Bezorgd over de terugkerende kosten na de aankoop van uw droomwoning in Spanje? U bent niet alleen. Een veelgestelde vraag bij vastgoedinvesteerders is wat de totale ‘Cost of Ownership’ bedraagt.
Het korte antwoord: Als eigenaar van vastgoed in Spanje moet u rekening houden met vaste lasten zoals de gemeentelijke IBI-belasting, afvalstoffenheffing, gemeenschapskosten (indien van toepassing) en de niet-residentenbelasting (Model 210). Reken voor een gemiddeld appartement of villa op vaste jaarlijkse kosten die variëren tussen de 0,8% en 1,5% van de marktwaarde van de woning.
In dit artikel geven we een gedetailleerde breakdown van elke kostenpost, zodat u niet voor verrassingen komt te staan.
1. Gemeentelijke onroerendgoedbelasting (IBI)
Les IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is de belangrijkste jaarlijkse belasting voor vastgoedeigenaren in Spanje, vergelijkbaar met de onroerende voorheffing in België.
Hoeveel bedraagt de IBI? De IBI wordt berekend op basis van de kadastrale waarde (valor catastral), die doorgaans een stuk lager ligt dan de marktwaarde (vaak 60-70% van de marktwaarde). Het belastingpercentage varieert per gemeente, maar ligt wettelijk tussen de 0,4% et 1,1%.
Gemiddelde kost: Aan de Costa del Sol en Costa Blanca betaalt u voor een gemiddeld appartement of villa tussen de € 300 en € 1.000 per jaar.
Wanneer betalen: Dit verschilt per gemeente (vaak tussen augustus en november).
L'avis d'un expert : “Veel kopers vergeten dat de IBI-aanslag gekoppeld is aan de eigenaar op 1 januari. Koopt u op 2 januari? Dan is de verkoper wettelijk gezien nog belastingplichtig voor dat volledige jaar, tenzij anders overeengekomen in de notariële akte.”
2. Afvalstoffenheffing (Basura)
Les Tasas de Basura is een specifieke gemeentelijke belasting voor het ophalen en verwerken van huisvuil. In tegenstelling tot België, zit deze kost in Spanje vaak niet in de algemene gemeentebelasting (IBI) vervat.
Wat zijn de kosten? Dit is een relatief kleine, vaste kost. Het bedrag hangt af van de gemeente en de ligging/categorie van uw woning, niet direct van de woningwaarde.
Richtprijs: Reken op circa € 120 – € 200 per jaar.
Betaling: Vaak halfjaarlijks of jaarlijks via automatische incasso (SUMA of Patronato).
3. Taxes communautaires (Comunidad de Propietarios)
Indien uw woning deel uitmaakt van een urbanisatie (resort, appartementsgebouw of een wijk met gedeelde faciliteiten), bent u wettelijk verplicht bij te dragen aan de Vereniging van Mede-eigenaars.
Waarvoor betaalt u? Deze bijdrage dekt het onderhoud van gemeenschappelijke delen zoals zwembaden, tuinen, liften, beveiliging en de schoonmaak van algemene ruimtes.
Indication des coûts :
Standaard urbanisatie: € 400 – € 900 per jaar.
Luxe resorts (golf, 24/7 security, spa): € 2.000 – € 6.000+ per jaar.
Important : Ook vrijstaande villa’s kunnen onder een urbanisatie vallen. Controleer dit altijd tijdens de diligence raisonnable fase.
En savoir plus sur une urbanisation en Espagne.
4. Woningverzekering
Hoewel een woningverzekering (seguro de hogar) wettelijk niet verplicht is voor huizen zonder hypotheek, wordt het sterk aangeraden om uw investering te beschermen tegen brand, diefstal en waterschade.
Richtprijs: Voor een standaard dekking (opstal en inboedel) rekent u best op € 200 – € 500 per jaar.
Conseil : Sluit u een Spaanse hypotheek af? Dan zal de bank eisen dat u minstens een brandverzekering afsluit, vaak met de bank als begunstigde.
5. Bankkosten en Domiciliëringen
Voor het beheren van uw vaste lasten was vroeger een Spaanse bankrekening noodzakelijk. Spaanse banken rekenen aan niet-residenten vaak hogere commissies aan.
Kosten: Gemiddeld € 15 tot € 40 per kwartaal voor rekeningbeheer.
Optimalisatie: In regio’s zoals de Costa Blanca accepteren nutsbedrijven (zoals Iberdrola of Hidraqua) steeds vaker Europese SEPA-domiciliëringen via uw Belgische of Nederlandse rekening. Dit kan u de kosten van een Spaanse bankrekening besparen.
6. Niet-Residenten Inkomstenbelasting (IRNR)
Dit is fiscaal gezien de meest complexe post. Als niet-resident bent u in Spanje jaarlijks belasting verschuldigd, ongeacht of u de woning verhuurt of enkel voor eigen gebruik houdt. Dit wordt aangegeven via Modèle 210.
Hieronder vindt u het onderscheid tussen eigen gebruik en verhuur:
Situatie A: U verhuurt de woning NIET (Eigen gebruik)
De Spaanse fiscus ziet een tweede verblijf als een vorm van inkomen (in natura). U betaalt belasting op een revenus locatifs fictifs.
Calcul :
De belastbare basis is 1,1% van de kadastrale waarde (of 2% indien de kadastrale waarde de afgelopen 10 jaar niet is herzien).
Op dit bedrag betaalt u als EU-inwoner 19% charge.
Exemple de calcul :
Kadastrale waarde: € 200.000
Fictief inkomen: € 200.000 x 1,1% = € 2.200
Te betalen belasting (Modelo 210): € 2.200 x 19% = € 418 per jaar.
Situatie B: U verhuurt de woning WEL
Indien u verhuurt, betaalt u belasting op de werkelijke netto huurinkomsten.
Taux : 19% voor inwoners van de EU/EER.
Aftrekposten: U mag kosten pro rata aftrekken van de bruto huur (verzekering, IBI, gemeenschapskosten, afschrijvingen, makelaarscommissies).
Déclaration : Deze belasting dient trimestrielle te worden aangegeven in de periodes dat er verhuurd wordt.
En savoir plus sur l'impôt des non-résidents en Espagne.
Foire aux questions (FAQ)
1. Wat gebeurt er als ik de Spaanse onroerendgoedbelasting (IBI) niet betaal? De Spaanse overheid (Hacienda) of de lokale dienst (zoals SUMA) kan beslag leggen op uw bankrekening in Spanje. Bij langdurige wanbetaling kan er een embargo op de woning worden geplaatst, wat verkoop onmogelijk maakt en kan leiden tot gedwongen verkoop.
2. Kan ik alle kosten betalen met mijn Belgische bankrekening? Wettelijk gezien moeten Spaanse instanties via SEPA-regels buitenlandse IBAN-nummers accepteren (IBAN-discriminatie is verboden). In de praktijk blijkt dit bij lokale gemeentebelastingen of kleinere VME’s soms nog administratief lastig. Een ‘gratis’ online bankrekening kan soms een tussenoplossing bieden.
3. Is de belasting voor niet-residenten (IRNR) automatisch? Nee, de IRNR (Modelo 210) is een haalplicht, geen brengplicht. U ontvangt geen aanslagbiljet in de bus. U (of uw fiscaal vertegenwoordiger) moet zelf proactief de berekening maken en de aangifte indienen en betalen vóór 31 december van het volgende jaar.
4. Hoeveel procent van de woningwaarde moet ik reserveren voor jaarlijkse kosten? Als veilige vuistregel hanteren we 1% tot 1,5% van de aankoopwaarde per jaar voor het totale kostenpakket (belastingen, verzekering, VME en nutsvoorzieningen), uitgaande van een appartement in een urbanisatie.
Voici un budget du coût annuel d'une résidence secondaire.
A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.
La vidéo ci-dessous est une résumé de ce blog créé à l'aide de l'intelligence artificielle.
