Qu'est-ce qu'un achat fractionné ? L'achat fractionné est une transaction immobilière dans laquelle la propriété est divisée : les parents achètent l'appartement. usufruit (le droit d'utiliser ou de louer le bien) et les enfants (ou autres héritiers) achètent la la nue-propriété. Il s'agit d'une technique de planification successorale populaire, car les enfants acquièrent la pleine propriété au décès des parents sans payer de droits de succession en Belgique.
Dans cet article, nous analysons le fonctionnement spécifique de ce mécanisme en Espagne, les pièges dans les nouvelles constructions et l'impact sur votre plan de succession en Belgique.
Écoutez également notre épisode du podcast sur l'achat fractionné en Espagne.
Comment fonctionne l'achat fractionné en Espagne (construction existante) ?
En bref : Achat fractionné (usufruit et nuda propiedad) est juridiquement tout à fait possible. Toutefois, l'évaluation fiscale de l'usufruit diffère de la méthode de calcul belge. Alors que la Belgique utilise des tableaux, l'Espagne utilise une formule fixe basée sur l'âge de l'usufruitier le plus jeune.
Le calcul de l'usufruit en Espagne
La valeur de l'usufruit est calculée en Espagne avec le "Règle de 89:
Formule : 89 - âge du plus jeune usufruitier = pourcentage de la pleine propriété (avec un minimum de 10% et un maximum de 70%).
Exemple de calcul : Un couple (père 54 ans, mère 53 ans) et leur fille achètent une villa sur la Costa Calida (région de Murcie) pour 250 000 euros.
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Calcul de l'usufruit : 89 - 53 (âge de la mère) = 36%.
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Valeur de l'usufruit (parents) : 36% de 250 000 € = € 90.000.
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Valeur de la nue-propriété (fille) : 64% de 250.000 € = € 160.000.
Impact fiscal en cas d'achat et de décès
Dans le cadre d'une revente (revente) les parents et la fille paient Droits de mutation (ITP) sur leur partie respective. Dans des régions telles que la Murcie ou l'Andalousie, ce taux varie (par exemple de 8% à 10%).
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Sur la mort : Contrairement à la Belgique, où l'usufruit s'acquiert souvent en franchise d'impôt, l'Espagne prélève un impôt au décès des parents sur l'usufruit. consolidation de la propriété. Les enfants paient ensuite des droits de mutation sur la valeur de l'usufruit ajouté à leur nue-propriété. Ce taux varie selon les régions.
L'avis d'un expert : "Le fisc belge est vigilant. Si le nu-propriétaire (l'enfant) ne peut pas prouver qu'il a utilisé ses propres fonds pour l'achat, le fisc considère qu'il s'agit d'une donation déguisée".
Achat fractionné dans une nouvelle construction : attention au piège de la TVA
En bref : Pour les nouvelles constructions en Espagne, un achat fractionné est complexe et souvent refusé par les promoteurs. Cela est dû à un conflit entre la TVA (IVA) et les droits de mutation (IPT), ce qui est préjudiciable au développeur.
Le conflit fiscal
Les règles applicables aux nouvelles constructions sont différentes de celles qui s'appliquent à la revente :
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La nue-propriété : Sous réserve de 10% TVA (IVA) + Droit de timbre (AJD - environ 1,5% à 2%).
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Usufruit : En droit espagnol, l'établissement de l'usufruit est Exonération de la TVA, ce qui fait de cette Droits de mutation (ITP) est due.
En savoir plus sur le coût d'achat de l'usufruit.
Pourquoi les promoteurs refusent-ils de le faire ? L'usufruit étant exonéré de TVA, le promoteur est confronté à une restriction de son activité. droit à la déduction de la TVA. Le promoteur ne peut pas récupérer entièrement la TVA qu'il a payée sur les coûts de construction. Par conséquent, la plupart des promoteurs immobiliers espagnols n'accepteront pas une vente fractionnée, à moins que l'acheteur ne compense la perte financière du promoteur.
En savoir plus sur l'achat fractionné avec une entreprise.
Impact sur les droits de succession en Belgique (Flandre, Bruxelles, Wallonie)
En bref : Un achat fractionné en Espagne sert principalement à Les droits de succession belges à éviter. En effet, les biens immobiliers espagnols sont pris en compte pour déterminer le taux de l'impôt sur les successions en Belgique (réserve de progression), ce qui peut vous faire passer dans une tranche d'imposition plus élevée.
Éviter le "favoritisme couvert".
Pour éviter que le fisc n'impose encore la totalité du bien dans la succession (en tant que legs), vous devez effectuer les démarches suivantes favoritisme caché réfutation. Cela signifie que vous devez prouver que les enfants ont "réellement" payé la nue-propriété.
Cela peut se faire de deux manières :
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Ressources propres : Les enfants montrent qu'ils ont des économies ou un prêt.
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Don antérieur : Les parents donnent des fonds à leurs enfants pour l'achat.
Chronologie cruciale par région
Depuis le 1er août 2020, l'administration fédérale (responsable des Bruxelles et la Wallonie) une position stricte. En outre, les VLABEL (Flandre) suit une ligne spécifique.
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Flandre (VLABEL) : Une donation bancaire antérieure à l'acte notarié est en principe suffisante, à condition qu'elle soit enregistrée ou prouvée via un document unilatéral conditionné (comme les lettres recommandées). L'arrêt du Conseil d'État (12 juin 2018) a confirmé qu'aucun droit de donation n'est dû si la donation a été correctement exécutée.
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Bruxelles et la Wallonie : La position fédérale exige que le don soit effectué avant de signer le compromis (avant-contrat de vente).
Avis : Afin d'éviter toute discussion avec les autorités fiscales belges, nous recommandons vivement d'exécuter et de documenter la donation (par exemple, une donation bancaire). avant vous achetez de façon permanente en Espagne.
Foire aux questions (FAQ)
Un achat fractionné en Espagne est-il valable aux fins de l'impôt belge ? Oui, si c'est fait correctement. Vous devez être en mesure de prouver que les enfants ont payé la nue-propriété avec leurs propres fonds ou par le biais d'une donation préalable correcte. Si cette preuve n'est pas apportée, le bien sera toujours taxé au titre des droits de succession.
Quel est le montant de l'impôt à payer en cas de décès de l'usufruitier en Espagne ? En Espagne, lorsque l'usufruitier décède, le nu-propriétaire paie l'impôt sur la "consolidation de la propriété". Cet impôt est calculé sur la base de la valeur de l'usufruit au moment de l'achat.
Puis-je effectuer un achat fractionné sur un bien immobilier espagnol neuf ? Techniquement oui, mais pas toujours en pratique. Étant donné que l'usufruit est soumis aux droits de mutation et que la nue-propriété est soumise à la TVA, le promoteur subit une perte de TVA. Les promoteurs refusent souvent cette opération à moins de compenser la perte, ce qui peut annuler l'avantage fiscal.
Quelle est la formule de l'usufruit en Espagne ? La formule est la suivante 89 - âge de l'usufruitier le plus jeune. Le résultat est le pourcentage de la valeur du bien affecté à l'usufruit (minimum 10%).
A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers traités et à son souci de communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.
Dernière mise à jour : décembre 2025
