L'achat d'un bien immobilier neuf en Espagne est une aventure attrayante pour de nombreux étrangers. Vous choisissez un projet, vous payez les acomptes et vous attendez avec impatience la fin des travaux. Mais que se passe-t-il si le projet est retardé ou n'est pas achevé ? Dans certains cas, vous pouvez annuler l'achat d'une nouvelle construction en Espagne et avoir droit au remboursement des acomptes.
Dans cet article, nous expliquons étape par étape ce qui se passe en pratique lorsque vous annulez l'achat d'une nouvelle construction espagnole, et comment récupérer votre argent par le biais de la garantie bancaire ou de l'assureur du promoteur.
1. Quand avez-vous droit au remboursement de votre avance ?
Lorsque vous achetez un bien immobilier neuf en Espagne, vous payez généralement des avances au promoteur pendant la construction. La loi espagnole (Ley de Ordenación de la Edificación (loi sur l'organisation de la construction)) exige que le promoteur garantisse ces montants au moyen d'une garantie bancaire ou d'une police d'assurance, afin que vous soyez protégé si le projet n'est pas réalisé.
Vous avez pas de droit au remboursement lorsque vous annulez l'achat pour des raisons qui ne sont pas légalement justifiées. Il peut s'agir, par exemple, d'un divorce, de circonstances familiales ou du fait que vous préférez un autre projet. Dans ce cas, vous perdrez tout ou partie des avances déjà versées. Veuillez vous référer aux clauses pénales de votre contrat avec le promoteur.
Vous avez essentiellement droit de remboursement Des avances payées quand :
- le promoteur ne peut pas réaliser le projet, par exemple en raison d'une défaillance ou d'un cas de force majeure, ou ;
- le délai de livraison contractuel est largement dépassé (souvent +/- un an, selon votre contrat).
Dans ce cas, vous pouvez résilier le contrat d'achat et exiger le remboursement de vos avances (avec intérêts) par le biais de la garantie souscrite pour vous.
Attention : Tout le système de protection de l'acheteur en Espagne repose donc sur une garantie bancaire ou une assurance correcte. Ne versez jamais d'acompte sans garantie bancaire et vérifiez que le compte bancaire sur lequel vous versez l'acompte est également le compte mentionné dans le contrat de garantie.
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2. Négocier les conditions de remboursement
Dans la pratique, la première étape est une négociation avec le promoteur. Il s'agit de discuter des conditions spécifiques :
- Quel est le montant exact du remboursement ?
- Des intérêts sont-ils ajoutés au montant à rembourser ?
- Existe-t-il des frais supplémentaires ou des dommages-intérêts à votre charge ? Avez-vous subi des dommages démontrables en raison du retard, tels que des frais de location supplémentaires ? Cela peut faire partie de la négociation.
Bien que l'acheteur soit juridiquement fort, ce processus est rarement automatique. Une bonne négociation peut garantir un remboursement complet et sans retard inutile. Dans ce contexte, il est courant d'informer également l'inspection économique au moyen des formulaires de plainte officiels.
Si vous ne parvenez pas à un accord, vous serez contraint d'entamer une procédure judiciaire. Cette procédure est assez coûteuse. En outre, en fonction de la charge de travail des tribunaux, la procédure peut durer des années.
Vous avez alors également la possibilité de poursuivre directement l'institution financière. Vous devez alors prouver vous-même le défaut de paiement (par exemple, avec le contrat d'achat et la preuve que la date d'achèvement a été dépassée). Cette procédure est plus complexe et nécessite une assistance juridique.
3. Conclusion d'un accord de règlement entre l'acheteur et le promoteur
Après les négociations, un accord de règlement est généralement conclu entre l'acheteur et le promoteur.
Cet accord prévoit les modalités de :
- Le montant et la date du remboursement,
- la renonciation à toute autre réclamation, et
- la résiliation du contrat d'achat.
Après la signature de l'accord de règlement, le promoteur est libre de remettre le bien sur le marché. Bien entendu, ce n'est que lorsque vous aurez effectivement récupéré vos avances.
4. Contacter la banque ou l'assureur du promoteur
L'étape suivante consiste à aborder la question de la garantie bancaire. Les assureur ou institution financière qui a émis la garantie sera contacté pour s'assurer que le remboursement est effectif.
À ce stade, l'acheteur doit souvent signer quelques documents supplémentaires, tels qu'une déclaration indiquant que la garantie est invoquée et que la vente est formellement terminée. Ce n'est qu'après cette étape administrative que le déblocage des fonds ont lieu.
5. Remboursement effectif des avances
La manière dont l'argent est finalement remboursé dépend du type de garantie souscrite par le promoteur. Deux options existent :
- L'institution financière effectue un dépôt directement à l'acheteur, ou
- L'institution paie d'abord le promoteur, qui transfère ensuite le montant à l'acheteur.
Dans les deux cas, la garantie bancaire ou la police d'assurance est la clé d'un remboursement réussi. Une fois ce processus achevé, l'acheteur récupère les avances versées - avec ou sans intérêts - et le promoteur peut revendre le bien.
Conclusion : annuler les nouvelles constructions en Espagne
Bien que la protection juridique en Espagne soit claire, dans la pratique, le remboursement des avances en cas d'annulation d'un achat se fait rarement de manière automatique.
Les promoteurs et les institutions financières ont chacun leurs propres procédures et exigences, et sans connaissance de la législation espagnole, le processus peut facilement être ralenti.
Chez Confianz, nous guidons les acheteurs pas à pas :
- négocier avec le promoteur,
- la rédaction de l'accord de règlement, et
- la libération de la garantie bancaire ou de la police d'assurance.
Cela garantit que vous recevrez effectivement le montant auquel vous avez droit.
Cependant, la conclusion la plus importante est que vous devez vous assurer que vous achetez votre nouvelle construction en Espagne avec une garantie bancaire ou une assurance. N'effectuez aucun paiement sans garantie bancaire ou contrat d'assurance. Sans garantie bancaire ou contrat d'assurance, vous êtes un oiseau pour le chat.
En savoir plus sur la Processus d'achat d'un nouveau bâtiment en Espagne ou écouter notre podcast sur les étapes de l'achat d'un plan en Espagne.
