La donation avec usufruit est un arrangement juridique par lequel vous donnez la nue-propriété de votre maison espagnole (généralement à vos enfants), tout en conservant le droit d'utilisation à vie. Cela vous permet de rester dans le bien ou de percevoir des revenus locatifs. Au décès du donateur, la nue-propriété passe automatiquement à la pleine propriété du bénéficiaire, souvent sans nouveaux droits de succession en Belgique.
L'avis d'un expert : "De nombreux propriétaires oublient qu'une donation en Espagne a des conséquences fiscales pour les deux parties. Il ne s'agit pas d'une transaction "gratuite". Il est essentiel de procéder à une analyse approfondie des coûts et des avantages entre la donation et l'héritage, car les droits de donation peuvent être plus élevés que les droits de succession dans certaines régions d'Espagne.
Qu'est-ce qu'une donation avec réserve d'usufruit ?
Dans cette transaction, vous divisez la propriété du bien en deux parties :
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Nue propriété (Nuda Propiedad) : Ce bien est transféré au donataire (vos enfants). Ils en seront propriétaires, mais ne seront pas autorisés à l'utiliser ou à le louer tant que vous serez en vie.
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Usufruct (Usufructo) : Vous restez ainsi le donateur. Vous conservez le contrôle, la jouissance et les revenus éventuels du bien.
L'avantage crucial de cette structure est la consolidation. Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire de plein droit.
Quels sont les impôts à payer en Espagne ?
Contrairement à la croyance populaire, un cadeau en Espagne est rarement exempt d'impôts. Les autorités fiscales espagnoles imposent à la fois le donateur et le bénéficiaire.
1. Impôts pour le donateur (U)
Il s'agit peut-être d'une donation, mais, sur le plan fiscal, cette opération est considérée comme une cession en Espagne. Vous êtes redevable :
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Impôt sur les plus-values (Ganancia Patrimonial) : Vous payez l'impôt espagnol sur le revenu (IRPF) sur la différence entre la valeur d'achat et la valeur actuelle de la donation de la partie que vous donnez (la nue-propriété). Si le bien a pris de la valeur depuis l'achat, ce montant peut passer de 19% à 26% sur la plus-value.
2. Impôts pour les donataires (Les enfants)
L'acquéreur d'une nue-propriété paie deux taxes spécifiques :
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Impôt sur les donations (Impuesto de Donaciones) : Les tarifs varient en fonction de la région autonome (par exemple, Andalousie ou Valence).
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Plusvalía Municipal : Une taxe municipale sur la plus-value foncière.
Remarque : Contrairement à un achat fractionné (où vous partagez immédiatement à l'achat), vous payez à la donation pas de droits de mutation (ITP) au moment de l'acte, mais les droits de donation.
L'impôt "oublié" : la consolidation
À l'expiration de l'usufruit (au décès du donateur), le nu-propriétaire en Espagne doit souvent payer une autre somme d'argent. taxe de consolidation payer. Il s'agit généralement d'un pourcentage de droits de mutation sur la valeur de l'usufruit calculée au moment de la donation initiale. Cette taxe dépend de la manière dont l'usufruit a été obtenu à l'époque.
L'impôt est-il dû en Belgique ?
Non, dans la plupart des cas, vous évitez la taxe belge.
Tant que l'acte de donation est passé devant un notaire espagnol et qu'il n'est pas enregistré en Belgique, les donateurs ne paieront pas de droits de donation belges.
L'avantage stratégique est évident :
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Vous évitez droits de succession en Belgique sur la propriété espagnole (puisque l'usufruit s'éteint et ne se transmet pas).
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Vous évitez impôt sur les donations en Belgique (s'il n'est pas enregistré).
Cela fait de la construction un puissant outil de planification patrimoniale, pour autant que le coût fiscal espagnol l'emporte sur les économies réalisées en Belgique.
Étude de cas : appartement à Torrevieja
Pour concrétiser cette théorie, prenons le cas réaliste d'un couple marié possédant un appartement à Torrevieja.
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Valoriser la pleine propriété : € 200.000
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Action : Les parents donnent la nue-propriété à leurs deux enfants et conservent l'usufruit.
Qui paie quoi ?
| Parti | Type de charge | Notes |
| Parents (donateurs) | Taxe sur la valeur ajoutée (IRPF) | Impôt sur le bénéfice théorique de la partie "nue-propriété". Si le bien a pris de la valeur depuis l'achat, ils recevront une évaluation dans leur déclaration d'impôts espagnole. |
| Enfants (bénéficiaires) | Impôt sur les donations | Payable sur la valeur de la nue-propriété. Le taux dépend de la région de Valence. |
| Enfants (bénéficiaires) | Plusvalía Municipal | Taxe municipale à Torrevieja sur la valeur du terrain. |
| Effet sur la mort | Pas de droits de succession | L'appartement est exclu de la succession. Il n'y a pas de droits de succession en Espagne ou en Belgique sur ce bien. |
Décision : Donner ou hériter ?
La donation avec réserve d'usufruit est un moyen efficace d'éviter les droits de succession élevés en Belgique, mais elle nécessite un investissement initial en impôts espagnols.
Est-ce toujours le meilleur choix ? Non. Dans certaines régions espagnoles, les exemptions pour les héritages (au décès) sont si larges que hériter peut être moins cher que donner. En effet, lors d'une donation, vous devez régler immédiatement (plus-values et droits de donation), alors que l'héritage en ligne directe est parfois pratiquement exempt d'impôts en Espagne.
Avis : Faites toujours un calcul comparatif entre "donner maintenant" et "hériter plus tard" en fonction de votre région et de votre situation familiale.
En savoir plus sur les droits de succession en Espagne et en Belgique.
Foire aux questions (FAQ)
Une donation en Espagne est-elle moins chère qu'une succession ?
Pas toujours. Bien que vous évitiez les droits de succession belges, une donation en Espagne déclenche immédiatement des droits de donation et des impôts sur les plus-values. Il convient d'examiner cette question au cas par cas.
Qu'advient-il de l'usufruit si je décède ?
Au décès, l'usufruit s'éteint. Il rejoint automatiquement la nue-propriété, faisant de vos enfants les pleins propriétaires. En Espagne, cela nécessite un acte administratif (consolidation) et un impôt spécifique à payer sur la valeur de l'usufruit éteint.
Dois-je me rendre chez le notaire en Espagne pour une donation ?
Oui. Un acte notarié en Espagne (Escritura de Donación) est nécessaire pour la donation d'un bien immobilier espagnol. Un acte privé n'est pas valable. C'est également à ce moment-là que les impôts sont calculés.
Puis-je encore vendre le bien après la donation ?
Non indépendant. Après la donation de la nue-propriété, vous devez obtenir l'accord des nus-propriétaires (vos enfants) pour vendre le bien en pleine propriété. Le produit de la vente est alors divisé en fonction de la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété à ce moment-là.
A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.
