Achat d'un nouveau bâtiment en Espagne : importance de la garantie bancaire

Si un promoteur immobilier espagnol ne respecte pas la date d'achèvement ou fait faillite, vous avez droit, en tant qu'acheteur, au remboursement intégral de vos acomptes, y compris les intérêts légaux. Ce droit est garanti par une garantie bancaire ou une police d'assurance, l'institution financière pouvant être tenue directement responsable en cas de défaillance du promoteur immobilier.

En savoir plus sur le processus d'achat d'une nouvelle construction en Espagne.

Pourquoi l'achat d'une nouvelle construction en Espagne présente-t-il un profil de risque unique ?

Lors de l'achat d'une propriété sur plan en Espagne, la procédure juridique diffère fondamentalement de la loi Breyne belge. En Belgique, vous devenez immédiatement propriétaire du terrain ; en Espagne, le transfert de propriété du terrain et de la construction n'a lieu que lorsque l'acte est signé après l'achèvement complet des travaux.

Entre le dépôt initial et la livraison finale, vous êtes financièrement vulnérable.

"Sur le marché immobilier espagnol, la garantie bancaire (Aval Bancario) n'est pas une option, mais une nécessité juridique", affirme Glenn Janssens, conseiller juridique chez Confianz.

Sans ces garantie bancaire. vous n'avez aucune sécurité sur votre capital si le promoteur fait faillite. La garantie bancaire est un élément essentiel du contrat de vente ; si elle fait défaut, vous avez le droit d'annuler immédiatement la vente et d'exiger le remboursement de votre argent.

Quand pouvez-vous effectivement faire appel à la garantie bancaire ?

Vous pouvez réclamer vos paiements intermédiaires lorsque le promoteur ne respecte pas ses obligations contractuelles. Cela couvre des situations telles que

• Faillite du promoteur de la construction.

• Arrêt définitif des structures.

• Retard important (dépassement de la date contractuelle d'achèvement).

Bien que vous ayez légalement le droit d'agir dès que la date limite est dépassée, le facteur de la "bonne foi" est crucial pour les tribunaux espagnols. Dans la pratique, nous appliquons une délai raisonnable de 6 à 9 mois après la date d'achèvement final avant qu'une procédure ne soit engagée, sauf s'il existe des preuves manifestes que la construction ne sera jamais achevée.

Qui est responsable ? Changement de banque ou d'assureur

Lorsqu'un projet de construction est bloqué, une action en justice contre le promoteur lui-même est souvent infructueuse en raison de son insolvabilité. Toutefois, la législation vous protège grâce à la responsabilité conjointe et solidaire des institutions financières.

1. Demande directe : Vous vous adressez directement à la banque ou à l'assureur qui a émis la garantie. Ils sont obligés de payer, quelle que soit la situation financière du promoteur.

2. Pas de garantie individuelle ? Même si vous ne disposez pas d'un certificat de garantie physique, la banque du promoteur peut être responsable. Si vous avez déposé des fonds sur un compte spécial auprès de la banque du promoteur, cette banque avait le devoir de vérifier l'existence d'une police de garantie globale.

Vous trouverez ici de plus amples informations sur la manière de recourir à une garantie bancaire dans la pratique.

Questions fréquemment posées sur les garanties bancaires en Espagne (FAQ)

Que dois-je faire si mon promoteur espagnol fait faillite ? Rassemblez immédiatement tous les reçus de paiement et votre contrat d'achat. Vérifiez si vous avez reçu une garantie bancaire individuelle. Si ce n'est pas le cas, identifiez la banque auprès de laquelle vous avez déposé les fonds ; elle peut être tenue de vous rembourser en vertu de la législation espagnole.

Puis-je être remboursé en cas de léger retard dans les travaux ? Un retard minime de quelques semaines est généralement insuffisant pour annuler la vente. Les tribunaux exigent une "défaillance substantielle". En général, un retard de 9 mois ou plus est considéré comme suffisamment important pour faire valoir la garantie bancaire.

Quels sont les frais qui me sont remboursés lorsque je fais appel à la garantie ? Vous avez droit à l'intégralité du montant principal de tous les paiements intermédiaires (y compris le montant de la réservation). En outre, ce montant sera majoré des intérêts légaux à partir du moment du paiement jusqu'au remboursement effectif.

Une garantie bancaire est-elle obligatoire pour les nouvelles constructions en Espagne ? Oui, selon la loi espagnole (LOE - Ley de Ordenación de la Edificación), les promoteurs sont légalement tenus de garantir les acomptes des acheteurs par l'intermédiaire d'une institution bancaire ou d'une compagnie d'assurance une fois que le permis de construire a été accordé.

A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.