Vous reprenez les parts d'une société espagnole propriétaire d'un bien immobilier, au lieu d'acheter directement le bien ? En principe, cette transaction d'actions est exonérée de droits d'enregistrement (ITP) et de TVA (IVA). Toutefois, si la société est qualifiée de "société patrimoniale" sans activité économique, les autorités fiscales espagnoles examineront la structure et vous devrez payer des droits de mutation sur la valeur du bien.
L'achat d'un bien immobilier espagnol par l'intermédiaire d'une société (un Offre d'échange) plutôt qu'un achat direct (un Opération sur les actifs) est une stratégie de planification patrimoniale largement utilisée. Il convient toutefois d'être vigilant : le Règle 314 de la loi espagnole empêche l'évasion fiscale par le biais des sociétés.
Transaction d'actions : la règle principale est l'exonération fiscale
Le transfert d'actions d'une société espagnole est exonérés de droits de mutation (ITP) et de TVA. Cela rend la reprise d'une entreprise sur le papier plus intéressante d'un point de vue fiscal que l'achat de briques et de mortier, où le coût de l'acheteur s'élève rapidement à 10-14%.
Toutefois, l'exonération expire immédiatement lorsque les autorités fiscales espagnoles (Agencia Tributaria) constate que l'objectif principal de la transaction est d'éviter l'impôt sur les biens immobiliers. C'est notamment le cas des sociétés dont les actifs sont principalement constitués de biens immobiliers.
L'avis d'un expert : De nombreux acheteurs pensent à tort qu'une entreprise est automatiquement un "pare-feu fiscal". En Espagne, cependant, le principe de la "prééminence de la substance sur la forme" s'applique. Sans activité économique réelle, votre entreprise sera considérée comme fiscalement transparente lors d'une vente".
Exception 1 : La société Patrimony
Vous payez mais les droits d'enregistrement ou la TVA sur la transaction d'actions s'il s'agit d'une société patrimoniale. La loi fixe trois conditions cumulatives à remplir pour être taxé :
- Vous acquérez directement ou indirectement plus de 50% des actions de la société espagnole.
- L'immobilier en Espagne représente plus de 50% d'actifs (les actifs) de cette société.
- Cette propriété sera inexploité pour une activité économique.
Dans ce cas, la transaction est assimilée fiscalement à un achat immobilier. La base imposable n'est pas la valeur des actions, mais la valeur de l'entreprise. Valeur de marché ou Valeur fiscale minimale (Valeur de référence) du bien, le montant le plus élevé étant retenu.
Qu'est-ce qu'une "activité économique" en Espagne ?
C'est le point de basculement crucial. La location n'est explicitement pas considérée comme une activité économique en Espagne.Il n'existe pas de structure organisationnelle professionnelle.
Pour être considéré comme une activité économique, vous devez généralement prouver que
- Il y a au moins une personne employé à temps plein est destiné à la gestion.
- Il existe un bureau physique ou des locaux pour gérer les opérations.
Études de cas : Taxer ou ne pas taxer ?
| Situation | Activité | Conséquence fiscale |
| Exemple 1 : La villa de vacances | Le gérant utilise la villa à titre privé et la loue sporadiquement via Airbnb. Pas de personnel. | Payer le PTI. Il n'y a pas d'activité économique. Le fisc considère qu'il s'agit d'une utilisation privée. |
| Exemple 2 : Gestion immobilière | L'entreprise possède plusieurs biens immobiliers qu'elle loue par le biais de différents canaux. Le personnel est employé ou géré activement par des courtiers. | Ne pas payer l'ITP. Il y a une activité économique. La transaction d'actions reste exonérée. |
| Exemple 3 : Fonctionnement | L'entreprise est propriétaire d'un bâtiment qu'elle utilise comme blanchisserie industrielle. | Ne pas payer l'ITP. Il y a une activité économique. La transaction d'actions reste exonérée. |
Dans l'exemple 2, s'il n'y a pas de personnel interne, le régularité et professionnalisme de la location doit être prouvée de manière concluante pour prouver l'activité économique.
Exception 2 : la règle de contribution "anti-misère".
La deuxième exception concerne la détention à court terme de biens immobiliers dans une société. Si des biens immobiliers situés dans la 3 ans avant la vente des actions a été apporté à une société sans activité économique, les autorités fiscales supposent qu'il y a eu évasion fiscale.
Remarque : Dans ce cas, le pourcentage d'actions n'a pas d'importance. Même si vous acquérez une participation minoritaire (moins de 50%), vous serez redevable des droits de mutation. La charge de la preuve incombe entièrement au contribuable.
Risques : L'importance de la diligence raisonnable
La reprise d'une entreprise ("share deal") comporte beaucoup plus de risques que l'achat d'un bien immobilier ("asset deal"). En effet, vous n'achetez pas seulement les actifs, mais aussi les le passé et les dettes de l'entreprise.
Un examen approfondi Diligence raisonnable (examen du livre) est nécessaire pour éliminer les risques suivants :
- Plus-values latentes : Si la valeur comptable du bien est faible et que la valeur réelle est élevée, il existe une créance fiscale différée dans l'entreprise. Lorsque l'entreprise vend le bien par la suite, elle paie l'impôt sur les sociétés sur la plus-value.
- Les dettes cachées : Pensez aux impôts impayés, aux cotisations de sécurité sociale ou aux litiges juridiques en cours.
- Obligations contractuelles : Les baux ou contrats de fournisseurs en cours que vous êtes obligé de reprendre.
Chez Confianz, nous menons à la fois la diligence fiscale de l'entreprise en tant que audits juridiques de la propriété afin d'éviter toute surprise.
L'achat d'une propriété en Espagne avec un partenariat est-il intéressant ?
Foire aux questions (FAQ)
Dois-je payer des impôts si j'achète des actions d'une société immobilière espagnole ?
Oui, si la société est qualifiée de société patrimoniale (pas d'activité économique et propriété >50%), vous paierez des droits de mutation (ITP) comme si vous achetiez le bien vous-même. S'il existe une société active, l'achat est généralement exonéré.
Quand la location est-elle considérée comme une activité économique en Espagne ?
La simple location d'un bien immobilier n'est pas suffisante. En droit espagnol, une activité économique n'existe généralement que si au moins une personne est employée à temps plein pour gérer les activités de location, ou si une structure d'entreprise claire est présente.
Est-il préférable d'acheter une propriété ou une société en Espagne ?
Cela dépend du profil de risque et de la situation fiscale. La reprise d'une entreprise permet de réduire les coûts de transaction (pas de PTI), mais comporte des risques tels que des dettes cachées et des plus-values latentes. Un "Asset Deal" (achat d'un bien immobilier séparément) est juridiquement plus sûr ("table rase"), mais les coûts directs d'acquisition sont plus élevés.
À propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers traités et à l'accent mis sur une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour chaque acheteur de biens immobiliers.
