Influence des biens matrimoniaux sur l'achat d'un bien immobilier en Espagne

Votre contrat de mariage détermine qui devient le propriétaire légal de votre propriété espagnole. En l'absence de documents justificatifs, le notaire espagnol considérera automatiquement que vous êtes mariés sous le régime de la communauté de biens, ce qui se traduira par une propriété partagée (50/50).

Lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne, il est essentiel que votre état civil et vos biens matrimoniaux soient correctement enregistrés dans le titre de propriété (Escriture). Pour les Belges et les Néerlandais, l'hypothèse juridique espagnole s'écarte souvent de la réalité, ce qui entraîne des complications fiscales et juridiques sans correction.

Le système juridique : la communauté de biens

Si vous ne faites rien, le notaire espagnol enregistrera automatiquement le bien au nom des deux époux, chacun pour la moitié indivise.

La loi espagnole applique la présomption légale que les personnes mariées achètent ensemble. Pour les Belges de l système statutaire et néerlandais dans l'ensemble communauté de biensCette présomption s'accorde parfaitement avec la réalité.

• Conséquence : Vous devenez tous deux propriétaires du bien.

• Action : Dans ce cas, il n'est généralement pas nécessaire d'entreprendre des démarches juridiques supplémentaires ou de traduire des documents.

Achat en tant que partenaire marié uniquement dans le cadre du régime légal

Malgré le système commun, souhaitez-vous seulement acquérir la pleine propriété ? Cette question est juridiquement complexe. Vous devez prouver de manière irréfutable que le prix d'achat provient de capitaux propres (par exemple, à partir d'un héritage ou d'une donation en dehors de la communauté).

L'avis d'un expert : "En Espagne, il ne suffit pas d'utiliser un compte bancaire à son nom. Vous devez documenter la "traçabilité" des fonds propres dans l'acte afin d'éviter toute réclamation ultérieure de la part du partenaire ou des créanciers".

Vous trouverez ici de plus amples informations sur l'achat d'un bien immobilier en Espagne en tant que partenaire marié. 

Système divergent : séparation des biens et conditions de mariage

Vous êtes mariés sous le régime du divorce des biens ? Dans ce cas, vous devez le prouver de manière proactive, faute de quoi le bien sera enregistré à tort comme propriété commune.

C'est la pierre d'achoppement la plus fréquente pour les entrepreneurs et les personnes fortunées. Le notaire espagnol (Notario) n'a pas accès au registre des mariages belge ou néerlandais. Sans preuve du contraire, il applique le principe espagnol des "gananciales" (communauté).

La procédure d'enregistrement correcte

Pour mettre le bien au nom d'un seul partenaire, ou pour que la séparation des biens soit juridiquement ferme en Espagne, les étapes suivantes sont nécessaires avant la signature de l'acte:

1. Traduction assermentée : Votre contrat de mariage doit être traduit en espagnol par un traducteur assermenté.

2. Apostille.: Le document doit porter l'apostille de La Haye pour être légalement valable à l'étranger.

3. Inscription : Le notaire inclura ces dispositions dans le EscritureIl s'agit donc d'une Registre de la propriété (Registre de la propriété) enregistre le rapport de propriété correct.

Conséquences pour votre hypothèque espagnole

Les banques espagnoles sont strictes en matière de conformité. Si vous demandez un prêt hypothécaire, la banque exigera également une preuve de votre état civil.

• Risque : Si le bien est à vos deux noms (en raison de la fausse présomption), mais que vous voulez contracter le prêt seul, la banque refusera.

• Responsabilité : En cas de divorce des biens, vous pouvez vouloir éviter que le partenaire soit responsable de la dette hypothécaire. Une documentation correcte est la seule garantie dans ce cas.

Cohabitants non mariés (réels ou légaux)

Les partenaires non mariés jouissent d'une totale liberté dans le partage des droits de propriété, à condition que cela soit explicitement stipulé.

Si vous n'êtes pas marié, il n'y a pas de régime matrimonial. Vous achèterez alors l'indivisibilité volontaire (comunidad de bienes).

• Clé de répartition : Vous décidez du ratio. Il peut être de 50/50, mais aussi de 60/40 ou de 99/1, en fonction de l'apport de fonds propres.

• Preuves à l'appui : Le notaire se contente d'enregistrer la répartition telle que vous l'avez spécifiée. Aucun contrat de mariage n'est nécessaire.

Émigrer en Espagne : mon contrat reste-t-il valable ?

Oui, votre contrat de mariage existant reste généralement valable après l'émigration, conformément aux règlements européens.

Toutefois, le droit successoral espagnol est fondamentalement différent du droit belge ou néerlandais. Bien que votre régime matrimonial réglemente la propriété pendant Elle ne régit pas ce qui se passe au moment du décès. Il est donc fortement recommandé aux résidents (et aux non-résidents) d'avoir une Espagnol volonté la rédaction. Cela permet d'éviter des procédures complexes, longues et coûteuses pour faire reconnaître un testament étranger en Espagne. Pour en savoir plus sur la validité de votre contrat de mariage en Espagne, cliquez ici.

Foire aux questions (FAQ)

Dois-je faire traduire mon contrat de mariage avant d'acheter une maison en Espagne ? Oui, si vous êtes marié sous le régime de la séparation de biens ou du contrat de mariage, une traduction assermentée avec apostille est obligatoire. Sans ce document, le notaire supposera que vous êtes mariés sous le régime de la communauté de biens, ce qui a des conséquences juridiques sur le titre de propriété.

Que se passe-t-il si je n'achète qu'une maison en Espagne alors que je suis marié sous le régime de la communauté de biens ? Sans preuve de "fonds propres", le bien appartiendra automatiquement à la communauté de biens matrimoniale. Votre partenaire devient alors copropriétaire, même s'il ne signe pas l'acte. Si vous voulez éviter cela, vous devez prouver que l'argent provient de votre patrimoine privé (par exemple, héritage ou donation) et votre partenaire doit cosigner l'acte d'achat pour le confirmer.

Un contrat de cohabitation belge ou néerlandais est-il valable en Espagne pour l'achat d'un bien immobilier ? L'Espagne ne reconnaît pas les contrats de cohabitation de la même manière que le mariage pour les achats immobiliers. Vous êtes considérés comme deux personnes achetant ensemble. Vous pouvez déterminer librement le rapport de propriété dans l'acte d'achat (par exemple 50/50 ou 70/30), quel que soit votre contrat de cohabitation dans le pays d'origine.

Puis-je modifier ultérieurement la répartition de la propriété dans l'acte espagnol ? Oui, mais cela est considéré comme un transfert de propriété et est fiscalement désavantageux. Vous paierez à nouveau des droits de mutation (IPT) ou les droits de timbre (AJD) et les frais de notaire et d'enregistrement pour la partie qui change. Il est donc essentiel de définir correctement la structure de propriété ("qui achète quoi") pendant l'achat. En savoir plus sur la fin de la copropriété en Espagne.

À propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers traités et à l'accent mis sur une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour chaque acheteur de biens immobiliers.

Avez-vous des questions sur l'achat d'un logement en Espagne ? Si c'est le cas, n'hésitez pas à nous contacter contact avec nous.