La vente d'un bien immobilier en Espagne nécessite une préparation minutieuse, une connaissance de la réglementation espagnole et le respect de diverses obligations fiscales et administratives. Dans cet article, vous trouverez un plan étape par étape du processus de vente, en accordant une attention particulière aux aspects juridiques et fiscaux que les vendeurs étrangers doivent prendre en compte.
1. Vous vendez votre propriété en Espagne ? Commencez à préparer votre dossier
Avant de mettre le bien sur le marché, il convient de s'assurer que tous les documents juridiques et administratifs sont complets et corrects. Un dossier complet vous permettra d'accélérer la vente et de réduire les risques de mauvaises surprises. Les documents suivants doivent au moins être disponibles pour que la vente se déroule sans encombre :
- Titre de propriété notarié (Escritura pública de compraventa)
- Votre Numéro NIE
- Liste d'inventaire avec le contenu que vous souhaitez transférer.
- Note simple: un extrait du registre de la propriété (Registre de la propriété), confirmant le statut juridique du bien
- Carte cadastrale (Descriptiva y Gráfica)
- Avis d'imposition et preuve de paiement de l'impôt foncier (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI)
- Certificat de performance énergétique (Certificado de Eficiencia Energética - CEE)
- Certificat de conformité (Licencia de primera o segunda ocupación)Ce document confirme que le bien répond aux normes d'habitabilité. Ce document n'est pas obligatoire dans toutes les régions.
- Statuts et procès-verbaux récents de l'assemblée générale des copropriétaires si le bien fait partie d'une copropriété
- Vos coordonnées bancaires si vous avez un prêt hypothécaire espagnol en cours.
Il est conseillé de vérifier ces documents afin de corriger les irrégularités juridiques ou les lacunes avant la vente. Cela réduira les risques qu'un acheteur potentiel se retire de la vente par la suite.
2. Stratégie de vente : par l'intermédiaire d'un agent immobilier ou d'un particulier
Vous avez le choix entre :
- Faire appel à un agent immobilierIl est responsable de la promotion, des visites et des négociations avec les acheteurs potentiels. La commission habituelle est de 3% à 6% du prix de vente.
- Organiser soi-même la vente (de particulier à particulier) : elle nécessite un engagement plus important mais évite les frais de courtage.
Dans les deux cas, il convient d'estimer de manière réaliste la valeur marchande du bien. Une évaluation par un expert reconnu peut y contribuer. Lors de la fixation du prix, tenez compte de l'impôt sur les plus-values (voir ci-dessous).
3. Contrats d'achat
Lorsqu'un acheteur intéressé est trouvé, le contrat de réservation est généralement signé en premier. Ce contrat est similaire à une option. L'acheteur paie un montant de réservation compris entre 1 500 euros et 10 000 euros (en fonction du prix d'achat) en échange du blocage de la vente du bien pendant une certaine période. Un contrat de réservation contient donc les éléments suivants :
- Le prix de vente convenu
- La date du transfert notarié
- Modalités de paiement par l'acheteur
- La période de réservation, généralement de 2 à 4 semaines
Dans ce délai, l'acheteur peut alors procéder aux vérifications légales et à la signature du contrat de vente sous seing privé (Contrat d'Arras) sera établi. Vous y trouverez les conditions détaillées de la transaction. Il est courant que l'acheteur verse également 10 % du prix d'achat à ce moment-là.
Il s'agit d'un accord contraignant : si l'acheteur se retire sans raison convenue, il perd l'acompte. Si le vendeur se retire, il est tenu de rembourser le double de l'acompte reçu.
4. Transfert notarié
La vente finale aura lieu devant un notaire espagnol. Au cours de cette réunion :
- Le déclaration publique d'impôt signé
- Le paiement du prix de vente a-t-il lieu (généralement par chèque bancaire ou par virement immédiat) ?
- La propriété est officiellement transférée et l'acheteur reçoit les clés.
- Par la suite, l'acte est inscrit au registre de la propriété au nom de l'acheteur.
Les coûts de ces actions sont en principe à la charge de l'acheteur, sauf accord contraire.
5. Obligations fiscales
a) Impôt municipal sur les plus-values (Plusvalía Municipal)
Cette taxe est prélevée sur l'augmentation de la valeur du terrain depuis la précédente cession. Elle est payable à la municipalité où se trouve le bien et est à la charge du vendeur. Pour plus d'informations sur le calcul de la taxe communale sur les plus-values, cliquez ici.
b) Impôt national sur les plus-values
Un vendeur non-résident est soumis à un impôt de 19% sur les plus-values réalisées. Il est possible de déduire les dépenses. Il est important de prévoir tous les coûts d'achat, d'amélioration et de rénovation et de collecter les factures à l'avance.
Certaines exonérations et réductions existent pour les résidents espagnols, par exemple en cas de réinvestissement dans une résidence principale au sein de l'UE ou de l'EEE.
Pour en savoir plus sur l'impôt espagnol sur les plus-values, cliquez ici.
(c) Retenue à la source de 3% sur le prix de vente (Retención del 3%)
Si vous êtes non-résident, l'acheteur est tenu de retenir 3% sur le prix de vente et de le transférer directement aux autorités fiscales espagnoles (Agencia Tributaria). Cette retenue sert d'avance sur l'impôt sur les plus-values et peut être réglée par le vendeur au moyen du formulaire Modèle 210. Pour plus d'informations sur ce prélèvement à la source, cliquez ici.
(d) Notifications
Les vendeurs en Belgique ou aux Pays-Bas peuvent être tenus de déclarer la vente dans leur déclaration d'impôts.
6. Traitement après la vente
Après le transfert, le vendeur doit effectuer certaines démarches administratives :
- Les Compte bancaire espagnol ne doit être conclu qu'après le paiement de tous les impôts, si vous disposez d'un compte bancaire espagnol.
- Contrats avec services publics (eau, électricité, internet) doivent être résiliés ou transférés
- Les municipalité doivent être informés du transfert de propriété
- Les association des copropriétaires doit être informé du transfert de propriété, le cas échéant.
Conclusion
La vente d'un bien immobilier en Espagne en tant que propriétaire étranger nécessite non seulement une connaissance du droit immobilier espagnol, mais aussi une analyse fiscale approfondie. En effet, un vendeur bien préparé réalise une vente en douceur et minimise ses impôts.
Vous avez des questions sur la vente de biens immobiliers en Espagne ? Confianz peut vous assister dans le règlement juridique du processus de vente. N'hésitez pas à prendre contact sur.
