Les personnes qui achètent et financent une propriété en Espagne avec un prêt hypothécaire ont bénéficié d'importantes économies depuis l'entrée en vigueur de la loi sur les hypothèques (Ley 5/2019). Depuis juin 2019, les banques sont légalement tenues de prendre en charge la plupart des frais liés à l'hypothèque, notamment les frais de notaire, les droits d'enregistrement et le droit de timbre (AJD). En tant qu'acheteur, vous ne paierez que les frais d'évaluation et l'éventuelle commission d'ouverture. Du moins en théorie.
Dans cet article, nous présentons la ventilation exacte des coûts afin que vous sachiez exactement à quoi vous attendre sur le plan financier lorsque vous contractez un prêt hypothécaire espagnol.
Frais d'évaluation (Tasación)
Au nom de : L'acheteur (le demandeur).
Avant qu'une banque espagnole ne fasse une offre de prêt hypothécaire, une évaluation officielle est obligatoire. Cette évaluation doit être effectuée par un expert indépendant désigné par la banque. Banque d'Espagne évaluateur agréé (Tasador homologado).
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Indication des coûts : Il faut s'attendre à payer entre 300 et 600 eurosSelon la valeur du bien et le taux de la société d'évaluation.
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Important : Vous êtes libre de choisir votre propre évaluateur. La banque doit accepter toute évaluation certifiée, à condition qu'elle ne date pas de plus de 6 mois.
Conseil d'expert : "Ne faites faire l'évaluation que si vous êtes sûr du bien. En effet, la valeur d'expertise détermine le montant maximum que vous pouvez emprunter (généralement 60-70% de la valeur d'expertise pour les non-résidents)."
Frais de notaire et inscription au registre foncier
Au nom de : La Banque.
Depuis l'introduction de la nouvelle loi sur les hypothèques, le coût de la préparation de la demande de prêt hypothécaire a augmenté. acte hypothécaire entièrement pour le compte de la banque. Cela vaut aussi bien pour les frais de notaire que pour l'inscription de l'hypothèque au registre foncier (Registre de la propriété).
Notez la distinction :
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Acte hypothécaire : Coûts pour la banque.
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Acte de vente (Escritura de Compraventa) : Coûts pour la cuivre.
Droits de timbre (AJD - Actos Jurídicos Documentados)
Au nom de : La Banque.
La DJA est une taxe sur les documents juridiques qui varie selon les régions autonomes (entre 0,75% et 1,5% de la responsabilité hypothécaire). Auparavant, il s'agissait d'un coût important pour l'acheteur, mais suite à un arrêt de la Cour suprême et à la législation qui a suivi, la banque est désormais le seul contribuable pour l'acte hypothécaire.
Exemple de calcul des économies :
Supposons que vous contractiez un prêt hypothécaire de 200 000 euros. La "dette hypothécaire" (prêt + intérêts + frais) s'élève souvent à environ 160% du prêt, soit 320 000 euros.
Dans la région de Valence (taux 1,5%), ce montant s'élèverait à 4 800 euros.
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Précédemment : A payer par vous.
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Aujourd'hui : Entièrement pris en charge par la banque.
Frais d'administration (Gestoría)
Au nom de : La Banque.
La banque fait appel à un cabinet d'administration (gestoría) pour s'occuper de la gestion administrative de l'hypothèque (enregistrement et paiement des taxes). La loi stipule explicitement que la banque doit supporter ces coûts.
Dans la pratique, les banques essaient de récupérer les coûts susmentionnés sous la rubrique des autres "coûts administratifs".
Commission d'ouverture (Comisión de Apertura)
Au nom de : L'acheteur (le cas échéant).
Les banques sont autorisées à facturer des frais d'ouverture uniques lors de la souscription du prêt. Toutefois, la loi exige une transparence stricte :
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Il doit inclure tous les coûts d'étude, de traitement et de gestion.
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Les autres commissions (telles que les "frais d'étude") sont interdites ; tout doit entrer dans cette catégorie.
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Le taux varie généralement entre 0% et 1.5% du montant du prêt.
Assurance obligatoire et primes
Au nom de : L'acheteur.
Les banques peuvent ne pas exiger que vous souscriviez à leur assurance spécifique pour couvrir le prêt obtenirmais elles peuvent accorder des réductions de taux d'intérêt (bonus) si vous achetez leurs produits.
Vous verrez souvent une construction où le taux d'intérêt baisse si vous.. :
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A assurance incendie (superficies).
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A assurance vie (assurance solde de la dette).
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Installation d'un système d'alarme.
Expérience : Combinaison de produits (vinculaciones) peut augmenter le taux d'intérêt d'un montant aussi élevé que 0,50% à 1,00% réduire. Toutefois, il est essentiel de comparer les primes d'assurance des banques avec les prix du marché. Parfois, l'assurance plus chère de la banque est plus onéreuse que la réduction du taux d'intérêt qu'elle procure.
Indemnité de départ (Remboursement anticipé)
Les frais de remboursement anticipé d'un prêt hypothécaire sont plafonnés par la loi afin de protéger les consommateurs.
À taux d'intérêt variable :
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Max 0,15% au cours des 5 premières années.
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Max 0,25% au cours des 3 premières années.
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0% après cette période.
À un taux d'intérêt fixe :
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Max 2,00% au cours des 10 premières années.
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Max. 1.50% après les 10 premières années.
Vue d'ensemble de la répartition des coûts
| Élément de coût | Qui paie ? |
| Évaluation (Tasación) | Cuivre |
| Notaire (acte hypothécaire) | Banque |
| Registre (hypothèque) | Banque |
| Droit de timbre (DJA) | Banque |
| Gestoría (Admin) | Banque |
| Commission d'ouverture | Acheteur (le cas échéant) |
| Copie de l'acte (pour vous-même) | Cuivre |
Questions fréquemment posées sur les prêts hypothécaires en Espagne (FAQ)
1. La loi espagnole sur les hypothèques s'applique-t-elle également aux non-résidents (Belges et Néerlandais) ?
Oui, la loi de 2019 (Ley 5/2019) ne fait pas de distinction en fonction de la nationalité. Si vous achetez une propriété en Espagne et que vous contractez un prêt hypothécaire auprès d'une banque espagnole, vous bénéficierez de la même protection des consommateurs et du même partage des coûts qu'un résident espagnol.
2. Puis-je emprunter 100% du prix d'achat en Espagne ?
Non, c'est très inhabituel pour les non-résidents. Les banques espagnoles financent généralement un maximum de 60% à 70% de la valeur la plus basse (valeur d'évaluation ou prix d'achat). Vous devez donc disposer d'un minimum de 30-40% de fonds propres, plus environ 10-14% pour le coût d'achat (coût de l'acheteur).
3. Une banque peut-elle m'obliger à souscrire une assurance-vie ?
La banque peut exiger une assurance-vie comme condition du prêt, mais elle ne peut pas vous obliger à la souscrire auprès de sa compagnie d'assurance. Vous pouvez proposer une autre police offrant une couverture équivalente. Cependant, vous perdrez souvent la réduction d'intérêt (bonification) associée à la police de la banque.
À propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers traités et à l'accent mis sur une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour chaque acheteur de biens immobiliers.
