Qu'est-ce qu'une urbanisation en Espagne ? Une urbanisation (urbanización) est une zone résidentielle urbaine délimitée à caractère résidentiel, souvent dotée d'équipements et de services collectifs. De nombreux acheteurs pensent qu'une propriété située dans une urbanisation est par définition juridiquement sûre, ce qui est faux. En l'absence de réalisation et de permis corrects, vous courez le risque de situations illégales, telles que des ordres de démolition ou l'absence de permis de location. Un travail minutieux diligence raisonnable est donc nécessaire.
Qu'est-ce qu'une urbanisation espagnole sur le plan juridique ?
Du point de vue de l'urbanisme, une urbanisation est une zone incluse dans le plan de zonage local (Plan général d'urbanisation) est explicitement destiné à des fins résidentielles. Toutefois, il est essentiel de faire la distinction entre une prévu l'urbanisation et une livrée l'urbanisation.
Le piège des infrastructures inachevées
Une urbanisation doit être entièrement achevée et cédée à la municipalité. Ce processus comprend l'achèvement des infrastructures telles que les routes, l'éclairage public, les espaces verts, les réseaux d'égouts et d'électricité.
Si l'urbanisation pas Si le projet est correctement mis en œuvre, deux risques juridiques majeurs se présentent :
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Pas de certificat de conformité (LPO) : La municipalité peut refuser Licencia de Primera Ocupación (LPO) pour être délivré ou renouvelé. Sans ce document, il est Impossibilité de louer légalement à des touristes et les services publics peuvent refuser de fournir des services.
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Eventualités : La municipalité peut exiger des propriétaires qu'ils remettent l'infrastructure en état à leurs propres frais. Il en résulte des charges financières élevées et inattendues qui s'ajoutent au prix d'achat.
Citation d'un expert : "Dans la pratique, surtout dans la région d'Estepona, nous voyons des urbanisations encore plus anciennes dont l'infrastructure n'a jamais été officiellement transférée à la municipalité. Les coûts d'asphaltage des routes ou de renouvellement des égouts sont alors soudainement récupérés auprès du nouveau propriétaire qui ne se doute de rien." - Glenn Janssens, Confianz.
Les avantages de l'urbanisation en Espagne
Choisir de vivre dans une urbanisation offre des avantages spécifiques en termes de confort et de sécurité, pour autant que la base légale soit en place.
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Contrôle social et sécurité : La présence de voisins et le contrôle social constituent un atout majeur. Même en basse saison, il y a souvent des habitations, ce qui réduit les risques de cambriolage ou de squat. De nombreuses urbanisations sont clôturées (communautés fermées) et disposent d'une sécurité privée.
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Entretien sans souci : Vous n'avez pas à vous soucier de l'entretien des parties communes telles que les piscines, les jardins et les routes. Cette tâche est confiée à un syndic professionnel ou à un bureau d'administration.
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Proximité des commodités : Les urbanisations sont souvent stratégiquement situées à proximité de centres commerciaux avec des supermarchés, des pharmacies et des restaurants, ce qui facilite la vie quotidienne.
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Les inconvénients et les risques : La copropriété forcée
Les inconvénients d'une urbanisation sont similaires à ceux d'un immeuble à appartements en Belgique ou aux Pays-Bas. Vous entrez dans un système de copropriété obligatoireRéglementé par la loi espagnole Ley de Propiedad Horizontal.
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1. Passifs financiers et dettes
Vous êtes légalement tenu de contribuer aux coûts communs (gastos de comunidad). Il n'est pas rare qu'une agglomération soit aux prises avec des mauvais payeurs ou des dettes antérieures.
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Remarque : En tant qu'acheteur, vous pouvez être tenu responsable des dettes communautaires en souffrance de l'année en cours et des trois années précédentes de l'ancien propriétaire.
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Les grands travaux planifiés (comme la rénovation d'une piscine commune) peuvent donner lieu à des contributions supplémentaires élevées.
2. Détérioration et gestion
Lorsqu'une association de propriétaires (Communauté des propriétaires), les travaux nécessaires sont reportés. Cela conduit à la dégradation des parties communes, ce qui est un facteur de risque pour l'environnement. impact négatif direct sur la valeur du marché et la qualité marchande de votre bien immobilier. Soyez particulièrement vigilant à l'égard des "urbanisations fantômes", c'est-à-dire des projets qui n'ont jamais été achevés après la crise de 2008.
3. Conflits et réglementation
S'il y a des parties communes, une urbanisation a ses propres statuts et son propre règlement intérieur. Ceux-ci peuvent stipuler, par exemple, que les locations de vacances sont interdites ou que les animaux domestiques ne sont pas admis près de la piscine.
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Conclusion : l'urbanisation est-elle une valeur sûre ?
Une urbanisation en Espagne offre confort et contrôle social, ce qui est idéal pour les propriétaires qui n'ont pas de présence permanente ("lock-up-and-go"). Cependant, les risques sont principalement juridiques et financiers : des infrastructures illégales aux dettes de la communauté. Ces risques sont gérables et évitablesLa Commission a demandé à ce qu'une enquête approfondie soit menée sur l'octroi de licences et la santé financière de l'entreprise. Communauté.
Questions fréquemment posées sur les urbanisations en Espagne (FAQ)
Est-il obligatoire de payer des frais de communauté dans une urbanisation espagnole ? Oui, il s'agit d'une obligation légale en vertu de la Ley de Propiedad Horizontal. En tant que propriétaire, vous devez contribuer à l'entretien des parties communes, des assurances et des installations. En cas de non-paiement, l'association des propriétaires peut faire saisir votre bien par voie judiciaire.
Comment savoir si une urbanisation est légale et achevée ? Cela ne se voit pas à l'œil nu. Vous devez vérifier si la municipalité a formellement accepté l'urbanisation (accueil de l'urbanisation). En outre, vous devez vérifier s'il existe un numéro d'identification valide de Licencia de Primera Ocupación (LPO) ou un certificat de conformité est présent.
Puis-je louer ma maison dans une urbanisation à des touristes ? Pas toujours. Tout d'abord, la région doit l'autoriser et vous devez obtenir un permis de location (qui nécessite souvent une LPO). Deuxièmement, l'association des propriétaires (Communauté des propriétaires) autorisent explicitement les locations touristiques. Vérifiez toujours au préalable.
Quelle est la différence entre une urbanisation et une villa individuelle sur le "suelo rústico" ? Une urbanisation se trouve sur un "suelo urbano" (terrain à bâtir) et dispose d'installations et de règles communes. Une villa située sur un "suelo rústico" (terrain agricole) est souvent autonome, n'a pas de frais communs, mais est souvent soumise à des restrictions plus strictes en matière de transformation et de légalisation.
A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.
