Gaat u een nieuwbouw appartement kopen in Spanje? Dit proces verschilt fundamenteel van de procedure in België of Nederland. Het grootste risico bij een ‘koop op plan’ in Spanje is dat u pas juridisch eigenaar wordt bij de oplevering, niet tijdens de bouw. Een strikte controle van de bankgarantie, opleveringsdocumenten en contractuele clausules is daarom noodzakelijk om uw investering te beschermen.
In dit artikel leest u 5 onmisbare tips van onze juridische experts om valkuilen bij Spaanse nieuwbouw te vermijden.
En savoir plus sur chaque étape du processus d'achat d'une nouvelle construction en Espagne.
1. Bescherm uw investering: de Spaanse bankgarantie is niet optioneel
Wat is het risico? In tegenstelling tot in België, waar u door het recht van natrekking direct eigenaar wordt van de grond en de constructies naarmate de bouw vordert, heeft u in Spanje geen eigendomstitel tijdens de bouwfase. U betaalt voorschotten, maar bent nog geen eigenaar. Gaat de promotor failliet zonder vangnet? Dan bent u uw geld kwijt.
De oplossing: Het Aval Bancario Een Spaanse bankgarantie (Aval Bancario) is uw enige zekerheid. Dit is een verzekering die garandeert dat uw aanbetalingen worden teruggestort indien de woning niet (tijdig) wordt opgeleverd.
L'avis d'un expert : “Hoewel de wet (Ley 57/1968 en de latere LOE) projectontwikkelaars verplicht om voorschotten te garanderen, zien we in de praktijk nog steeds dossiers waar de promotor dit ‘vergeet’ of uitstelt.”
Advies voor de koper:
- Controleer individuele dekking: Een algemene polis van de promotor volstaat niet. U heeft een individueel certificaat nodig op uw naam voor tous schijfbetaling.
- Stopzetting betalingen: Ontvangt u geen bewijs van de bankgarantie? Schort de verdere betalingen onmiddellijk op tot dit document gepresenteerd wordt.
En savoir plus sur la garantie bancaire en Espagne.
2. Laat de koopovereenkomst en wijzigingsclausules screenen
Mogen plannen wijzigen na aankoop? Ja, promotors in Spanje nemen standaard clausules op die hen toestaan het project eenzijdig te wijzigen. Dit is deels noodzakelijk voor technische overmacht, maar deze macht mag niet onbegrensd zijn.
Waar moet u op letten? Eenzijdige wijzigingen mogen geen afbreuk doen aan de kwaliteit, de functionaliteit of de waarde van het ontwerp waarmee u akkoord ging.
- Materiaalgebruik: “Gelijkwaardige kwaliteit” is een vaag begrip. Zorg dat het lastenboek (Memoria de Calidades) specifiek is.
- Oppervlakte: Een afwijking van meer dan 5% à 10% in de bewoonbare oppervlakte moet contractueel leiden tot een prijsherziening of ontbindingsmogelijkheid.
3. Controleer de opleveringsdocumenten vóór de notarisafspraak
Wanneer is een nieuwbouw juridisch leverbaar? U kunt de notariële akte (Inscription au registre du commerce) pas ondertekenen als de woning officieel is opgeleverd én geregistreerd. Het louter fysiek klaar zijn van het gebouw is niet voldoende.
Er zijn drie cruciale documenten vereist voor een veilige overdracht:
- Licencia de Primera Ocupación (LPO): De gemeentelijke conformiteitsverklaring dat de woning volgens de bouwvergunning is gebouwd. Zonder dit document kunt u vaak geen water of elektriciteit aansluiten en niet verhuren.
- Seguro Decenal: De verplichte tienjarige aansprakelijkheidsverzekering voor structurele gebreken.
- División Horizontal: De inschrijving van het project waarbij het gebouw wordt onderverdeeld in individuele percelen (uw appartement) in het Eigendomsregister.
Avertissement : Teken nooit de akte en betaal de laatste schijf (vaak 40-50%) niet via bankcheque als deze documenten niet aanwezig zijn. Een latere regularisatie is kostbaar, tijdrovend en soms onmogelijk.
4. Houd rekening met de aansluitingstermijn van nutsvoorzieningen
Kan ik direct in de woning trekken? Na het verlijden van de akte bij de notaris bent u eigenaar en ontvangt u de sleutels. Echter, de woning is vaak nog niet “leefbaar” in de zin van stromend water en elektriciteit.
De realiteit: Het activeren van de contracten voor water en elektriciteit duurt in Spanje gemiddeld 14 tot 30 dagen na de eigendomsoverdracht. Dit is een administratief proces tussen de eigenaar en de nutsbedrijven (zoals Iberdrola of Endesa).
- Conseil : Plan uw eerste verblijf of de levering van meubels niet op de dag van de akte, maar voorzie een buffer van enkele weken.
- Restpunten: Gebruik deze periode om de opleverlijst (snag list) met kleine gebreken door te geven aan de promotor.
Vous pouvez également écouter notre podcast sur l'achat d'une nouvelle propriété en Espagne à l'adresse suivante Youtube, Apple Podcasts ou Spotify.
5. Optimaliseer de BTW (IVA) op meerwerken en extra’s
Hoeveel belasting betaal ik op extra opties? Bij de aankoop van nieuwbouw in Spanje betaalt u 10% IVA (BTW) op de woning. Voor losse verbouwingen of aankopen achteraf (bijvoorbeeld een keukeninstallatie na oplevering of het plaatsen van airco na de akte) betaalt u vaak het standaardtarief van 21% IVA. Lees meer over de TVA sur les nouvelles constructions en Espagne.
Fiscaal voordeel: Indien u meerwerken (zoals een upgrade van de vloeren, keuken of domotica) opneemt in de initiële koopovereenkomst (Compraventa) en laat factureren door de promotor als onderdeel van de woning, vallen deze onder het verlaagde tarief.
- Économies : U bespaart direct 11% op de kosten van deze extra’s door ze correct te laten factureren.
Veelgestelde vragen over nieuwbouw kopen in Spanje (FAQ)
Une garantie bancaire est-elle obligatoire pour les nouvelles constructions en Espagne ? Ja, volgens de Spaanse wetgeving (LOE) is een projectontwikkelaar verplicht om alle ontvangen voorschotten te verzekeren via een bankgarantie of verzekeringspolis. Vraag hier altijd bewijs van; zonder garantie loopt u risico bij faillissement van de promotor.
Wanneer word ik eigenaar van een nieuwbouw woning in Spanje? In tegenstelling tot België wordt u in Spanje pas eigenaar op het moment dat de woning volledig is afgebouwd, de ‘Licencia de Primera Ocupación’ is afgeleverd en de notariële akte wordt ondertekend. Tijdens de bouwfase heeft u enkel een vorderingsrecht, geen eigendomsrecht.
Wat zijn de kosten koper (belastingen) bij Spaans nieuwbouw vastgoed? Bovenop de aankoopprijs betaalt u standaard 10% IVA (BTW) over de gehele som. Daarnaast betaalt u de AJD-belasting (Actes juridiques documentés), die afhankelijk van de regio varieert tussen de 1% en 1,5%. Reken in totaal op circa 13-14% kosten bovenop de aankoopprijs (inclusief notaris en advocaat).
A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.
