L'achat d'une résidence secondaire en Espagne nécessite une approche juridique et fiscale différente de celle de la Belgique, le rôle limité du notaire espagnol et les différences fiscales régionales étant particulièrement importants. Pour un achat en toute sécurité, vous devez tenir compte d'une vérification juridique indépendante du permis de construire, de la garantie bancaire obligatoire pour les nouvelles constructions et de l'obligation de déclaration spécifique pour les non-résidents.
1. Le rôle limité du notaire espagnol
Contrairement au notaire belge, le notaire espagnol n'effectue pas d'enquête approfondie sur l'état urbanistique d'un bien, les permis ou les éventuelles dettes cachées. La fonction de contrôle du notaire espagnol est strictement limitée à la demande d'informations auprès du bureau d'enregistrement (Registre de la propriété) et le respect strict des lois contre le blanchiment d'argent.
- Pas de contrôle sur les possibilités de location : Le notaire n'examine pas si le bien répond aux exigences d'une licence de tourisme.
- Pas de protection contractuelle : Le notaire ne rédige pas de contrat de vente sous seing privé (compromis) ; la responsabilité en incombe à votre propre conseiller juridique.
- Risques liés à l'urbanisme : Les contrôles relatifs à l'annexion illégale ou à l'absence de certificat d'occupation ne relèvent pas de la compétence du notaire.
"Toute personne achetant en Espagne doit comprendre que le notaire est là pour la ratification administrative et non pour la protection juridique de l'acheteur. Un avocat ou un expert juridique indépendant est essentiel pour assurer une diligence raisonnable."
2. Différences régionales dans les coûts d'acquisition
Le coût total de l'achat d'un bien immobilier en Espagne varie selon la région et le type de bien, avec un budget moyen compris entre 12% et 15% en plus du prix d'achat. Cette variation est principalement due au pouvoir autonome des régions de fixer leurs propres taux d'imposition.
Revente (construction existante)
Lors de l'achat d'un bien immobilier existant, vous payez des droits de mutation (Impôt sur les transmissions patrimoniales ou IPT).
- Catalogne et Costa Blanca (Valence) : Taux d'imposition entre 10% et 11%.
- Murcie et Andalousie : Les taux les plus avantageux sont généralement pratiqués autour de 7% à 7.75%.
Voir plus en détail :
Nouveau bâtiment
Pour les nouvelles constructions, le taux de TVA (IVA) sur le territoire espagnol fixé nationalement à 10%. Toutefois, le droit de timbre supplémentaire (Actes juridiques documentés ou AJD) varient selon les régions et se situent autour de 1,5%.
3. Garantie bancaire : indispensable pour les nouvelles constructions sur plan
Lors de l'achat d'une nouvelle construction sur plan, l'obtention d'une garantie bancaire individuelle est le seul moyen légal de protéger vos acomptes en cas de faillite du promoteur. Bien que cette garantie soit légalement requise en vertu de la loi espagnole (Ley 57/68 et amendements ultérieurs), dans la pratique, de nombreux promoteurs ne la fournissent pas spontanément.
- Protection : La garantie couvre tous les montants payés plus les intérêts légaux.
- Validité : La garantie bancaire doit être établie individuellement à votre nom et ne doit pas être une politique générale du promoteur.
- Risque : Sans cette garantie, vous perdrez la totalité de votre investissement en cas d'arrêt de la construction.
Vous trouverez ici plus d'explications sur la garantie bancaire en Espagne.
4. Fiscalité : impôts en Espagne et en Belgique
En tant que propriétaire espagnol, vous êtes soumis à un double système fiscal : l'impôt annuel des non-résidents en Espagne et l'obligation de déclaration dans le cadre de l'impôt belge sur le revenu des personnes physiques. Toutefois, grâce à la convention de double imposition, vous ne serez pas imposé deux fois sur le même revenu.
En Espagne (modèle 210)
- En location : Vous payez 19% charge sur les revenus locatifs nets (après déduction des charges). La déclaration est faite trimestriellement ou annuellement.
- Usage personnel (pas de location) : Vous payez un impôt forfaitaire de 19% à un pourcentage de la valeur cadastrale (valor catastral), généralement 1,1% ou 2%.
- Impôts locaux : Les IBI (Impôt sur les biens incorporels) est l'impôt foncier annuel espagnol.
Écoutez notre épisode de podcast sur le Modelo 210 - l'impôt annuel pour les non-résidents.
En Belgique
Bien que les revenus locatifs espagnols soient exonérés de l'impôt effectif en Belgique, la réservation de progression. Cela signifie que ce revenu est pris en compte pour déterminer le taux d'imposition de vos autres revenus belges. Depuis 2021, vous devez déclarer le revenu cadastral espagnol (déterminé par les autorités fiscales belges) à cette fin.
En savoir plus sur la Les taxes belges sur votre deuxième séjour.
5. Droits de succession et planification de la succession
Bien que la loi belge sur les successions continue de s'appliquer à la succession d'un résident belge, les droits de succession espagnols sont inévitablement dus sur les biens situés en Espagne. Il est donc fortement recommandé d'utiliser un Espagnol volonté à rédiger.
- Efficacité administrative : Un testament espagnol accélère considérablement le règlement et évite aux héritiers des traductions et des légalisations coûteuses de documents belges.
- Droits de succession : Les droits de succession flamands sont calculés sur le patrimoine mondial, mais les droits de succession payés en Espagne peuvent souvent être crédités afin d'éviter la double imposition.
- Planification : Des techniques telles que l'achat démembré (usufruit/nue-propriété) peuvent réduire de manière significative les futurs droits de succession.
Foire aux questions (FAQ)
Quels sont les coûts supplémentaires totaux lors de l'achat d'une maison en Espagne ? En moyenne, vous devez envisager 12% à 15% coûts additionnels en plus du prix d'achat. Cela comprend les droits de mutation régionaux (7% - 11%) ou la TVA (10%), les frais de notaire, les droits d'enregistrement et les conseils juridiques.
Un notaire espagnol est-il responsable du statut juridique d'un bien immobilier ? Non. Un notaire espagnol vérifie uniquement l'identité des parties et les informations de base sur les biens dans le registre. Il effectue aucun contrôle sur les infractions urbanistiques, les permis ou l'état technique du bien.
Dois-je déclarer ma propriété espagnole aux impôts belges ? Oui, vous êtes tenu de déclarer votre propriété espagnole aux autorités fiscales belges. Depuis 2021, l'administration belge dispose d'une Revenu cadastral étranger attribués à votre propriété espagnole, que vous devez déclarer dans votre déclaration d'impôt.
A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.
