Pour éviter l'impôt espagnol sur la fortune, de nombreux acheteurs choisissent d'acheter par l'intermédiaire d'une société. Cependant, les autorités fiscales espagnoles voient clair dans ces structures : la valeur des actions est incluse dans le patrimoine personnel de l'actionnaire. Par conséquent, en tant que personne physique, vous n'échappez souvent pas à la charge fiscale, à moins qu'il n'y ait une exploitation économique active.
En savoir plus sur l'impôt sur le patrimoine en Espagne pour les résidents et les non-résidents.
Comment l'impôt espagnol sur le patrimoine (Impôt sur le patrimoine)?
En Espagne, l'impôt sur le patrimoine est un impôt personnel qui s'applique directement aux particuliers. Les non-résidents qui possèdent des biens immobiliers bénéficient d'un exonération nationale de 700 000 euros. Au-delà de ce seuil, les taux varient progressivement de 0,20% à 3,50% (pour les actifs nets supérieurs à 10 millions d'euros). En outre, les régions ont leurs propres règles qui sont généralement plus avantageuses.
De nombreux investisseurs croient à tort qu'une société est un "bouclier fiscal". En pratique, la société agit souvent comme un simple véhicule où la valeur sous-jacente de la propriété est attribuée directement à l'actionnaire", ont déclaré les experts de Confianz.
Tarifs et mises à jour importants
Depuis 2021, le taux national maximum est porté à 3,50%. Il est essentiel de comprendre que si l'entreprise elle-même ne paie pas d'impôt sur la fortune, l'impôt sur le revenu des personnes morales (IRPF), lui, n'en paie pas. l'actionnaire en tant que personne physique imposée sur la valeur de ses avoirs.
Immobilier par l'intermédiaire d'une société espagnole (SL)
Établissement d'un espagnol Société anonyme (SL) n'est pas une exonération automatique de l'impôt sur la fortune. Les actions de cette société font partie intégrante de votre patrimoine global.
Quand une dérogation est-elle possible ?
Une exemption n'est possible que si l'entreprise dispose d'une l'activité économique réelle l'exercice. Cela signifie que :
- Pas de société de patrimoine : La société ne doit pas servir uniquement à détenir des biens immobiliers.
- Rôle de directeur : En tant que gestionnaire, vous devez obtenir vos principales informations sur les revenus de cette entreprise.
- Activité de location : Pour les locations, les autorités fiscales imposent des conditions strictes, telles que l'embauche d'au moins un employé de l'entreprise. employé à temps plein avec un contrat de travail officiel.
Conclusion : L'utilisation d'une société pour une simple résidence secondaire ne protège pas contre le risque de fraude. Impôt sur le patrimoine.
En savoir plus sur l'achat d'une propriété espagnole par l'intermédiaire d'un partenariat.
Immobilier par l'intermédiaire d'une société belge ou néerlandaise
L'assujettissement d'une société étrangère (telle qu'une BV belge) à l'impôt sur la fortune dépend de la composition de son patrimoine.
Si les actifs commerciaux d'une société belge pour plus de 50% provenant de l'immobilier espagnol existe, les autorités fiscales espagnoles peuvent imposer l'actionnaire. Bien que la société ne soit pas soumise à la législation espagnole, les autorités fiscales appliquent souvent une méthode de calcul de l'impôt sur les sociétés. argument de fiction ajouter : s'il n'y a pas de motif économique légitime pour la structure, le bien est considéré comme un bien directement personnel.
Évaluation des biens et des actions
La base imposable est déterminée par la valeur la plus élevée des trois paramètres suivants :
- La valeur indiquée dans le acte d'achat.
- Les valeur cadastrale (valor catastral).
- Les valeur imposable minimale (valeur de référence).
Dans le cas d'une société, la valeur des actions est basée sur la comptabilité ajustée selon les règles de l'IRPF. Dans la plupart des cas, il s'agit de la valeur marchande du bien moins les dettes en cours.
Déductibilité des dettes
La dette peut réduire l'assiette fiscale, à deux conditions :
- La confidentialité : La dette doit être correctement documentée (par exemple, un prêt notarié).
- Territorialité : Pour les non-résidents, la dette doit avoir un lien direct avec l'actif espagnol, tel qu'une crédit hypothécaire pour l'achat de la propriété.
Remarque : les intérêts et les dettes liés à des actifs déjà exonérés ne sont jamais déductibles.
Étude de cas : Le calcul
Supposons qu'un non-résident possède, par l'intermédiaire d'une société, une villa à Calpe d'une valeur de €3.000.000. Il dispose d'une hypothèque de €1.000.000. La villa est le seul actif de cette entreprise.
- Puissance nette : €2.000.000
- Exemption valencienne : €1.000.000
- Base imposable : €1.000.000
Les taux progressifs de la région autonome concernée sont appliqués à ce million d'euros.
Questions fréquemment posées sur l'impôt sur la fortune
1. Est-il plus avantageux sur le plan fiscal d'acheter une propriété espagnole à titre privé ou par l'intermédiaire d'une société ? Cela dépend de votre objectif. Pour un usage personnel, une société de personnes n'offre souvent aucun avantage en matière d'impôt sur les plus-values et entraîne des frais administratifs supplémentaires. En revanche, pour les locations commerciales avec du personnel, la société de personnes peut offrir des avantages fiscaux.
2. Puis-je bénéficier de l'exonération de 700 000 euros même si j'achète par l'intermédiaire d'une société ? Oui, l'exonération s'applique à vous en tant que personne physique (l'actionnaire). Si vous et deux associés possédez chacun 50% des parts, chacun bénéficie de l'exonération personnelle de 700 000 euros sur sa part.
3. Qu'est-ce que la "valeur fiscale de référence" et pourquoi est-elle importante ? Depuis 2022, le valeur de référence souvent la base minimale pour les impôts en Espagne.
4. Toutes les régions d'Espagne ont-elles le même impôt sur la fortune ? Non, les régions autonomes telles que Madrid ou l'Andalousie ont souvent leurs propres réductions ou exonérations (jusqu'à 100%). Depuis plusieurs années, les non-résidents peuvent choisir entre le régime national et le régime de la région où se trouve le bien immobilier.
A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.
