Vous vous inquiétez des coûts récurrents après avoir acheté la maison de vos rêves en Espagne ? Vous n'êtes pas le seul. Les investisseurs immobiliers se demandent souvent à combien s'élève le "coût de propriété" total.
La réponse est courte : En tant que propriétaire d'un bien immobilier en Espagne, vous devez tenir compte de charges fixes telles que la taxe municipale IBI, la taxe sur les ordures ménagères, les taxes communautaires (le cas échéant) et la taxe sur les non-résidents (modèle 210). Pour un appartement ou une villa de taille moyenne, comptez sur des frais fixes annuels compris entre 0,8% et 1,5% de la valeur du marché de la propriété.
Dans cet article, nous présentons une ventilation détaillée de chaque coût, afin qu'il n'y ait pas de surprise.
Écoutez également notre épisode du podcast sur le coût annuel d'une résidence secondaire.
1. Impôt foncier communal (IBI)
Les IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est la principale taxe annuelle pour les propriétaires de biens immobiliers en Espagne, similaire à la taxe foncière en Belgique.
Quel est le montant de l'IBI ? L'IBI est calculé sur la base de la valeur cadastrale (valor catastral)qui est généralement très inférieur à la valeur du marché (souvent de 60 à 70% de la valeur du marché). Le taux d'imposition varie d'une municipalité à l'autre, mais il se situe légalement entre 0,4% et 1,1%.
Coût moyen : Sur la Costa del Sol et la Costa Blanca, vous paierez entre 300 € et 1 000 € par an.
Quand payer : Cette période varie selon les municipalités (souvent entre août et novembre).
L'avis d'un expert : "Beaucoup d'acheteurs oublient que l'évaluation de l'IBI est liée au propriétaire au 1er janvier. Vous achetez le 2 janvier ? Dans ce cas, le vendeur reste légalement redevable de l'impôt pour l'année entière, sauf convention contraire dans l'acte notarié.
2. Frais d'élimination des déchets (Basura)
Les Tasas de Basura est une taxe municipale spécifique pour la collecte et le traitement des déchets ménagers. Contrairement à la Belgique, en Espagne, ce coût n'est souvent pas inclus dans la taxe municipale générale (IBI).
Quels sont les coûts ? Il s'agit d'un coût fixe relativement faible. Le montant dépend de la municipalité et de la localisation/catégorie de votre propriété, et non pas directement de la valeur de la propriété.
Prix cible : Comptez sur environ 120 € - 200 € par an.
Paiement : Souvent semestriellement ou annuellement par prélèvement automatique (SUMA ou Patronato).
3. Taxes communautaires (Comunidad de Propietarios)
Si votre propriété fait partie d'une urbanisation (station balnéaire, immeuble à appartements ou quartier avec des équipements communs), vous êtes légalement tenu de contribuer à l'amélioration de la qualité de l'eau. Association des copropriétaires.
Qu'est-ce que vous payez ? Cette contribution couvre l'entretien des parties communes telles que les piscines, les jardins, les ascenseurs, la sécurité et le nettoyage des parties communes.
Indication des coûts :
Urbanisation standard : 400 à 900 euros par an.
Stations de luxe (golf, sécurité 24/7, spa) : 2 000 € - 6 000 €+ par an.
Important : Les villas individuelles peuvent également faire partie d'une urbanisation. Vérifiez toujours ce point lors de la diligence raisonnable phase.
En savoir plus sur une urbanisation en Espagne.
4. Assurance habitation
Bien qu'un assurance habitation (seguro de hogar) légalement non obligatoire pour les maisons sans hypothèque, il est fortement recommandé de protéger votre investissement contre le feu, le vol et les dégâts des eaux.
Prix cible : Pour la couverture standard (bâtiment et contenu), comptez sur 200 € - 500 € par an.
Conseil : Vous contractez un prêt hypothécaire en Espagne ? Dans ce cas, la banque vous demandera de souscrire au moins une assurance incendie, souvent avec la banque comme bénéficiaire.
5. Frais bancaires et prélèvements automatiques
La gestion de vos dépenses fixes nécessitait auparavant l'ouverture d'un compte bancaire en Espagne. Les banques espagnoles facturent souvent des commissions plus élevées aux non-résidents.
Les coûts : Moyenne 15 € à 40 € par trimestre pour la gestion des comptes.
Optimisation : Dans des régions telles que la Costa Blanca, les entreprises de services publics (telles qu'Iberdrola ou Hidraqua) acceptent de plus en plus d'utiliser les technologies de l'information et de la communication (TIC). Domiciliation européenne SEPA par l'intermédiaire de votre compte belge ou néerlandais. Vous pouvez ainsi économiser le coût d'un compte bancaire espagnol.
6. Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR)
Il s'agit de l'élément le plus complexe sur le plan fiscal. En tant que non-résident, vous devez payer un impôt annuel en Espagne, que vous louiez le bien ou que vous le gardiez pour votre usage personnel. Cet impôt est déclaré via Modèle 210.
Vous trouverez ci-dessous la distinction entre l'usage propre et la location :
Situation A : Vous ne louez pas le bien (usage propre)
Les autorités fiscales espagnoles considèrent une résidence secondaire comme une forme de revenu (en nature). Vous payez l'impôt sur un revenus locatifs fictifs.
Calcul :
La base imposable est 1,1% de la valeur cadastrale (ou 2% si la valeur cadastrale n'a pas été révisée au cours des 10 dernières années).
Sur ce montant, en tant que résident de l'UE, vous payez 19% charge.
Exemple de calcul :
Valeur cadastrale : 200 000
Revenu fictif : 200 000 euros x 1,1% = 2 200 euros
Impôt à payer (Modelo 210) : €2,200 x 19% = 418 € par an.
Situation B : Vous mettez le bien en location
Si vous louez, vous payez l'impôt sur revenu locatif net réel.
Taux : 19% pour les résidents de l'UE/EEE.
Déductions : Vous pouvez déduire les frais au prorata du loyer brut (assurance, IBI, frais de communauté, amortissement, commissions de courtage).
Déclaration : Cette taxe devrait trimestrielle à déclarer pendant les périodes de location.
En savoir plus sur l'impôt des non-résidents en Espagne.
Foire aux questions (FAQ)
1. Que se passe-t-il si je ne paie pas l'impôt foncier espagnol (IBI) ? Le gouvernement espagnol (Hacienda) ou le service local (tel que SUMA) peut saisir votre compte bancaire en Espagne. En cas de non-paiement prolongé, un embargo peut être placé sur la propriété, rendant la vente impossible et pouvant conduire à une vente forcée.
2. Puis-je payer tous les frais avec mon compte bancaire belge ? Légalement, les entités espagnoles doivent accepter les numéros IBAN étrangers en vertu des règles SEPA (la discrimination IBAN est interdite). Dans la pratique, pour les taxes municipales ou les PME de petite taille, cela s'avère encore parfois difficile sur le plan administratif. Un compte bancaire en ligne "gratuit" peut parfois offrir une solution intermédiaire.
3. L'imposition des non-résidents (IRNR) est-elle automatique ? Non, l'IRNR (Modelo 210) est une obligation de collecte, pas d'obligation de mise en œuvre. Vous ne recevrez pas d'avis d'imposition par la poste. Vous (ou votre représentant fiscal) devez effectuer vous-même le calcul de manière proactive et déposer et payer la déclaration d'impôt avant le 31 décembre de l'année suivante.
4. Quel pourcentage de la valeur de la maison dois-je mettre de côté pour les dépenses annuelles ? En règle générale, nous utilisons 1% à 1,5% de la valeur d'achat par an pour l'ensemble des coûts (taxes, assurance, VME et services publics), dans l'hypothèse d'un appartement situé dans une zone urbaine.
Voici un budget du coût annuel d'une résidence secondaire.
A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.
La vidéo ci-dessous est une résumé de ce blog créé à l'aide de l'intelligence artificielle.
