Lors de la vente d'une propriété auto-construite en Espagne, en tant que non-résident, vous payez 19% d'impôt sur les plus-values sur le bénéfice net. Ce bénéfice est calculé en faisant la différence entre le montant total de l'impôt sur le revenu et celui de l'impôt sur les bénéfices. valeur de transfert et le démontrable valeur d'achat. Pour ceux qui construisent eux-mêmes, le plus grand risque fiscal réside dans le fait de ne pas documenter correctement les coûts de construction, ce qui conduit à une base d'imposition artificiellement élevée.
Vous trouverez ici des informations détaillées sur l'impôt sur les plus-values en Espagne.
Dans cet article, vous apprendrez exactement comment calculer les plus-values imposables, pourquoi l'administration est cruciale et comment éviter le "scénario d'horreur" de la double imposition.
Le risque fiscal : pourquoi la documentation est essentielle
La principale pierre d'achoppement pour les autoconstructeurs est la charge de la preuve. Si, au moment de la vente, vous ne pouvez pas prouver les coûts de construction encourus à l'aide de factures valables, les autorités fiscales espagnoles n'accepteront pas ces coûts comme faisant partie de la valeur d'achat.
L'avis d'un expert : "Dans la pratique, nous voyons des vendeurs payer jusqu'à 40% d'impôts de plus que nécessaire, uniquement en raison de l'absence de factures correctes avec les entrées NIE de la phase de construction. Sans preuve, le coût de la construction est nul du point de vue fiscal".
Le scénario catastrophe en pratique
Supposons que vos parents aient construit une villa dans les années 1990. Le terrain a été acheté, mais l'entrepreneur a été payé en partie en espèces ou les factures ont été perdues (parfois encore en pesetas).
- Le résultat : En cas de vente, le prix de vente est presque entièrement considéré comme un "profit", car l'investissement initial dans les briques et le mortier ne peut être prouvé.
- La sanction : Vous payez 19% sur un bénéfice que vous n'avez jamais réalisé.
Comment la taxe sur la valeur ajoutée est-elle calculée ? (3 étapes)
L'impôt espagnol sur les plus-values pour les non-résidents (Impôt sur le revenu des non-résidents) est calculé à l'aide d'une formule fixe.
Étape 1 : Déterminer la valeur d'acquisition
La valeur d'achat est l'investissement de base. Dans le cas de l'autoconstruction, il se compose de :
- Le prix d'achat des bâtiment terrain.
- L'efficacité et le caractère démontrable coûts de construction (architecte, entrepreneur, matériaux).
- Coûts d'achat et taxes (notaire, bureau d'enregistrement, TVA/IVA, AJD).
- Possible rénovations qui ont augmenté la valeur ou la durée de vie du bien (investissements, pas d'entretien).
- Min : Toute dépréciation si le bien a été loué.
Étape 2 : Déterminer la valeur de transfert
Il s'agit du prix de vente effectif tel qu'il figure dans l'acte notarié (Escriture).
- Valeur fiscale minimale : Le prix de vente ne doit pas être inférieur à la valeur de référence utilisée par les autorités fiscales.
- Déductions : Vous pouvez déduire les coûts directement liés à la vente, tels que les commissions de courtage et l'impôt local sur les plus-values (Plusvalía Municipal).
Étape 3 : La formule
La base imposable est la suivante Valeur de transfert - Valeur d'acquisition = Plus-value nette. Sur ce montant, vous payez un taux forfaitaire de 19% en tant que non-résident.
En savoir plus sur le processus de construction en Espagne (8 étapes).
Documentation cruciale : Factures et Obra Nueva
Pour prouver la valeur d'achat au maximum, vos documents doivent répondre à des exigences strictes. Un "reçu" ne suffit pas.
Conditions de validité des factures
Pour les autorités fiscales espagnoles (Hacienda), une facture n'est valable comme preuve d'investissement que si :
- Votre Numéro NIE et le nom complet clairement indiqué.
- La facture répond aux exigences légales en matière de TVA.
- La preuve de paiement (relevé bancaire) peut être liée à la facture.
Le rôle de la Declaración de Obra Nueva
Dans les nouvelles constructions, le Déclaration d'intention (Déclaration de nouvelle construction), le document clé.
- Dans ce cas, la valeur de la construction est officiellement enregistrée auprès du notaire.
- Considération stratégique : Vous payez 1,5% de droit de timbre (AJD) sur la valeur que vous déclarez ici. Il est tentant de maintenir cette valeur basse pour économiser de l'impôt dans l'immédiat. Cependant, une valeur trop basse dans le Obra Nueva signifie une valeur d'achat inférieure plus tard, et donc un impôt sur les plus-values (19%) plus élevé au moment de la vente.
- Avis : Indiquez toujours le coût réel de la construction pour éviter d'être pénalisé par la suite.
omment réduire l'impôt sur les plus-values ? Quelques conseils.
Conclusion et conseils pour l'investisseur immobilier
L'autoconstruction en Espagne permet de contrôler la qualité et les coûts, mais exige une discipline administrative rigoureuse. La conservation des factures n'est pas une réflexion après coup, mais un élément essentiel de la gestion de vos actifs.
Notre recommandation :
- Numériser chaque facture dès sa réception.
- Veillez à ce que vos sous-traitants mentionnent correctement votre numéro NIE.
- Assurez-vous que le Obra Nueva reflète la valeur réelle de l'investissement.
Foire aux questions (FAQ)
1. Quel est le montant de l'impôt à payer sur la vente de ma maison en Espagne en tant que non-résident ? En tant que non-résident (résident belge ou néerlandais), vous payez l'impôt 19% sur le bénéfice net (plus-value). Il s'agit de la différence entre le prix de vente (moins les frais) et le prix d'achat (plus les frais et les conversions).
2. Puis-je déduire les frais de rénovation de l'impôt sur les plus-values en Espagne ? Oui, mais uniquement s'il s'agit d'améliorations structurelles ou d'extensions qui augmentent la valeur du bien (investissements). L'entretien régulier (peinture, réparations) n'est généralement pas déductible. Vous devez également disposer de factures officielles portant votre numéro NIE.
3. Quelle est la différence entre la Plusvalía Municipal et l'impôt national sur les plus-values ? Les Plusvalía Municipal est une taxe municipale sur l'augmentation de la valeur de l'immeuble. sol (et non le bien), payable à chaque transfert. L'impôt national sur les plus-values (Ganancia Patrimonial) est une taxe sur les bénéfices que vous réalisez sur le marché de l'emploi. l'ensemble de la propriété (terrain + maison). Les deux doivent être payés lors de la vente.
4. Que se passe-t-il si je n'ai plus les factures de la construction de mon bien ? Sans factures, vous ne pouvez pas prouver le coût de la construction à l'administration fiscale. L'administration fiscale fixera alors la valeur d'achat à la seule valeur du terrain (si l'acte existe) ou à une estimation très basse, ce qui rendra votre bénéfice imposable - et donc votre facture fiscale - nettement plus élevé.
A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.
