Vous allez acheter un appartement neuf en Espagne ? Cette procédure est fondamentalement différente de celle appliquée en Belgique ou aux Pays-Bas. Le principal risque d'un "achat sur plan" en Espagne est que vous ne deveniez légalement propriétaire qu'à l'achèvement des travaux, et non pendant la construction. Un contrôle strict de la garantie bancaire, des documents d'achèvement et des clauses contractuelles est donc nécessaire pour protéger votre investissement.
Dans cet article, vous lirez 5 conseils indispensables de nos experts juridiques pour éviter les pièges dans les nouvelles constructions espagnoles.
En savoir plus sur chaque étape du processus d'achat d'une nouvelle construction en Espagne.
1. Protégez votre investissement : la garantie bancaire espagnole n'est pas facultative
Quel est le risque ? Contrairement à la Belgique, où le droit d'accession permet d'être directement propriétaire du terrain et des structures au fur et à mesure de l'avancement de la construction, en Espagne, vous devez sans titre pendant la phase de construction. Vous payez des avances mais vous n'êtes pas encore propriétaires. Le promoteur fait-il faillite sans filet de sécurité ? Vous perdez alors votre argent.
La solution : l'Aval Bancario Une garantie bancaire espagnole (Aval Bancario) est votre seule garantie. Il s'agit d'une assurance qui garantit le remboursement de votre dépôt si le bien n'est pas livré (à temps).
L'avis d'un expert : "Bien que la loi (Ley 57/1968 et la LOE ultérieure) exige que les promoteurs garantissent les paiements anticipés, dans la pratique, nous voyons encore des cas où le promoteur 'oublie' ou retarde cette garantie.
Conseils à l'acheteur :
- Vérifier la couverture individuelle : Une police générale du promoteur ne suffit pas. Vous avez besoin d'un certificat individuel à votre nom pour tous paiement du disque.
- Opposition au paiement : Vous ne recevez pas la preuve de la garantie bancaire ? Suspendez immédiatement les paiements jusqu'à la présentation de ce document.
En savoir plus sur la garantie bancaire en Espagne.
2. Faire vérifier le contrat d'achat et les clauses modificatives
Les plans peuvent-ils être modifiés après l'achat ? Oui, les promoteurs espagnols incluent des clauses standard leur permettant de modifier unilatéralement le projet. Cela est en partie nécessaire en cas de force majeure technique, mais ce pouvoir ne doit pas être illimité.
À quoi devez-vous prêter attention ? Les modifications unilatérales sont autorisées ne pas nuire à la qualité, à la fonctionnalité ou à la valeur du projet avec lequel vous étiez d'accord.
- Matériaux : La "qualité équivalente" est un concept vague. Assurez-vous que les spécifications (Memoria de Calidades) sont précises.
- Surface : Un écart de plus de 5% à 10% dans la zone habitable devrait entraîner contractuellement une révision du prix ou une option de résiliation.
3. Vérifier les documents d'achèvement avant le rendez-vous chez le notaire
Quand un nouveau bâtiment est-il légalement livrable ? Vous pouvez authentifier l'acte (Inscription au registre du commerce) que lorsque le bien est officiellement achevé et enregistré. L'achèvement physique du bâtiment ne suffit pas.
Trois documents essentiels sont nécessaires pour un transfert sécurisé :
- Licencia de Primera Ocupación (LPO) : Le certificat de conformité municipal attestant que le bien a été construit conformément au permis de construire. Sans ce document, vous ne pouvez souvent pas raccorder l'eau ou l'électricité et vous ne pouvez pas louer.
- Seguro Decenal : Assurance responsabilité décennale obligatoire pour les défauts structurels.
- División Horizontal : L'inscription du projet de subdivision du bâtiment en parcelles individuelles (votre appartement) au registre de la propriété.
Avertissement : Ne signez jamais l'acte ou ne payez jamais le dernier versement (souvent 40-50%) par chèque bancaire si ces documents ne sont pas présents. La régularisation ultérieure est coûteuse, longue et parfois impossible.
4. Tenir compte du délai de raccordement aux services publics
Puis-je emménager immédiatement dans le logement ? Après la signature de l'acte chez le notaire, vous êtes propriétaire et recevez les clés. Cependant, le bien n'est souvent pas encore "habitable", c'est-à-dire qu'il ne dispose pas de l'eau courante et de l'électricité.
La réalité : L'activation des contrats d'eau et d'électricité prend en moyenne en Espagne 14 à 30 jours après le transfert de propriété. Il s'agit d'une procédure administrative entre le propriétaire et les entreprises de services publics (telles qu'Iberdrola ou Endesa).
- Conseil : Ne planifiez pas votre premier séjour ou la livraison de vos meubles le jour de l'acte, mais prévoyez un délai de plusieurs semaines.
- Points restants : Cette période est mise à profit pour compléter l'échéancier de livraison (liste d'accrocs) avec des défauts mineurs à transmettre au promoteur.
Vous pouvez également écouter notre podcast sur l'achat d'une nouvelle propriété en Espagne à l'adresse suivante Youtube, Apple Podcasts ou Spotify.
5. Optimiser la TVA (IVA) sur les travaux supplémentaires et les extras
Quel est le montant de la taxe sur les options supplémentaires ? Lors de l'achat d'une nouvelle construction en Espagne, vous payez 10% IVA (TVA) sur la propriété. Pour les rénovations individuelles ou les achats ultérieurs (par exemple, l'installation d'une cuisine après l'achèvement des travaux ou l'installation de l'air conditionné après l'acte), vous payez souvent le taux normal de 21% IVA. En savoir plus sur la TVA sur les nouvelles constructions en Espagne.
Avantage fiscal : Si vous incluez des travaux supplémentaires (tels que l'amélioration des sols, de la cuisine ou de la domotique) dans le contrat de vente initial (Compraventa) et le faire facturer par le promoteur comme faisant partie du bien immobilier, ils bénéficient du taux réduit.
- Économies : Vous économisez directement 11% sur le coût de ces extras en les facturant correctement.
Questions fréquemment posées sur l'achat d'un nouveau bâtiment en Espagne (FAQ)
Une garantie bancaire est-elle obligatoire pour les nouvelles constructions en Espagne ? Oui, la loi espagnole (LOE) exige qu'un promoteur immobilier assure toutes les avances reçues au moyen d'une garantie bancaire ou d'une police d'assurance. Demandez toujours une preuve de cette obligation ; sans garantie, vous courez un risque en cas de faillite du promoteur.
Quand puis-je devenir propriétaire d'un bien immobilier nouvellement construit en Espagne ? Contrairement à la Belgique, en Espagne, vous ne devenez propriétaire que lorsque le bien est entièrement achevé, que la "Licencia de Primera Ocupación" est délivrée et que l'acte notarié est signé. Pendant la phase de construction, vous n'avez qu'un droit de réclamation, pas de propriété.
Quels sont les frais d'achat (taxes) pour les nouvelles constructions en Espagne ? En plus du prix d'achat, vous paierez la TVA standard 10% sur la totalité de la somme. En outre, vous paierez la taxe AJD (Actes juridiques documentés), qui varie entre 1% et 1,5% selon les régions. Comptez un coût total d'environ 13-14% en plus du prix d'achat (notaire et avocat compris).
A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.
