur ajoutée : En Espagne, les plus-values de cession peuvent être imposées plus favorablement pour les particuliers sous certaines conditions.
Situation B : Immeuble de placement (rendement et location)
Vous souhaitez obtenir un rendement maximal et un taux d'occupation élevé grâce à la location ? Dans ce cas, le entreprise en images.
- Impôt sur les revenus locatifs :
- Espagne : Aux fins de l'impôt espagnol, il n'y a guère de différence de taux entre une personne physique non résidente et une société (taux standard 19% pour les résidents de l'UE sur le revenu locatif net).
- Belgique : C'est là que réside la grande différence. En tant que particulier, les revenus immobiliers étrangers sont pris en compte dans le calcul de l'impôt sur le revenu. réservation de progression. Cela peut augmenter votre taux d'imposition moyen sur vos autres revenus. Dans une société, ces revenus sont souvent exonérés ou vous pouvez déduire des dépenses (amortissement, voyages, intérêts) qui ne sont pas déductibles à titre privé.
- Évaluation échelonnée : Une société offre la possibilité d'échelonner l'évaluation des plus-values réalisées, un outil dont ne disposent pas les particuliers.
L'avis d'un expert : "Note sur les locations : quelle que soit la structure, pour les locations touristiques, vous devez disposer d'une carte d'identité valide. permis de location (vivienda turística) nécessaire. Les règles en la matière sont définies au niveau régional et sont de plus en plus strictement appliquées dans des régions telles que les îles Baléares et l'Andalousie".
Quelles sont les étapes pratiques de l'achat d'une entreprise ?
Arbitrage 2 : Composition du financement et liquidité
L'origine des ressources est souvent déterminante pour le choix de la structure.
- Ressources privées disponibles : Disposez-vous d'une épargne nette suffisante ? Un achat privé est plus simple sur le plan administratif et permet d'éviter les frais annuels de la société.
- Ressources liées à l'entreprise :
- Avez-vous une entreprise opérationnelle avec beaucoup de liquidités (ce que l'on appelle le "potting ground") ? Commencez par analyser les retenue à la source au moment du paiement.
- Le coût fiscal du transfert de l'argent au privé (distribution de dividendes) est-il supérieur au coût à long terme de l'avantage en nature ? Dans l'affirmative, un achat dans l'entreprise désignée.
- Financement externe (effet de levier) : Les entreprises ont souvent un meilleur accès aux marchés du crédit pour l'immobilier.
- Hypothèques internationales : Le financement de l'immobilier de luxe par le biais d'une banque privée ou de prêts hypothécaires internationaux nécessite souvent une structure d'entreprise de la part de la banque.
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Compromis 3 : Prix d'achat et impôt sur la fortune
La valeur du bien immobilier a une incidence directe sur deux éléments fiscaux lourds : le Bénéfice de toute nature (en Belgique) et l'Impôt sur la fortune (en Espagne).
1. Bénéfice de toute la nature (VAA) en Belgique
Si vous achetez auprès d'une société et que vous y séjournez vous-même, vous serez imposé à titre privé sur cet avantage.
- Propriété moyenne : Dans un appartement standard, ces frais de vente et d'administration ne sont souvent pas trop élevés et sont gérables.
- Propriété de luxe : Dans les villas de grande valeur, les frais de vente et d'administration augmentent considérablement. L'entreprise doit facturer au gestionnaire un loyer basé sur le marché ou des frais de vente et d'administration. Si ce loyer est trop élevé, l'avantage fiscal de l'entreprise risque de s'évaporer.
2. Impôt espagnol sur le patrimoine (Impôt sur le patrimoine)
L'Espagne a une impôt sur la fortune qui varie selon les régions autonomes.
- Exemption : Généralement, le premier € 700.000 par contribuable exonéré.
- Tarifs : Au-delà de l'exonération, les taux vont de 0,20% à 3,50% pour les patrimoines supérieurs à 10 millions d'euros (y compris l'impôt de solidarité nationale sur les grands patrimoines).
- L'itinéraire de l'entreprise : Les actions d'une société (étrangère) ont toujours été un moyen de minimiser l'impôt espagnol sur la fortune, mais les autorités fiscales espagnoles s'intéressent de plus en plus à cette question (approche par transparence).
Nuance importante : l'émigration vers l'Espagne
Les compromis ci-dessus s'appliquent non-résidents (résidence fiscale en Belgique). Une fois que vous émigrez en Espagne, les règles du jeu changent radicalement.
- En tant que résident espagnol, vous serez imposé sur vos revenus et actifs mondiaux.
- Détenir des biens belges dans une société tout en vivant en Espagne peut donner lieu à des discussions complexes sur le siège réel de la société. Une stratégie de sortie fiscale est essentielle avant votre déménagement.
Foire aux questions (FAQ)
Vous trouverez ci-dessous les réponses aux questions les plus fréquemment posées sur la structuration des biens immobiliers en Espagne.
Est-il plus avantageux sur le plan fiscal de mettre une maison en Espagne dans l'entreprise ?
Pas nécessairement. Pour un bien immobilier de moins de 700 000 euros que vous n'utilisez qu'à titre privé, l'achat en société est souvent plus onéreux en raison de l'avantage belge de toute nature (VAA) et de l'impôt sur les plus-values à la vente. Une société de personnes n'est généralement intéressante que pour les propriétés de luxe, les locations actives ou si les fonds sont "piégés" dans la société de personnes.
Quel est le montant de l'impôt sur le patrimoine en Espagne pour les non-résidents ?
Ce montant varie selon les régions. Il existe une exonération générale de 700 000 euros par personne. Dans des régions comme Madrid ou l'Andalousie, l'impôt sur la fortune est (partiellement) supprimé ou compensé, mais attention à l'"impôt de solidarité" national pour les patrimoines nets supérieurs à 3 000 000 €.
Puis-je répartir l'achat entre le particulier et l'entreprise ?
Oui, c'est ce qu'on appelle un achat fractionné (usufruit par la société, nue-propriété à titre privé). Il s'agit d'une technique sophistiquée qui doit être appliquée de manière très stricte afin d'éviter une requalification par les autorités fiscales (tant en Belgique qu'en Espagne). L'évaluation de l'usufruit est ici cruciale.
Ai-je besoin d'un permis de location si je loue par l'intermédiaire d'une société ?
Oui, la structure de propriété (privée ou société) est distincte de l'exigence administrative. Pour tout type de location touristique de courte durée, vous aurez besoin d'une licence de location en Espagne et devrez vous conformer aux exigences régionales.
A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.
