Législation sur la location touristique en Andalousie (VUT)

Vous louez une propriété en Andalousie à court terme par le biais de canaux promotionnels (tels qu'Airbnb ou Booking) ? Si c'est le cas, vous tombez sous le coup des règles strictes concernant les Viviendas de Uso Turístico (VUT), récemment renforcées par la Commission européenne. Décret 31/2024. Vous devez obtenir une licence obligatoire (enregistrement RTA), le bien doit répondre à des exigences de confort spécifiques (y compris la climatisation fixe) et, à partir de 2024, les municipalités et les associations de copropriétaires peuvent bloquer les nouvelles licences.

Qu'est-ce qu'une "location touristique" selon la loi espagnole ?

Location touristique (VUT) en Andalousie est définie comme l'offre d'une propriété dans une zone résidentielle à titre onéreux, la location étant promue par le biais de canaux touristiques (plateformes en ligne, agents immobiliers, agences de voyage).

Les principales caractéristiques sont les suivantes :

• Commercialisation : Utiliser des canaux tels que Airbnb, Booking.com ou votre propre site de location.

• Durée de l'enquête : Séjours de courte durée (généralement à la journée ou à la semaine).

• Services : Des services hôteliers (nettoyage pendant le séjour, réception) ou des services d'enregistrement sont proposés.

L'avis d'un expert : "De nombreux propriétaires confondent les locations touristiques et les locations saisonnières (LAU). La frontière est nette : vous faites de la publicité en ligne pour des vacances de courte durée ? Alors c'est touristique. Vous louez pour trois mois à un visiteur hivernal qui ne bénéficie d'aucun service touristique ? Dans ce cas, il s'agit d'une location touristique. le droit commun des loyers.”

Quand la loi ne s'applique-t-elle pas ?

• Utilisation gratuite : Vous prêtez le bien à des amis ou à des membres de votre famille sans contrepartie.

• À long terme (>2 mois) : Les locations de longue durée (par exemple aux hivernants ou aux nomades numériques) sont souvent couvertes par la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), à condition qu'aucun service touristique ne soit proposé.

• Zone rurale : Les habitations situées dans le "suelo rústico" sont couvertes par une législation spécifique pour Viviendas de Turismo Rural (VTAR), et non selon les règles habituelles de la retraite anticipée.

• Complexes (Apartamentos Turísticos) : Lorsque vous exploitez 3 unités ou plus dans le même bâtiment, les règles plus strictes applicables aux complexes touristiques s'appliquent.

Principaux changements : Le nouveau décret 31/2024

En février 2024, la Junta de Andalucía a renforcé les règles visant à limiter la prolifération des résidences secondaires et des nuisances. Il s'agit de la quatre changements cruciaux que tout propriétaire devrait connaître :

1. Pouvoirs de la municipalité : Les municipalités sont désormais autorisées à imposer des restrictions sur le nombre de VUT pour des raisons d'urbanisme. Vérifiez toujours auprès de l Mairie Si de nouvelles licences sont encore délivrées dans votre district.

2. Veto by Neighbours : L'association des copropriétaires (Comunidad de Propietarios) doit proposer un plan d'action. Majorité des 3/5e décider d'autoriser de nouvelles locations touristiques dans le bâtiment.

3. Un opérateur responsable : Il devrait y avoir une seule entité responsable ("empresa explotadora") de l'administration vis-à-vis du gouvernement, même si la gestion est externalisée.

4. Accessibilité 24 heures sur 24 : Vous (ou votre administrateur) devez être joignable par téléphone 24 heures sur 24 en cas d'incident.

Exigences physiques de la maison (confort et sécurité)

Pour obtenir et conserver une licence, votre maison doit répondre à des exigences de qualité strictes. Celles-ci font l'objet d'un contrôle rigoureux de la part de l'inspection.

1. Climatisation (Crucial)

• De mai à août : La climatisation fixe (refroidissement) est obligatoire dans toutes les chambres et le salon. Les ventilateurs ne suffisent plus.

• De septembre à avril : Le chauffage est obligatoire dans tous les espaces de vie et les chambres.

2. Équipement et capacité

• Capacité maximale : Maximum 15 personnes par propriété (si la taille le permet) et maximum 4 personnes par chambre.

• Taille : Minimum 14 m² par personne (ligne directrice).

• Mobilier : Cuisine entièrement équipée, beaucoup de couverts et de vaisselle, de literie et de placards.

• Blackout : Toutes les fenêtres doivent être équipées de volets ou de rideaux occultants.

3. Sécurité et information

• Trousse de premiers secours : Une trousse de premiers secours doit être présente.

• Informations sur le tourisme : Guide physique ou numérique contenant des informations sur la région, les services médicaux, les transports, les magasins et les restaurants.

• Registre des plaintes : Les "Hojas de Quejas y Reclamaciones" officielles doivent être disponibles et clairement identifiées.

• Nettoyage : La propriété doit être nettoyée professionnellement avant chaque enregistrement.

Obligations administratives et enregistrement

Ignorer le moulin administratif est le chemin le plus court vers des amendes élevées.

Étape 1 : Enregistrement (RTA)

Vous devez disposer d'un Déclaration de responsabilité soumettre à la Registro de Turismo de Andalucía.

• Vous déclarez par la présente que le bien répond à toutes les exigences du décret 31/2024.

• Remarque : À partir de 2024, vous devrez souvent présenter un certificat d'urbanisme de la municipalité (déclaration de compatibilité).

• Après l'inscription, vous recevrez un code (VFT/XX/00000). Ce code doit dans chaque publicité.

Étape 2 : Le contrat de location et le livre d'or

Pour chaque réservation, vous devez

1. Un contrat à signer avec le locataire (mentionnant le numéro RTA, le prix, l'entrée et la sortie).

2. Enregistrer les données d'identité de tous les invités de plus de 16 ans.

3. Ces données dans les 24 heures transmettre à la Guardia Civil ou Policía Nacional (Système des Hospederías).

4. Conservez le registre des invités pendant 3 ans.

Étape 3 : Transparence financière

• Liste de prix : Doit être disponible dans la propriété. Les prix sont "tout compris" (eau, électricité, nettoyage à l'arrivée, linge de lit).

• Annulation et garantie : Sauf accord contraire, vous pouvez demander un acompte maximum de 30%. En cas d'annulation >10 jours avant l'arrivée, vous pouvez conserver 50% de l'acompte ; <10 jours, vous pouvez tout conserver.

Fiscalité : payer des impôts

Même en tant que non-résident, vous êtes assujetti à l'impôt en Espagne sur les revenus locatifs.

• Modèle 210 : En tant que non-résident, vous devez remplir une déclaration trimestrielle des revenus locatifs.

• Dépenses déductibles : Les résidents de l'UE peuvent déduire les frais (eau, électricité, IBI, intérêts hypothécaires, frais de gestion) au prorata des jours loués.

• Échange de données : Les plateformes telles que Airbnb communiquent automatiquement vos revenus aux autorités fiscales espagnoles (Hacienda). La dissimulation de revenus est la garantie d'une évaluation rétrospective.

Pénalités et amendes

La Junta de Andalucía sévit contre les locations illégales et les nuisances.

Pénalité supplémentaire : En cas d'infraction grave, votre permis de location peut être révoqué ou suspendu (jusqu'à 3 ans).

FAQ : Questions fréquentes sur la location en Andalousie

La communauté des propriétaires peut-elle interdire mon Airbnb ?

La Comunidad doit décider à la majorité des 3/5e d'autoriser explicitement les locations de vacances dans le complexe et peut augmenter les charges communes pour les propriétaires jusqu'à 20%.

Un sonomètre est-il obligatoire ?

Le nouveau décret de 2024 donne aux municipalités le pouvoir de rendre obligatoire l'installation de sonomètres ("sonómetros") comme condition d'obtention du permis, en particulier dans les zones où les nuisances sont importantes. Il est conseillé d'en installer à titre préventif.

Puis-je louer des chambres tout en y vivant moi-même ?

Oui, mais cela est soumis à des règles strictes. Si vous êtes le propriétaire, que vous habitez sur place et que vous louez des chambres, vous devez toujours vous conformer à l'obligation d'enregistrement. La nouvelle loi établit une distinction claire entre la location d'une maison entière et la location de chambres.

Ai-je besoin d'une "Licencia de Primera Ocupación" ?

Oui. Pour vous inscrire en tant que VUT, vous avez besoin de la Licencia de Ocupación (permis de séjour). Sans ce document, la municipalité ou le bureau d'enregistrement refusera votre demande.

A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.