Peut-on ouvrir un B&B dans l'intérieur de l'Espagne ? Non, ouvrir un Bed & Breakfast (B&B) dans une région rurale espagnole (Suelo non urbanisable) est complexe et nécessite généralement une modification du zonage par le biais d'une demande de permis de construire. Déclaration d'intérêt communautaire (DIC). La plupart des terrains situés à l'intérieur de la Comunidad Valenciana sont classés comme zones agricoles ou forestières et ne disposent pas automatiquement d'une licence commerciale ou touristique. Pour accueillir légalement des hôtes, vous devez suivre une procédure administrative stricte qui prouve que votre projet présente un intérêt social ou économique pour la municipalité.
L'avis d'un expert : De nombreux acheteurs sous-estiment le statut juridique des terres "rustiques". Sans un DIC approuvé, l'exploitation commerciale est tout simplement illégale, ce qui peut entraîner la fermeture du site et de lourdes amendes. Le DIC n'est pas une formalité, c'est un véritable projet d'urbanisme".
Vous trouverez ci-dessous la feuille de route détaillée pour la création d'une chambre d'hôtes dans la Comunidad Valenciana.
Étape 1. Avant-projet : préparation du DIC
La première phase est la étude de faisabilité. Parce que vous souhaitez développer une activité touristique sur un terrain qui n'y est pas destiné à l'origine, vous devez convaincre la municipalité par le biais d'une Déclaration d'intérêt communautaire (Déclaration d'intérêt communautaire).
Conditions essentielles :
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Taille minimale de la parcelle : Votre parcelle doit comporter au minimum 5.000 m² grande (dans de nombreuses municipalités, cette norme est encore plus élevée, souvent autour de 10 000 m²).
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Orientation professionnelle : Vous devez disposer d'un avant-projet in, préparé par un architecte. Celui-ci comprend une présentation du B&B, une étude d'intégration paysagère et une analyse d'impact.
En moyenne, l'architecte a 1 à 3 mois nécessaires à la constitution de ce dossier. Le conseil communal évalue ensuite si votre avant-projet est conforme aux intérêts locaux. Cette première évaluation dure également de 1 à 3 mois.
Étape 2. Projet final : approbation municipale
Après un avis positif sur l'avant-projet, la phase d'évaluation du projet a été lancée. projet final. Les exigences deviennent aujourd'hui plus strictes et plus techniques.
Études et documents requis :
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Évaluation de l'impact sur l'environnement : Preuve que l'activité ne nuit pas à l'environnement agricole.
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Services publics : Confirmation officielle par les fournisseurs que la capacité en électricité et en eau est suffisante.
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Traitement des eaux usées : Des plans détaillés pour le traitement des eaux (souvent via une fosse septique avec système d'oxydation), étant donné qu'il n'y a souvent pas de système d'égouts.
Le Canon (Fiscalité) : N'oubliez pas que dans un CDI, vous payez souvent une cotisation annuelle (le Canon) doivent payer à la municipalité pour l'utilisation commerciale des terres agricoles.
La municipalité teste deux questions :
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Impact sur l'environnement (environnement et paysage).
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Qualité de l'hébergement (normes touristiques minimales).
Comptez sur un délai de maximum 2 ans.
Étape 3. Approbation régionale (Conselleria)
L'approbation municipale n'est pas le point final. Le dossier est ensuite transmis au gouvernement régional (le Generalitat Valenciana). Plusieurs départements, dont celui du tourisme (Turisme Comunitat Valenciana) et de l'environnement, doivent donner leur accord.
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Délai d'exécution : Il s'agit là du principal goulet d'étranglement. Le gouvernement régional dispose de délais légaux très larges qui, dans la pratique, peuvent s'élever à 3 ans le temps d'attente.
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Résultats : Ce n'est qu'après cette approbation explicite que le changement de zonage devient réalité.
Exception importante : la "Casa Rural" (maison rurale)
La procédure DIC est-elle trop onéreuse ou trop longue ? Dans ce cas, vérifiez si votre bien peut être considéré comme Casa Rural.
Quel est l'avantage ? Si votre projet répond aux exigences spécifiques d'un Casa Ruralvous pouvez demander à la municipalité une exonération de la DIC applications. Cela raccourcit considérablement la procédure.
La "règle 20%" : La condition sine qua non pour bénéficier de cette exonération est de disposer de la Agrandissement du bâtiment existant de 20% au maximum. Si vous procédez à des ajouts à grande échelle, cette option sera perdue et vous reviendrez à la procédure DIC habituelle.
Étape 4. Licence d'exploitation (Licencia de Actividad)
Une fois la DIC (ou l'exonération) obtenue et les travaux de transformation terminés, demandez la licence d'exploitation (Licencia de Apertura/Actividad) à la municipalité.
Il s'agit de l'inspection commerciale de votre bâtiment. La municipalité vérifie que le bâtiment répond à toutes les normes :
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Sécurité incendie.
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Accessibilité.
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Isolation acoustique.
Remarque : L'obtention de la licence définitive peut prendre beaucoup de temps dans les cas complexes (parfois jusqu'à 4 ans), mais il est souvent permis de commencer sur la base d'une "déclaration provisoire" (Déclaration de responsabilité), à condition que le fichier soit soumis correctement.
Étape 5. Inscription et démarrage
Le dernier obstacle administratif est l'enregistrement officiel de votre entreprise.
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Registre du commerce : Enregistrez votre dossier (similaire au CBE belge).
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Registre touristique : Enregistrement obligatoire auprès du département du tourisme de la région (vous recevrez un numéro d'enregistrement que vous devrez mentionner sur votre site web).
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Sécurité alimentaire : Si vous servez le petit-déjeuner ou le dîner, vous avez besoin d'une licence spécifique pour la manipulation des aliments.
Conclusion
La création d'une chambre d'hôtes dans l'arrière-pays espagnol est un processus juridique long et fastidieux. Comptez sur une procédure de 3 à 5 ans pour un parcours complet à travers la DIC. Le succès dépend de l'acquisition correcte de la propriété (due diligence) et de la bonne volonté du gouvernement local. Pour les projets de petite envergure, la voie de la Casa Rural souvent plus intéressante en raison de l'exonération possible de la DIC.
Foire aux questions (FAQ)
Combien de temps faut-il pour obtenir une licence pour une chambre d'hôtes à Valence ?
Si vous devez suivre la procédure DIC complète pour un bien situé sur une terre agricole, vous devez compter sur un délai de 3 à 5 ans avant que tous les permis définitifs ne soient en place. Pour une Casa Rural bénéficiant d'une exemption, ce processus peut être considérablement plus court (1 à 2 ans).
Quelle est la différence entre un B&B et une Casa Rural en Espagne ?
Sur le plan juridique, le terme "B&B" n'existe souvent pas dans la législation régionale espagnole ; il relève souvent de la catégorie des chambres d'hôtes. Hôtel Rural ou Pension. A Casa Rural est une catégorie protégée spécifique pour le tourisme à petite échelle dans des propriétés caractéristiques. La principale différence pour vous est qu'une Casa Rural peut souvent être exemptée de la lourde procédure DIC, à condition que vous n'étendiez pas plus de 20%.
Ai-je toujours besoin d'un DIC pour un B&B à l'intérieur des terres ?
Non. Vous avez pas de DIC nécessaire si votre propriété se trouve dans une "zone urbaine" (Suelo Urbano) est situé (le centre du village). Le bien est-il situé en "zone rurale" (Suelo non urbanisable), une DIC est pratiquement obligatoire, à moins que vous n'obteniez une exemption en tant que Casa Rural.
Quelle est la taille minimale d'un terrain pour un gîte rural ?
La règle générale dans la Comunidad Valenciana est la suivante 5.000 m². Toutefois, de nombreux plans d'occupation des sols municipaux (PGOU) sont plus stricts et exigent des parcelles de 10 000 m² ou plus Lutter contre la fragmentation du paysage.
A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.
