Achat d'une maison en Espagne : pourquoi un compte bancaire espagnol n'est souvent pas nécessaire

Est-il obligatoire d'ouvrir un compte bancaire espagnol pour acheter une propriété en Espagne ? La réponse courte est non. Pour les non-résidents, l'ouverture d'un compte auprès d'une grande banque espagnole est souvent coûteuse, bureaucratique et inutile. Grâce à la réglementation européenne SEPA et à l'intervention de cabinets d'avocats spécialisés, vous pouvez parfaitement gérer le prix d'achat et vos frais fixes à partir de votre compte bancaire belge ou néerlandais.

Un compte bancaire espagnol est-il légalement requis pour l'achat ?

Non, la loi espagnole n'exige pas que les acheteurs étrangers (non-résidents) possèdent un compte bancaire local pour acheter un bien immobilier.

Dans le passé, il s'agissait d'une procédure standard, mais le marché financier a évolué. L'achat d'un bien immobilier, y compris le paiement par chèque bancaire ou par virement direct, peut se faire entièrement par l'intermédiaire de notre compte de tiers.

Pourquoi nous déconseillons une grande banque espagnole : Le piège des coûts

Détenir un compte dans une banque espagnole traditionnelle (comme CaixaBank, BBVA ou Sabadell) en tant que non-résident entraîne des coûts importants et souvent inattendus.

• Coûts de gestion élevés (Comisiones de mantenimiento) : Les banques espagnoles appliquent des taux agressifs aux non-résidents. Sans dépôt de salaire (nómina) ces coûts s'élèvent à 160 € - 240 € par an juste pour avoir "eu" le projet de loi.

• Les fameux frais de "chèque bancaire" : Chez le notaire, le paiement est souvent effectué au moyen d'un Chèque bancaire. Si vous la faites émettre par votre propre banque espagnole, celle-ci vous facturera souvent les frais suivants 0,4% à 1% du montant. Pour un achat de 300 000 euros, cela représente entre 1 200 et 3 000 euros de frais bancaires.

• Présence physique : Pour de nombreuses opérations administratives (telles que le déblocage d'un compte), les banques espagnoles exigent toujours que vous vous rendiez physiquement à l'agence.

Comment puis-je payer ma propriété sans facture espagnole ?

Vous pouvez payer le prix d'achat en toute sécurité et efficacement sans devenir vous-même client d'une banque espagnole. La méthode la plus courante et la plus sûre consiste à passer par votre représentant légal.

1. Compte de tiers : Vous déposez les fonds (y compris le prix d'achat, les taxes et les frais de notaire) sur le compte fiduciaire du cabinet d'avocats qui vous supervise (comme Confianz).

2. Chèque bancaire via Advocate : Le cabinet d'avocats se charge d'émettre les chèques bancaires nécessaires au nom du vendeur. Comme les cabinets d'avocats gèrent de gros volumes, leurs frais bancaires pour ces chèques sont souvent de 1,5 million d'euros. nettement inférieur que ce que vous paieriez en tant qu'individu.

Comment payer l'électricité et l'eau (Domiciliations) ?

Un malentendu courant est que les entreprises de services publics (Iberdrola, Endesa, compagnies des eaux) n'acceptent que les numéros IBAN espagnols. Ce n'est pas correct d'un point de vue juridique.

Selon la Règlement européen SEPA (UE 260/2012) il y a "discrimination IBAN" si une entreprise de l'UE refuse d'exécuter un prélèvement automatique sur un compte d'un autre pays de l'espace SEPA (comme la Belgique ou les Pays-Bas).

• Pratique : La plupart des grandes entreprises de services publics acceptent aujourd'hui sans problème les IBAN étrangers pour les prélèvements automatiques.

• SUMA / IBI (taxe municipale) : Les administrations locales des régions touristiques (telles que la Costa Blanca ou la Costa del Sol) sont également prêtes à accepter les comptes étrangers.

Remarque : Si vous vous heurtez toujours à la résistance d'un petit fournisseur local, une "néo-banque" en ligne gratuite avec un IBAN espagnol (si nécessaire) est une alternative bien moins coûteuse qu'une grande banque traditionnelle.

Des lois strictes contre le blanchiment d'argent (AML) sont toujours en vigueur.

Que vous ouvriez ou non un compte bancaire en Espagne, vous n'échapperez pas aux contrôles stricts en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux (Prévention du blanchiment des capitaux).

Le gouvernement espagnol et la banque du vendeur (ou votre avocat) doivent fournir les documents suivants source des fonds vérifier. Si vous n'ouvrez pas votre propre compte en Espagne, votre avocat effectuera cette vérification avant d'accepter votre argent sur le compte d'un tiers.

Assurez-vous que les documents suivants sont disponibles sous forme numérique :

• Impôt sur le revenu des personnes physiques pour les deux dernières années.

• Preuve d'épargne (relevés de compte des 6 derniers mois).

• En cas de financement par l'intermédiaire d'une société : bilan et compte de résultat.

• En cas de donation ou d'héritage : l'acte notarié enregistré.

Conclusion : opter pour la commodité et les économies

L'ouverture d'un compte bancaire en Espagne est, pour la plupart des personnes qui s'installent en Espagne pour la deuxième fois, une étape importante dans leur vie. conseils périmés. Cela entraîne des frais annuels inutiles et des chèques bancaires coûteux.

Notre conseil est clair :

1. Utilisez votre compte belge/néerlandais pour vos besoins quotidiens (SEPA).

2. Effectuez la transaction principale (l'achat) par l'intermédiaire du compte tiers de votre avocat spécialisé.

3. Évitez les rendez-vous physiques dans les agences bancaires en Espagne.

Foire aux questions (FAQ)

1. Est-il obligatoire d'avoir un compte bancaire espagnol pour acheter une maison en Espagne ? Non, ce n'est pas obligatoire pour les non-résidents. Vous pouvez régler l'achat via le compte tiers de votre avocat et payer les frais fixes par prélèvement SEPA sur votre compte belge ou néerlandais.

2. Les compagnies d'électricité espagnoles acceptent-elles un numéro IBAN belge ? Oui, en vertu de la législation européenne sur le SEPA (règlement 260/2012), les entreprises espagnoles sont tenues d'accepter les numéros IBAN provenant d'autres pays de l'UE. Le refus de le faire est connu sous le nom de discrimination IBAN.

3. Quel est le coût d'un chèque de banque espagnol si j'ouvre un compte ? Les grandes banques espagnoles facturent souvent entre 0,4% et 1% de la valeur du chèque. Pour un bien de 300 000 euros, cela représente un coût supplémentaire de 1 200 à 3 000 euros, en plus des frais annuels de gestion du compte.

4. Comment prouver l'origine de mon argent sans passer par une banque espagnole ? Dans ce cas, le contrôle anti-blanchiment est confié à votre conseiller juridique ou au notaire. Vous devez leur soumettre les mêmes pièces justificatives (déclarations fiscales, relevés bancaires, preuve de la vente d'un autre bien) avant la transaction.

A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.

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