Om erfbelasting in de toekomst te vermijden, kiezen veel Belgen voor een aankoop van Spaans vastgoed op naam van de kinderen. Hoewel dit fiscaal gunstig is voor de successieplanning, kan het een aanzienlijke financiële impact hebben op de aankoop van hun eerste eigen woning in Vlaanderen. Concreet verliezen kinderen het recht op het verlaagde verkooprecht (2%) als zij reeds 100% volle eigenaar zijn van een onroerend goed in het buitenland.
De impact van Spaans vastgoed op het Vlaamse verkooprecht
Wanneer u een tweede verblijf in Spanje volledig op naam van uw kinderen zet, worden zij beschouwd als eigenaars van een onroerend goed. In de Vlaamse regelgeving is het recht op het verlaagde tarief van de registratierechten (het verkooprecht) strikt voorbehouden aan kopers die geen andere woning of bouwgrond in volle eigendom bezitten, ongeacht of deze in België of in het buitenland gelegen is.
“We zien vaak dat ouders hun kinderen willen helpen door vastgoed in Spanje te schenken of op hun naam te kopen, maar onbedoeld de toegang tot de ‘enige eigen woning’-korting in Vlaanderen blokkeren. Dit kan de aankoop van een eerste gezinswoning duizenden euro’s duurder maken,” aldus Glenn Janssens, expert Spaanse vastgoedtransacties.
Praktijkvoorbeeld: De verborgen kosten van successieplanning
Stel dat uw kinderen nog studeren of huren en u koopt een appartement in Marbella volledig op hun naam. Enkele jaren later willen zij een gezinswoning in Vlaanderen kopen van €300.000.
- Zonder Spaans vastgoed: Zij betalen 3% verkooprecht (€9.000).
- Met Spaans vastgoed (volle eigendom): Zij betalen het standaardtarief van 12% (€36.000).
- Le résultat : Een extra kost van €27.000 door de eerdere planning.
Voorwaarden voor het verlaagde tarief in Vlaanderen
Om in aanmerking te komen voor de gunstige tarieven bij de aankoop van een gezinswoning, stelt de Vlaamse fiscus drie harde voorwaarden:
- Hoofdverblijfplaats: De koper moet zich binnen drie jaar na de akte inschrijven in het bevolkingsregister op het adres van de nieuwe woning.
- Geen andere eigendommen: De koper mag op de datum van de authentieke akte niet voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond.
- Territorialiteit: Deze voorwaarde geldt wereldwijd. Een villa in Spanje telt dus even zwaar mee als een appartement in Gent.
Strategische alternatieven: Gesplitste aankoop en mede-eigendom
Het is niet nodig om uw successieplanning volledig on hold te zetten. Er bestaan juridische constructies die de erfbelasting beperken zonder het recht op het verlaagde Vlaamse verkooprecht te hypothekeren.
1. De gesplitste aankoop (Vruchtgebruik vs. Naakte eigendom)
A l'occasion d'une achat fractionné kopen de ouders het vruchtgebruik en de kinderen de naakte eigendom. Omdat de kinderen geen volle eigenaar zijn, behouden zij in de huidige praktijk hun recht op het verlaagde tarief voor hun eigen woning in Vlaanderen. Bij het overlijden van de ouders dooft het vruchtgebruik uit en worden de kinderen automatisch volle eigenaar zonder extra erfbelasting.
2. Mede-eigendom
Indien een kind slechts voor een deel (bijvoorbeeld 50%) eigenaar is van het Spaanse vastgoed, voldoet hij of zij nog steeds aan de Vlaamse voorwaarde (die spreekt over de geheelheid van de volle eigendom). Dit biedt ruimte voor maatwerk in de planning.
En savoir plus sur la planification de la succession lors de l'achat d'une résidence secondaire.
Foire aux questions (FAQ)
Mag ik een huis in Spanje bezitten en toch 2% registratierecht betalen in België? Neen, als u de volledige volle eigendom bezit van een woning in Spanje, verliest u het recht op de 2% (het verlaagde verkooprecht voor de enige eigen woning) in Vlaanderen. U valt dan terug op het standaardtarief van 12%.
Telt een vakantiehuis in Spanje mee voor de gezinswoning-regel in Vlaanderen? Ja. De Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) kijkt naar uw wereldwijd onroerend bezit. Een woning in Spanje wordt op dezelfde manier getoetst als een woning in België.
Is een gesplitste aankoop in Spanje veilig voor de Vlaamse fiscus? Ja, mits de constructie correct wordt opgezet en de financiering van de naakte eigendom door de kinderen (bijvoorbeeld via een voorafgaande bankgift) bewijsbaar is. Het voorkomt dat kinderen als “volle eigenaars” worden beschouwd bij hun eerste aankoop in België.
A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.
