Pour éviter les droits de succession à l'avenir, de nombreux Belges choisissent d'acheter une propriété espagnole au nom de leurs enfants. Si cette solution est fiscalement avantageuse pour la planification de la succession, elle peut avoir un impact financier important sur l'achat de leur première maison en Flandre. En particulier, les enfants perdent le droit à la taxe de vente réduite (2%) s'ils possèdent déjà 100% en pleine propriété d'un bien immobilier à l'étranger.
L'impact de l'immobilier espagnol sur le droit de la vente flamand
Lorsque vous mettez une résidence secondaire en Espagne entièrement au nom de vos enfants, ceux-ci sont considérés comme propriétaires d'un bien immobilier. Selon la réglementation flamande, le droit au taux réduit des droits d'enregistrement (droit de vente) est strictement réservé aux acheteurs qui sont pas d'autre maison ou terrain à bâtir en pleine propriété qu'ils soient situés en Belgique ou à l'étranger.
Nous voyons souvent des parents qui veulent aider leurs enfants en leur offrant une propriété en Espagne ou en l'achetant à leur nom, mais qui bloquent involontairement l'accès à la réduction "maison individuelle" en Flandre. Cela peut rendre l'achat d'une première maison familiale plus cher de plusieurs milliers d'euros", a déclaré Glenn Janssens, expert en transactions immobilières en Espagne.
Étude de cas : Les coûts cachés de la planification des successions
Supposons que vos enfants soient encore étudiants ou locataires et que vous achetiez un appartement à Marbella entièrement à leur nom. Quelques années plus tard, ils souhaitent acheter une maison familiale de 300 000 euros en Flandre.
- Sans immobilier espagnol : Ils paieront 3% de droits de vente (9 000 euros).
- Avec propriété espagnole (pleine propriété) : Ils paient le taux normal de 12% (36 000 €).
- Le résultat : Un coût supplémentaire de €27.000 par le calendrier précédent.
Conditions d'application du taux réduit en Flandre
Pour bénéficier des taux avantageux lors de l'achat d'une maison familiale, l'administration fiscale flamande a fixé trois conditions strictes :
- Résidence principale : L'acheteur doit s'inscrire au registre de la population à l'adresse de la nouvelle propriété dans les trois ans suivant l'acte.
- Aucune autre propriété : L'acheteur ne peut pas, à la date de l'acte authentique, pour le plénitude plein propriétaire provenir d'une autre maison ou d'un autre terrain à bâtir.
- Territorialité : Cette condition s'applique dans le monde entier. Ainsi, une villa en Espagne compte autant qu'un appartement à Gand.
Alternatives stratégiques : Achat fractionné et copropriété
Il n'est pas nécessaire de suspendre complètement la planification de votre succession. Il existe des constructions juridiques qui permettent de réduire les droits de succession sans hypothéquer le droit de vente flamand réduit.
1. L'achat en démembrement (usufruit ou nue-propriété)
A l'occasion d'une achat fractionné les parents achètent l'usufruit et les enfants la nue-propriété. Comme les enfants n'ont pas complet En cas de décès des parents, l'usufruit s'éteint et les enfants deviennent automatiquement propriétaires à part entière, sans droits de succession supplémentaires. Au décès des parents, l'usufruit s'éteint et les enfants deviennent automatiquement propriétaires à part entière sans droits de succession supplémentaires.
2. La copropriété
Si un enfant ne possède qu'une partie (par exemple 50%) de la propriété espagnole, il remplit toujours la condition flamande (qui parle de l'obligation d'avoir des enfants). plénitude de la pleine propriété). Cela permet une planification personnalisée.
En savoir plus sur la planification de la succession lors de l'achat d'une résidence secondaire.
Foire aux questions (FAQ)
Puis-je posséder une maison en Espagne tout en payant le droit d'enregistrement 2% en Belgique ? Non, si vous possédez la pleine propriété d'un bien immobilier en Espagne, vous perdez le droit au 2% (le taux réduit de la taxe sur les ventes pour les biens occupés par un seul propriétaire) en Flandre. Vous reviendrez alors au taux normal de 12%.
Une maison de vacances en Espagne est-elle prise en compte pour l'application de la règle du foyer familial en Flandre ? Oui, l'Office flamand des impôts (Vlabel) tient compte du fait que vous êtes propriétaire d'un bien immobilier dans le monde entier. Une propriété en Espagne est évaluée de la même manière qu'une propriété en Belgique.
Un achat fractionné en Espagne est-il à l'abri des autorités fiscales flamandes ? Oui, à condition que le montage soit correct et que le financement de la nue-propriété par les enfants (par exemple via une donation bancaire préalable) soit prouvé. Cela permet d'éviter que les enfants soient considérés comme "pleins propriétaires" lors de leur premier achat en Belgique.
A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.
