Lorsque vous achetez une propriété en Espagne, vous passez par une procédure juridique qui est fondamentalement similaire à la procédure belge ou néerlandaise, mais dont le contenu est très différent. Pour garantir la sécurité de votre investissement, il est essentiel d'identifier et d'utiliser correctement le bon type de contrat.
En Espagne, il existe plusieurs types d'accords avant l'acte notarié. Nous analysons ci-dessous les nuances juridiques du contrat de réservation, de la promesse d'achat et de vente, de la promesse de vente et de l'acte notarié. arras (compromis) et les constructions spéciales telles que la location-vente.
1. Le contrat de réservation (Contrat de réservation)
Qu'est-ce que c'est ? Un contrat de réservation est un accord à court terme par lequel le bien est retiré du marché pour une période spécifique (souvent de 14 à 30 jours) en échange d'un dépôt.
Dans la pratique, il s'agit souvent de la première étape. Le vendeur ne peut plus proposer le bien à des tiers. Cela vous donne le temps, en tant qu'acheteur, de contrôles juridiques et techniques (Due Diligence) à effectuer.
- Le dépôt : Vous payez un droit de réservation (souvent entre 3 000 et 6 000 euros).
- Récupération : Si votre enquête révèle des vices juridiques ou techniques (par exemple, une construction ou des dettes illégales), vous pouvez récupérer l'intégralité de cette somme.
- Annulation : Vous abandonnez l'achat sans raison valable, définie dans le contrat ? Dans ce cas, vous perdez l'acompte.
Pour plus d'informations sur le contrat de réservation, cliquez ici.
Conseil d'expert : "Considérez une réservation comme une option payante. Vous n'êtes pas obligé d'acheter, mais vous gagnez du temps pour évaluer les risques".
2. La promesse d'achat et de vente (Promesse de vente)
Qu'est-ce que c'est ? Une promesse d'achat et de vente est un accord mutuellement contraignant dans lequel les deux parties s'engagent à conclure la vente effective dans un certain délai.
Ce type de contrat va plus loin qu'une option. Il est juridiquement exécutoire. Lors de la signature, l'acheteur verse généralement une avance de 1% à 2% du prix d'achat.
La différence essentielle avec une réservation est la force exécutoire en cas de défaillance :
- La coercition judiciaire : La partie lésée peut faire exécuter l'achat ou la vente par le tribunal.
- Rémunération : Si la vente n'a pas lieu par la faute du vendeur, l'acheteur peut réclamer le double de l'avance versée.
Ce type de contrat est recommandé lorsque vous êtes absolument sûr de l'achat (par exemple, dans le cas d'une occasion unique) et que vous souhaitez avoir la certitude juridique que le vendeur ne peut pas revenir sur sa décision.
3. Le compromis (Contrat d'Arras)
Qu'est-ce que c'est ? Les Contrat d'Arras est l'équivalent du compromis belge : l'accord final de vente privée qui fixe toutes les conditions, le prix et la date d'achèvement.
Quels sont les éléments à prendre en compte lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne ?
Lors de la signature de ce contrat, l'acheteur paie généralement 10% du prix d'achat (moins le droit de réservation déjà payé). La législation espagnole (Código Civil) prévoit trois variantes spécifiques de ce contrat, avec des conséquences importantes en cas de dissolution :
A. Arras Confirmatorias (Dépôt de confirmation)
Dans ce cas, le dépôt est un simple paiement anticipé. En cas de défaillance, les dommages-intérêts sont distincts de ce montant ; la partie lésée doit prouver les dommages réels. Important : la partie lésée peut prouver le l'exécution forcée de la vente exigences.
B. Arras Penales (clause pénale)
L'acompte sert d'indemnité forfaitaire.
- L'acheteur annule-t-il ? Perte de la totalité de l'acompte.
- Le vendeur annule-t-il ? Il rembourse le double du montant à l'acheteur. Là encore, la possibilité d'une exécution judiciaire de la vente demeure.
C. Arras Penitenciales (Achat de deuil)
Il s'agit de la forme la plus courante et la plus conseillée pour les acheteurs étrangers en Espagne (régi par l'article 1454 du code civil espagnol).
- L'acheteur annule : Perte de dépôt (10%).
- Le vendeur annule : Doit rembourser le double de l'acompte (20%) à l'acheteur.
- Différence cruciale : Il y a aucune possibilité d'exécuter légalement l'achat. Cela offre une certaine souplesse : vous pouvez "acheter" pour sortir du contrat en payant la pénalité, sans avoir à subir des années de procédure.
4. Le compromis est-il obligatoire en Espagne ?
Non, la loi n'exige pas de contrat de vente sous seing privé. En théorie, après un accord verbal, vous pouvez aller directement chez le notaire pour l'acte (Escriture).
Toutefois, il s'agit fortement déconseillé. En sautant le compromis (et les diligence raisonnable ) est un risque énorme. En l'absence d'accords écrits et de recherches préalables, vous ne savez pas s'il y a des dettes, des violations des règles de construction ou des problèmes d'héritage sur le bien.
5. Formes alternatives de contrat
Location-vente et location avec option d'achat
Au location-vente vous payez un loyer qui est (partiellement) compensé par le prix d'achat ultérieur. Cette solution est utile si vous souhaitez emménager immédiatement dans le bien, mais que le financement n'est pas encore en place.
Au location avec option d'achat (arrendamiento con opción de compra), vous avez le droit (pas de droits de douane) pour acheter après la période de location.
- Remarque : Une clarté contractuelle s'impose. Que se passe-t-il si vous ne levez pas l'option mais que vous continuez à vivre sur place ? En l'absence de clauses strictes, cette situation est souvent source de conflits.
Acheter avec la garantie de location
Il s'agit d'un modèle d'investissement. Vous achetez une propriété (souvent dans un centre de villégiature) et la remettez directement à un opérateur qui vous garantit un rendement fixe.
- Limitation : Vous avez souvent un usage personnel limité (par exemple, 2 semaines par an).
- Risque : Vérifiez toujours la solvabilité de la partie qui offre la garantie.
En savoir plus sur l'achat avec garantie locative.
6. La loi sur le notariat (Écriture publique)
Les Escriture est l'acte final qui formalise le transfert de propriété.
Il est essentiel de comprendre que le rôle de la Le notaire espagnol est plus limité que ceux de la Belgique ou des Pays-Bas.
- Le notaire identifie les parties et vérifie le paiement.
- Le notaire vérifie pas sur les violations des règles de construction ou sur l'état physique de la propriété.
- Les accords sur la prise en charge des régularisations doivent figurer dans le compromis préalable ; le notaire reproduit rarement ces accords commerciaux dans l'acte.
Pour en savoir plus sur le rôle du notaire en Espagne, cliquez ici.
Foire aux questions (FAQ)
Quelle est la différence entre un contrat de réservation et un compromis (Arras) ? Un contrat de réservation est un "verrou" temporaire sur la propriété pour faire des recherches, avec un petit dépôt. Le compromis (Arras) est l'accord d'achat final avec des termes et conditions détaillés et un dépôt de 10%.
Vais-je perdre mon argent si je romps le contrat d'achat en Espagne ? Cela dépend du type de contrat. Au Arras Penitenciales vous perdez votre acompte (généralement 10%), mais le vendeur ne peut pas vous obliger à continuer d'acheter la maison. Avec d'autres formes de contrat, cependant, le vendeur peut exiger que la vente se poursuive.
Le notaire espagnol vérifie-t-il si la maison a été construite illégalement ? Non, le notaire espagnol a un rôle administratif et vérifie principalement l'identité et le registre foncier. Il n'effectue pas d'étude d'urbanisme. Cette tâche incombe à votre avocat avant la signature de l'acte.
Quel type de compromis est le plus sûr pour les étrangers ? Les Arras Penitenciales (régie par l'article 1454 du code civil) est la plus recommandée. Elle offre aux deux parties une stratégie de sortie claire par le biais d'une compensation financière, sans qu'il soit possible d'être contraint d'acheter par les tribunaux.
A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.
