Achat d'une propriété en Espagne par le biais d'une saisie bancaire : Pièges juridiques et fiscaux

L'achat d'une propriété saisie par une banque en Espagne est plus complexe qu'une transaction normale. Bien que le prix d'achat soit souvent attractif, vous devrez traiter avec trois parties (au lieu de deux), des règles fiscales spécifiques concernant les propriétés "neuves" et des contrôles stricts de la valeur marchande. Il est essentiel de procéder à un audit préalable approfondi pour éviter des coûts inattendus.

Pour de nombreux clients, l'achat d'un bien immobilier par le biais d'une saisie bancaire est un processus étrange. En effet, les réalités juridiques et fiscales diffèrent souvent de celles auxquelles ils sont habitués en Belgique ou aux Pays-Bas. Nous analysons ci-dessous les risques et les procédures spécifiques.

En savoir plus sur les pièges des saisies bancaires.

Quelles sont les parties impliquées dans une saisie bancaire ?

Dans le cas d'un achat de biens repris par une banque, vous ne négociez pas simplement avec un vendeur. Trois parties sont concernéesce qui limite considérablement la marge de négociation et complique l'administration.

1. Le propriétaire légal (le développeur du projet) : Il s'agit souvent d'un promoteur immobilier qui a fait faillite (par exemple lors de la crise de 2008-2012). Le syndic ou l'administrateur gère le portefeuille, mais n'a souvent qu'une connaissance limitée de l'état des biens.

2. La Banque : Le promoteur a contracté une hypothèque à l'époque pour financer la construction. La banque est tenue d'annuler (supprimer) cette hypothèque au moment de la vente.

3. SAREB (La "Bad Bank") : Il s'agit de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Société de gestion des activités liées à la restructuration bancaire). SAREB est un organisme public espagnol, fondé en 2012, qui a repris des prêts "toxiques" et des actifs immobiliers des banques.

L'avis d'un expert : "Dans la pratique, vous verrez souvent un représentant de la SAREB se présenter chez le notaire pour recevoir le paiement. Vous devez payer cette partie au moyen d'un chèque bancaire espagnol garanti. Veillez à ce que les frais de liquidation de l'hypothèque existante ne vous soient pas répercutés ; ces frais sont légalement à la charge de la partie vendeuse (la masse de la faillite).

En savoir plus sur les coûts possibles d'un chèque bancaire espagnol.

Qualification fiscale : Pourquoi une maison ancienne reste une "nouvelle construction" ?

Une erreur fréquente consiste à supposer qu'une maison vieille de dix ans est considérée comme une "construction existante" à des fins fiscales. Si la saisie bancaire provient d'un promoteur immobilier en faillite et que le bien n'a jamais été habité auparavant, l'administration fiscale le qualifie de nouvelle construction.

Cette distinction a des implications financières majeures pour vous en tant qu'acheteur :

• TVA (IVA) au lieu de l'impôt sur les transferts : Vous ne payez pas de droits de mutation (ITP, typiquement 7-10%), mais 10% TVA (IVA).

• Droit de timbre (DJA) : À la TVA s'ajoute le droit de timbre (Actes juridiques documentés), qui varie selon les régions (souvent autour de 1,5%).

En savoir plus sur les taxes et les frais supplémentaires liés à l'achat d'un bien immobilier en Espagne.

État technique et services publics

Dans le cas des saisies bancaires, vous achetez souvent la propriété En l'état. Les biens immobiliers étant parfois vides depuis des années, des obstacles techniques spécifiques doivent être surmontés.

1. Certificat de conformité et permis

Les examens de routine sont identiques à ceux d'une nouvelle construction. Il est essentiel pour vérifier si la propriété physique correspond aux plans de construction présentés à l'époque. Si le promoteur a fait faillite avant l'achèvement du projet, la Licencia de Primera Ocupación (LPO). Sans ce document, la vente ne peut être finalisée correctement et vous ne pouvez pas mettre le bien en location.

2. Raccordement à l'eau et à l'électricité

En raison de l'inoccupation prolongée des locaux, les compteurs ont souvent été enlevés ou fermés.

• Une nouvelle inspection est obligatoire : L'installation électrique doit être inspectée à nouveau (Certificat d'installation électrique ou "Boletín").

• Délais d'attente : Vous ne pouvez mettre les services publics qu'à votre nom. après l'exécution de l'acte notarié. Prévoyez un délai de traitement de plusieurs semaines avant de disposer effectivement de l'eau et de l'électricité.

Le risque fiscal : "Acheter trop bon marché".

Un prix d'achat peu élevé est intéressant, mais les autorités fiscales espagnoles sont vigilantes. Depuis 2022, les autorités fiscales espagnoles utilisent le "Valor de Referencia" comme référence.

Si vous achetez un bien immobilier pour 150 000 euros, alors que le fisc (sur la base des données cadastrales et des ventes récentes) en estime la valeur à 200 000 euros, vous serez imposé sur ces 200 000 euros.

• Les autorités fiscales émettront un évaluation fiscale complémentaire envoyer pour les impôts impayés sur la différence.

• En plus de cela, amendes et intérêts être facturés.

Ce mécanisme est similaire à l'"estimation du déficit" en Belgique, mais il est de plus en plus automatisé en Espagne par le biais de l'"estimation du déficit". Valeur de référence.

En savoir plus sur l'estimation de contrôle en Espagne.

Conclusion

L'achat d'un bien immobilier par le biais d'une saisie bancaire en Espagne offre des opportunités, mais nécessite une approche juridique spécialisée. Il ne s'agit pas d'une transaction immobilière classique. La combinaison de l'intervention de la SAREB, des obligations inattendues en matière de TVA et du risque de réévaluation fiscale nécessite les conseils d'un spécialiste.

Questions fréquemment posées sur la saisie bancaire en Espagne (FAQ)

Qu'est-ce que le SAREB et quel rôle joue-t-il dans mon achat ? SAREB est la "bad bank" espagnole qui a repris les actifs immobiliers et les prêts des banques en difficulté. Dans le cas d'une saisie bancaire, la SAREB est souvent la partie qui recouvre la dette hypothécaire. Vous la payez directement, généralement au moyen d'un chèque de banque chez le notaire.

Pourquoi dois-je payer la TVA sur un bien immobilier vieux de 10 ans ? En Espagne, un bien immobilier est considéré comme "neuf" s'il n'a jamais été habité et s'il est acheté directement au promoteur (ou à son syndic). L'âge des briques n'a aucune importance pour les autorités fiscales ; ce qui compte, c'est la "première occupation". Par conséquent, 10% est redevable de la TVA au lieu des droits de mutation.

Puis-je négocier le prix d'une saisie bancaire en Espagne ? La marge de négociation est généralement très limitée, voire inexistante. Les multiples parties (syndic, banque, SAREB) devant se mettre d'accord et les procédures étant standardisées, les offres inférieures au prix demandé sont rarement acceptées, sauf si le bien est en vente depuis très longtemps.

Quel est le risque de la "Valor de Referencia" ? Si vous achetez un titre bancaire à un prix inférieur à la valeur de référence (Valeur de référence) établie par le cadastre, les autorités fiscales vous imposeront sur cette valeur de référence plus élevée. Vous paierez alors l'impôt sur une valeur fictive, et non sur ce que vous avez réellement payé.

A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.