Récupération de la TVA sur les nouvelles constructions en Espagne

Toute personne qui achète un bien immobilier neuf en Espagne doit généralement payer la TVA 10%. En principe, il n'y a pas de droit à déduction lorsque vous achetez une nouvelle construction en Espagne en tant que particulier. Il s'agit donc essentiellement d'un impôt sur les transferts.

Toutefois, il existe un régime d'exonération pour certains biens touristiques. Cet article fournit plus d'informations sur les conditions du droit à la déduction de la TVA.

1. La qualification juridique pour la récupération de la TVA dans la construction neuve en Espagne

La loi espagnole sur la TVA stipule que les locations de biens immobiliers résidentiels sont exonérées de la TVA. Toutefois, l'exonération de la TVA signifie également que l'acheteur n'a pas le droit de déduire la TVA payée au moment de l'achat.

L'exception concerne les locations pour lesquelles des ‘services spécifiques au secteur hôtelier’ sont fournis. Si ces services sont présents, la location est soumise à la TVA (généralement 10% pour les biens résidentiels) et le droit à la récupération totale de la TVA s'applique. La TVA n'est récupérable que si l'acheteur est considéré comme un ‘entrepreneur’ au sens de la législation sur la TVA. Cela implique que la location ne soit pas considérée comme une simple location immobilière, mais comme une activité économique comprenant des services hôteliers.

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Selon les autorités fiscales espagnoles et diverses consultations obligatoires, les services hôteliers doivent être substantiels pour pouvoir bénéficier de l'exonération. Par exemple, les services hôteliers doivent être substantiels pour que l'exonération soit levée :

• Accueil et réception d'invités.
• Nettoyage périodique pendant le séjour (et pas seulement au moment du départ).
• Changement du linge de lit et de bain régulièrement.
• Autres services tels que la restauration, la surveillance ou l'assistance technique.

Si le propriétaire se contente de remettre les clés et d'organiser le nettoyage final, les autorités fiscales considèrent qu'il s'agit d'une activité exonérée et la récupération de la TVA est refusée.

3. La période de révision de 10 ans

En Espagne, les biens immobiliers sont considérés comme des ‘bienes de inversión’ (biens d'investissement) à des fins fiscales. Une période d'examen de 10 années civiles (l'année d'achat et les neuf années suivantes) s'applique à ces biens.

• La règle : Vous devez utiliser le bien de manière continue pour des locations taxées à la TVA au cours de ces 10 années.
• La sanction : Si vous vendez le bien dans ce délai (sans TVA) ou si vous l'utilisez à des fins privées, vous devez rembourser la TVA récupérée à l'administration fiscale au prorata.

4. Structure opérationnelle et fonctionnement

Pour récupérer efficacement la TVA, l'investisseur doit s'enregistrer auprès des autorités fiscales espagnoles et soumettre des déclarations de TVA trimestrielles.

Ils travaillent souvent avec un opérateur professionnel. Dans ce cas, le propriétaire loue les locaux à l'exploitant. Le taux de TVA est alors de 21%, puisqu'il s'agit d'une location à une personne morale sans usage d'habitation. L'exploitant loue à son tour à des touristes (soumis à la TVA 10% avec les services hôteliers). Cette structure garantit le droit à déduction du propriétaire.

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5. Pouvez-vous encore utiliser le bien vous-même ?

Lorsqu'un investisseur dans un bien immobilier neuf espagnol récupère la TVA sur la construction, il existe un lien direct entre le droit à la déduction et l'exploitation effective du bien. Les autorités fiscales espagnoles autorisent l'utilisation propre, mais cela affecte directement l'étendue de la déduction et le respect de la période de révision.

Juridiquement, il existe une séparation stricte entre un bien résidentiel et un bien d'investissement touristique. Si le propriétaire possède le bien en tant que résidence principale (residencia habitual), la qualification d‘’activité économique" devient immédiatement caduque. Il s'ensuit une révision complète au cours de laquelle toute la TVA récupérée doit être remboursée, majorée des intérêts de retard.

Si vous souhaitez utiliser le bien pour vos propres vacances, En Espagne, il n'y a pas de délai légal maximum qui détermine la durée pendant laquelle vous pouvez utiliser le bien vous-même. Il existe donc en droit espagnol pas de durée maximale fixe (par exemple “4 semaines maximum”) qui détermine le moment où vous perdez le droit à la déduction de la TVA. Les autorités fiscales utilisent plutôt le principe de proportionnalité.

Si vous utilisez le bien vous-même pendant une partie de l'année, il s'agit d'une ‘consommation privée’ ou ‘autoconsommation’. Pendant cette partie de l'année, le bien n'est pas lié à des opérations taxées à la TVA. Cela a deux conséquences :

• Déduction initiale : En principe, vous ne pouvez récupérer la TVA qu'au prorata du pourcentage d'utilisation du bien pour des locations imposables. Vous y séjournez vous-même pendant 2 mois (16,6%) et vous le louez pendant 10 mois ? Dans ce cas, en théorie, seuls 83,4% de TVA sont déductibles.
• Correction annuelle : Au cours de la période de révision de dix ans, vous devez vérifier chaque année le rapport réel entre l'utilisation propre et la location. Si l'utilisation propre au cours d'une année donnée diffère sensiblement de l'année d'achat, vous devez apporter une correction dans votre déclaration de TVA.

6. Risques en cas d'auto-utilisation excessive

Bien qu'il n'y ait pas de durée maximale légale pour l'utilisation personnelle, une utilisation personnelle excessive (par exemple plus de 3-4 mois par an) attire l'attention de l'inspection. L'administration fiscale peut alors faire valoir que ‘l'affectation économique’ du bien est secondaire par rapport à la jouissance personnelle. Si l'administration fiscale estime qu'il n'y a pas d'activité entrepreneuriale réelle, le droit à la déduction de la TVA peut être refusé rétroactivement. Dans ce cas, vous risquez également des pénalités.

7. La ‘méthode de l'hôtel’ comme alternative

Pour éviter la complexité administrative des calculs annuels au prorata, la structure suivante est souvent utilisée dans la pratique :

Le propriétaire ‘loue’ son bien à l'opérateur (ou se le facture à lui-même) au prix du marché, y compris la TVA 10% et les services hôteliers obligatoires.

• Avantage : Le bien reste dans le circuit de la TVA (sphère taxée) 100% du temps.
• Conséquence : La TVA initialement récupérée est conservée (aucune révision n'est nécessaire), à condition que vous remettiez effectivement la TVA sur votre propre séjour aux autorités fiscales.

8. En pratique

Lorsque vous achetez un tel projet, vous signez un accord d'exploitation avec le gestionnaire du complexe en plus du contrat d'achat. Le gestionnaire (‘exploitant’) s'occupera alors des locations et fournira des services hôteliers. Dans ce contrat d'exploitation, les conditions d'utilisation propre sont également mentionnées. Le contrat peut donc imposer des restrictions supplémentaires comme, par exemple, un usage propre maximal de 4 semaines par an et aucune possibilité d'usage propre pendant la haute saison.

Avis

Si vous choisissez d'investir dans un projet de récupération de la TVA, il est important de savoir qu'il y aura des restrictions concernant l'occupation par le propriétaire. Ces projets servent principalement de biens de rapport et non de résidence privée ou de vacances pour le propriétaire. Si vous souhaitez utiliser la propriété comme votre propre maison de vacances, il peut y avoir des conséquences financières telles que la perte du droit à la déduction de la TVA et éventuellement une pénalité de TVA.

Assurez-vous de bien comprendre toutes les conditions du projet avant de vous engager dans l'achat. L'accord d'exploitation peut inclure diverses conditions en termes de location, d'utilisation propre et de coûts.