Wie vanaf 2027 een bestaande woning in Andalusië koopt, betaalt minder Impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP), de Spaanse tegenhanger van onze registratiebelasting/verkooprecht. Het algemene tarief daalt van 7% naar 6,75%, en de grensbedragen voor de verlaagde tarieven gaan omhoog. Dat kondigde Carolina España, derde vicepresident en minister van Economie, Financiën en Europese Fondsen, op 24 september 2026 aan in het Andalusisch parlement.
Voor Belgische en Nederlandse kopers aan de Costa del Sol, de Costa de la Luz of in het binnenland is vooral de verlaging van het algemene tarief van belang. De verlaagde tarieven zijn namelijk gekoppeld aan de aankoop van de vivienda habitual, de hoofdverblijfplaats van de koper.
De maatregelen
De ITP-tarieven voor onroerend goed staan in de Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía: het algemene tarief in artikel 41, de verlaagde tarieven voor woonbeleid in artikel 43. De aangekondigde wijzigingen:
| Taux | Wie | Vandaag | Vanaf 2027 |
|---|---|---|---|
| Algemeen tarief | Elke koper van een bestaande woning of ander onroerend goed | 7% | 6,75% |
| Verlaagd tarief 6% | Aankoop van de hoofdverblijfplaats | woningwaarde tot 150.000 euro | woningwaarde tot 200.000 euro |
| Superverlaagd tarief 3,5% | Hoofdverblijfplaats voor kopers jonger dan 35, slachtoffers van gendergerelateerd geweld of terrorisme, inwoners van gemeenten met ontvolkingsrisico | woningwaarde tot 150.000 euro | woningwaarde tot 200.000 euro |
| Superverlaagd tarief 3,5% | Hoofdverblijfplaats voor personen met een handicap en grote gezinnen | woningwaarde tot 250.000 euro | woningwaarde tot 300.000 euro |
De Junta wil het algemene tarief daarna jaarlijks met 0,25 procentpunt verlagen, tot 6% aan het einde van de legislatuur. Ze schat dat in 2027 ongeveer 146.500 kopers voordeel halen uit de maatregelen, van wie ongeveer 138.000 via het lagere algemene tarief.
De maatregel geldt alleen voor bestaande woningen. De aankoop van een nieuwbouwwoning van een projectontwikkelaar is onderworpen aan btw (IVA, 10% voor woningen) en aan de zegelbelasting (AJD), niet aan ITP.
Nog geen wet: wanneer gaat het in?
Het gaat om een politieke aankondiging, geen aangenomen tekst. De Junta wil de wijzigingen opnemen in de begroting van de Autonome Gemeenschap Andalusië voor 2027 (Presupuestos de la Comunidad Autónoma de Andalucía para 2027). Die begrotingswet, of een begeleidende fiscale wet, moet eerst door het Andalusisch parlement worden goedgekeurd en in het BOJA worden gepubliceerd.
De precieze datum van inwerkingtreding ligt dus nog niet vast. De aankondiging vermeldt alleen dat de verlaging vanaf 2027 geldt. Voor de ITP telt de datum van de overdracht, in de praktijk de datum van de notariële akte (Écriture publique). Een akte die nog in 2026 wordt verleden, valt onder de huidige tarieven.
Wat betekent dit voor Belgische en Nederlandse kopers?
Tweede verblijf. Wie in Andalusië een vakantiewoning koopt en fiscaal in België of Nederland blijft wonen, koopt geen vivienda habitual. Voor die koper geldt alleen het algemene tarief, dat van 7% naar 6,75% daalt: een besparing van 250 euro per 100.000 euro aankoopprijs.
Definitieve verhuizing. Wie zich in Andalusië vestigt en de woning als hoofdverblijfplaats koopt, kan onder de voorwaarden van artikel 43 van de Ley 5/2021 aanspraak maken op het tarief van 6% of 3,5%. De leeftijdsgrens van 35 jaar en het statuut van groot gezin of persoon met een handicap blijven dan doorslaggevend.
| Exemple | ITP vandaag | ITP vanaf 2027 | Verschil |
|---|---|---|---|
| Vakantiewoning, 300.000 euro | 21.000 euro (7%) | 20.250 euro (6,75%) | 750 euro |
| Vakantiewoning, 500.000 euro | 35.000 euro (7%) | 33.750 euro (6,75%) | 1.250 euro |
| Hoofdverblijfplaats, 190.000 euro | 13.300 euro (7%) | 11.400 euro (6%) | 1.900 euro |
| Hoofdverblijfplaats koper jonger dan 35, 190.000 euro | 13.300 euro (7%) | 6.650 euro (3,5%) | 6.650 euro |
De voorbeelden gaan uit van een belastbare grondslag gelijk aan de aankoopprijs. Ligt de prijs onder de referentiewaarde (valeur de référence) van het Catastro, dan wordt de ITP op die referentiewaarde berekend.
Timing. Een koper die vandaag onderhandelt, kan overwegen de notariële akte na de inwerkingtreding van de begrotingswet te laten verlijden. Weeg die besparing af tegen de risico’s van uitstel: afspraken in het voorschotcontract (contrato de arras), financiering en het risico dat de parlementaire behandeling vertraagt of de tekst wijzigt.
Hier leest u meer over het koopproces en de aankoopkosten van een woning in Andalusië.
Pour conclure
De verlaging is bescheiden voor wie een tweede verblijf koopt: 0,25 procentpunt in 2027, met een aangekondigd pad naar 6%. Wie zich in Andalusië vestigt, kan door de hogere grensbedragen veel meer besparen. Tot de begrotingswet voor 2027 is goedgekeurd en gepubliceerd, blijven de huidige tarieven van toepassing.
Confianz begeleidt Belgische en Nederlandse kopers bij de aankoop van vastgoed in Spanje, van het voorschotcontract tot de notariële akte en de aangifte van de ITP. Plant u een aankoop in Andalusië? Neem contact met ons op; wij berekenen welk tarief op uw aankoop van toepassing is en wat het beste moment is om de akte te verlijden.
