Acheter une propriété en Espagne par l'intermédiaire d'une société de personnes : piège fiscal ou choix judicieux ?

Faut-il acheter une propriété espagnole à titre privé ou par l'intermédiaire d'une société ? La réponse est simple : Pour un usage purement privé, l'achat par l'intermédiaire d'une société (espagnole ou belge) est généralement désavantage fiscal en raison de l'impôt sur les avantages en nature (SG&A) et de la perte de régimes favorables pour les particuliers. Cependant, il est plutôt intéressant lorsque vous devez financer l'achat avec les réserves brutes de votre société belge (pour différer l'impôt sur les dividendes) ou lorsqu'il s'agit d'une opération commerciale (activité de location).

Dans cet article, nous analysons l'impact fiscal pour les résidents en Espagne et les investisseurs en résidence secondaire.

Ecoutez également notre épisode du podcast 'Acheter à titre privé ou par l'intermédiaire d'une société ? Le bon choix pour votre propriété espagnole". Aller à  Youtube, Spotify ou Apple Podcasts.

1. Vous vivez ou émigrez en Espagne : l'impact sur votre patrimoine

Cible : Résidents et émigrants

Réponse directe : En tant que résident espagnol, il est généralement déconseillé de détenir son propre logement dans une société. Vous perdrez des exonérations cruciales en matière d'impôt sur la fortune et sur les plus-values et serez imposé sur un revenu locatif fictif.

La perte des régimes d'avantages fiscaux

Lorsque vous émigrez, l'Espagne devient compétente pour imposer vos revenus mondiaux. En tant que personne physique, vous bénéficiez d'exonérations importantes en Espagne.

• Impôt sur la fortune: Dans de nombreuses régions, les logements occupés par leur propriétaire sont (partiellement) exonérés.

• Impôt sur les plus-values: Si vous vendez votre logement, vous pouvez bénéficier d'une exonération de la plus-value sous certaines conditions (par exemple, réinvestissement ou régime 65+).

• Droits de succession : Réductions régionales pour la maison familiale.

Possédez-vous le bien par l'intermédiaire d'une société de personnes ? Si c'est le cas, ces avantages deviendront caducs. En effet, une société de personnes ne dispose pas d'un "logement familial".

Le piège du marché locatif

Si vous habitez dans une propriété appartenant à votre entreprise, l'administration fiscale espagnole vous demande de fournir un loyer du marché versée à votre propre entreprise.

Il en résulte une double charge fiscale :

1. Impôt sur les sociétés : L'entreprise paie l'impôt sur les revenus locatifs perçus.

2. Impôt sur le revenu des personnes physiques : Vous payez des impôts sur les fonds (dividendes/salaires) que vous retirez de la société pour payer ce loyer.

2. Résidence secondaire en Espagne : SL espagnole ou BV belge ?

Cible : Investisseurs et entrepreneurs

Réponse directe : Une SL espagnole n'est utile que dans le cadre d'activités commerciales professionnelles (par exemple, la promotion immobilière ou la location à grande échelle). Une société belge est surtout intéressante en tant qu'outil de financement, et non en raison des avantages fiscaux espagnols.

Option A : créer une société espagnole (SL)

A Société anonyme (SL) est intéressant si l'achat fait partie d'une l'activité économique. La simple location d'un bien immobilier n'est pas considérée comme une activité économique. Ce n'est que lorsque vous employez un salarié à temps plein pour gérer le portefeuille immobilier qu'il peut être considéré comme une activité économique.

• Avantage : Déduction totale des coûts et récupération de la TVA en cas d'opération professionnelle.

• Inconvénient : En cas d'utilisation privée (partielle), la déductibilité est considérablement réduite. Les coûts fixes liés à la tenue de la comptabilité et à l'administration d'une SL ne compensent souvent pas l'avantage fiscal lié à la possession d'un seul bien immobilier.

Conclusion : Ne créez pas de SL dans le seul but d'optimiser fiscalement une maison de vacances ; les coûts de gestion et les règles fiscales relatives à l'utilisation privée en réduisent l'avantage.

En savoir plus sur la création d'une société espagnole.

Option B : Acheter avec votre société belge

Du point de vue fiscal espagnol, une société belge est traitée comme un non-résident.

• L'impôt : La société est imposée sur le revenu (ou la valeur locative fictive) en Espagne.

• Déduction des coûts : Le nombre de places est très limité pour les non-résidents, même en période de soldes.

• Engagement de location : Là encore, en tant que chef d'entreprise, vous devez payer un loyer de marché ou être imposé sur un Avantage de toute nature (ATN).

En savoir plus sur les étapes de l'achat d'une propriété en Espagne avec une société belge.

Alors pourquoi acheter par l'intermédiaire de Belgian BV ? La seule raison valable est financement (Cash-Flow). Si votre capital est immobilisé dans votre société belge, vous pouvez acheter directement avec ces réserves brutes. Dans le cas contraire, vous devez d'abord payer un dividende (taxé au précompte mobilier 30% en Belgique) et ensuite acheter à titre privé.

• Avantage de la liquidité : Vous reportez l'impôt privé.

• L'effet de levier : Vous pouvez acheter plus de biens avec le même capital brut.

En savoir plus sur l'impôt sur les plus-values avec une société.

3. Fiscalité belge : les règles à partir de 2020

Cible : Traitement comptable

Réponse directe : Les revenus des biens immobiliers espagnols sont exonérés de l'impôt belge sur les sociétés (convention de double imposition), mais les pertes sont difficilement déductibles depuis 2020.

Exonération et pertes

Selon la Convention de double imposition entre la Belgique et l'Espagne L'Espagne est autorisée à taxer la propriété.

• Bénéfice : Les revenus de la propriété espagnole sont exonérés de l'impôt belge sur les sociétés.

• Perte : Depuis la réforme de l'impôt sur les sociétés (année de revenus 2020), les pertes étrangères sont ne sont plus déductiblessauf si la perte est "définitive".

  • Perte finale : Ce n'est le cas que lorsque la succursale étrangère est fermée (c'est-à-dire lors de la vente de l'immeuble). Les frais courants (entretien, électricité) non couverts par les revenus locatifs sont donc perdus sur le plan fiscal en Belgique.

Bénéfice de toute la nature (VAA)

Si vous utilisez le bien à titre personnel, vous devez déclarer une VAA dans votre impôt belge sur le revenu des personnes physiques.

• Calcul : Elle est calculée sur la base de la valeur locative réelle de la propriété espagnole (et non du revenu cadastral belge).

• Risque : Les autorités fiscales belges vérifient rigoureusement si ces frais de vente, dépenses administratives et autres frais généraux sont conformes au marché. Une VAA trop faible peut entraîner des rectifications.

4. Stratégie de sortie : vente d'actions et "clause immobilière".

Une idée fausse très répandue est que la vente des actions de la société belge permet d'éviter l'impôt espagnol. Cependant, l'Espagne applique la "Entreprise riche en immobilier" clause. Si plus de 50% des actifs de votre entreprise sont constitués de biens espagnols, l'Espagne peut impôt sur les plus-values prélèvement sur la vente d'actions, comme s'il s'agissait de la vente du bien lui-même.

Vous envisagez d'acheter une résidence secondaire en Espagne avec votre entreprise ? Voici un cadre pratique. 

FAQ : Questions fréquemment posées sur les partenariats immobiliers

Est-il fiscalement avantageux d'acheter une résidence secondaire en Espagne par l'intermédiaire de ma société à responsabilité limitée ? Non, d'un point de vue purement fiscal, ce n'est généralement pas plus avantageux en raison de l'impôt sur l'avantage en nature et des déductions de coûts limitées. Cependant, elle est intéressante pour des raisons de liquidité : vous n'avez pas à payer de dividendes (et d'impôt 30%) pour financer l'achat.

Puis-je déduire le coût de ma maison espagnole dans ma société belge ? Depuis 2020, les coûts et les pertes d'un bien immobilier étranger ne sont généralement plus déductibles de l'impôt belge sur le revenu des sociétés, sauf en cas de cessation définitive (vente). En Espagne, la déduction des coûts pour usage privé est nulle.

Dois-je payer une double taxe si j'achète une maison en Espagne par l'intermédiaire d'une société ? Pas directement sur le revenu (en raison de la convention de double imposition), mais il y a une double charge économique : la société paie l'impôt en Espagne et vous payez l'impôt privé sur le bénéfice de toute nature en Belgique pour l'utilisation de la propriété.

Quelle est la différence entre une SL espagnole et une BV belge pour les biens immobiliers ? Une SL espagnole convient mieux aux activités commerciales en Espagne (développement de projets). Une BV belge est utilisée pour investir des réserves commerciales belges existantes sans les distribuer d'abord à titre privé.

A propos de l'auteur

Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.