L'achat d'une propriété en Espagne requiert une approche fondamentalement différente de celle adoptée en Belgique ou aux Pays-Bas. Alors que dans le pays d'origine, le notaire joue un rôle de contrôle, en Espagne, la responsabilité des vérifications juridiques incombe entièrement à l'acheteur.
Dans cet article, nous passons en revue l'ensemble du processus d'achat au sein de l'entreprise. Costa Blancade la structure des coûts à l'enregistrement des biens.
Quels sont les coûts liés à l'achat d'une maison en Espagne ?
Comptez en moyenne 12,5% à 15% de frais supplémentaires en plus du prix d'achat (coût de l'acheteur). Beaucoup d'acheteurs font l'erreur de ne regarder que le prix demandé, alors que la charge fiscale et les frais annexes sont importants. Le taux exact dépend du type de bien (construction neuve ou existante) et de la région. Des taux spécifiques s'appliquent dans la Comunidad Valenciana (Costa Blanca).
La structure des frais peut être divisée en taxes, frais de notaire, frais d'enregistrement et frais juridiques.
Différence Construction existante vs. nouvelle construction
Maisons existantes (revente) : Vous ne payez pas la TVA, mais Droits de mutation (ITP). Sur la Costa Blanca, cette 10-11%.
Nouvelle construction (achat sur plan) : Vous payez 10% TVA (IVA) plus un Droit de timbre (DJA) de 1,50%.
En savoir plus sur les taxes et frais supplémentaires.
Exemple de calcul : Achat d'une maison de vacances à Alicante (160 000 €)
Pour vous aider à établir votre budget, voici une estimation réaliste du coût d'une maison existante de 160 000 euros dans la région d'Alicante :
| Élément de coût | Montant estimé | Notes |
| Droits de mutation (ITP) | € 16.000 | 10% du prix d'achat (Costa Blanca) |
| Frais de notaire et de cadastre | € 1.000 – € 2.000 | En fonction du nombre de pages de l'acte et de sa valeur |
| Utilitaires | € 100 – € 600 | Transfert des contrats d'eau et d'électricité |
| Conseils juridiques | Variable | Environ 1% + TVA (norme moyenne du marché) |
| Total des coûts supplémentaires | Environ 18 000 € - 20 000 €. |
L'avis d'un expert : "L'expérience montre qu'un acheteur étranger sur cinq en Espagne doit faire face à des coûts imprévus en raison d'une analyse budgétaire insuffisante au préalable. Dans le cas d'un prêt hypothécaire espagnol, il faut tenir compte des frais de dossier supplémentaires et des coûts d'évaluation.
Le processus d'achat d'un logement en Espagne en 6 étapes
La procédure d'achat sur la Costa Blanca suit une structure juridique bien définie. Suivez scrupuleusement ces étapes pour minimiser les risques.
Étape 1 : Le contrat de réservation (Contrato de Reserva)
Le contrat de réservation retire le bien du marché en échange d'un dépôt de garantie de 3 000 à 10 000 euros. C'est le premier engagement juridique que vous prenez.
Remarque : Si vous changez d'avis sans raison légale valable, vous perdrez irrévocablement ce dépôt.
Avis : Ne jamais signer un contrat de réservation sans l'aide d'un avocat conditions suspensives a ajouté. Si, au cours de la Diligence raisonnable (voir étape 2) les violations des règles de construction ou les dettes apparaissent, vous devriez être en mesure de récupérer votre droit de réservation.
En savoir plus sur le contrat de réservation et le premier acompte.
Étape 2 : Recherche juridique
Un soutien juridique est nécessaire car le notaire espagnol ne vérifie pas si le bien est illégal ou s'il a des dettes. Contrairement à la Belgique, le notaire en Espagne n'a pas l'obligation d'enquêter sur les conditions d'urbanisme.
Nos avocats spécialisés vérifient pour vous :
Titre de propriété : Le vendeur est-il le propriétaire légitime ?
Cargas (frais) : Existe-t-il des hypothèques, des saisies ou des créances en souffrance ? dettes sur la propriété ?
Urbanisation : Y a-t-il des infractions en matière de construction ? La maison a-t-elle été construite légalement ?
Garantie bancaire : Cruciale pour les nouvelles constructions, elle protège vos avances en cas de faillite du promoteur.
En savoir plus sur le métier d'avocat en Espagne.
Étape 3 : Demande de numéro NIE
Le numéro NIE (Numéro d'identification de l'étranger) est votre numéro d'identification fiscale unique en Espagne. Vous avez besoin de ce numéro pour :
Paiement des droits de mutation.
Paiement des taxes (y compris pour les non-résidents).
Services de raccordement (eau, électricité, internet).
Comment postuler ?
Cette démarche peut être effectuée auprès du commissariat de police local (formulaire EX-15), du consulat d'Espagne à Bruxelles/Amsterdam (comptez deux mois d'attente) ou, plus rapidement, par le biais d'une procuration notariée.
Étape 4 : Le compromis (Contrato Privado de Compraventa)
Après un examen positif, le contrat d'achat privé suit, dans lequel vous payez généralement 10% du prix d'achat. Ce contrat est contraignant. Le solde sera payé après l'authentification (dans un délai de 2 à 12 semaines).
Avertissement : Ne sautez pas l'étape du contrat de réservation pour passer directement au compromis sans recherche juridique. Vous risquez d'acheter un bien présentant des vices juridiques que vous devrez payer vous-même par la suite. À l'aide d'un cas concret, nous expliquons pourquoi il est préférable de ne pas signer le compromis immédiatement.
Étape 5 : Paiements
Notre compte tiers espagnol est nécessaire pour le paiement final et les prélèvements automatiques ultérieurs.
Les entreprises de services publics acceptent les paiements SEPA depuis la Belgique et les Pays-Bas. Il n'est pas nécessaire de disposer d'un compte espagnol après l'achat. Cependant, vous devez payer l'acheteur avec un chèque de banque espagnol, pour lequel vous pouvez utiliser notre compte tiers espagnol.
Étape 6 : L'acte notarié (Escritura)
Le transfert officiel de la propriété a lieu chez le notaire par la signature de l'Escritura de Compraventa.
A ce moment-là, vous payez le solde (par chèque bancaire) et vous recevez les clés. Vous recevrez immédiatement une Copia Simple (acte provisoire).
ConseilAvant de passer chez le notaire, il est d'usage de visiter à nouveau le bien et de vérifier les points suivants défauts visibles.
Après le notaire :
Le travail du notaire s'arrête après la signature. Confianz se charge de la dernière étape cruciale : l'inscription au Registro de la Propiedad (Registre de la propriété) et au Registre foncier. Ce n'est qu'après cet enregistrement que votre droit de propriété est opposable aux tiers.
Foire aux questions (FAQ)
1. Un avocat est-il obligatoire lors de l'achat d'une maison en Espagne ?
Légalement, ce n'est pas obligatoire, mais c'est fortement recommandé. Le notaire espagnol ne vérifie pas la légalité du bien. Sans avocat, vous risquez d'acheter un bien illégal ou endetté.
2. Quelle est la différence entre l'ITP et l'IVA en Espagne ?
L'ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) est la taxe de transfert sur les maisons existantes (10-11% sur la Costa Blanca). L'IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) est la TVA que vous payez sur les nouvelles constructions (10%), à laquelle s'ajoute un droit de timbre (AJD) de 1,5%.
3. Puis-je acheter une maison en Espagne sans numéro NIE ?
Oui, mais dans ce cas, vous ne pouvez pas payer les droits de mutation. Cela posera des problèmes lors de l'enregistrement de votre titre de propriété. Vous pouvez déjà visiter des maisons et signer une réservation, mais l'idéal serait d'avoir le numéro NIE avant le transfert officiel.
Pour en savoir plus sur les modalités de demande d'un numéro NIE.
4. Quel est le coût total de l'acheteur dans la région de Valence ?
Dans la région de Valence (y compris la Costa Blanca), il faut compter une majoration de 141 à 151 points de pourcentage en plus du prix d'achat. Cette majoration comprend 10% d'impôt et 4-5% de frais de notaire, d'enregistrement et de justice.
A propos de l'auteurGlenn Janssens : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et la réglementation fiscale en Espagne.
Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents.
Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de cas qu'il a traités et à l'importance qu'il accorde à une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable dans la pratique pour tous les acheteurs de biens immobiliers.
